中環甲級寫字樓空置率增至12.2%

測量行最近發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓市場在9月未有錄得大宗租賃交易，淨吸納量為負57,500平方呎。當中灣仔、銅鑼灣和尖沙咀空置率分別上升至10.3%和9.4%；而中環區的甲級寫字樓空置率，更由今年初10.4%，增至最新數字9月的12.2%。

香港寫字樓市況弱勢未見底！中環甲廈空置率增至12.2%！力寶中心連番蝕讓

甲廈售價及租金表現均跑輸私宅

市場分析指出，香港經濟在疫情通關後未見大起色，加上地緣政治緊張，又擔心美國總統大選後，中美關係有否改變，即使息率呈向下趨勢，但仍然高企，投資意欲未獲提振，以至企業對香港設立辦公室的需求減少，甲廈空置率未見改變，拖低售價及租金表現。

行家認為，最影響香港寫字樓市道的因素仍然是經濟及供求，近年經濟環境欠佳，企業及做生意規模收縮，需求自然下降，同時供應量亦有所增加，當中以中環更是重災區，空置率高企。

甲廈售價指數6年累跌34.8%

根據地產網站數據顯示，甲廈售價指數由2018年6月高位369.4點，跌至最新數字2024年9月240.7點，即逾6年時間累跌34.8%；單計今年首九個月，亦累跌18.4%。與今年首9個月差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數累跌7.5%比較，甲級商廈售價表現跑輸私人住宅。

甲級商廈租金方面，甲廈租金指數由2019年6月高位193.3點，跌至最新數字2024年9月128.7點，逾5年時間累跌33.4%。單計今年首九個月，則累跌8.3%，遠遠落後於同期差估署私住租金指數累升5.4%。

中環、上環及金鐘甲級商廈失守40元

據本地傳媒報道，多幢位於核心商業區中環、上環及金鐘的散業權甲級商廈，最近呎租相繼失守40元關口，其中位於上環的中遠大廈，呎租僅26元，重返2006水平；而位於金鐘的力寶中心，最近成交的2座低層呎租亦僅是31元。

買賣個案方面，同樣是力寶中心，市場消息透露，2座511至512室、建築面積約2,199平方呎，最近連租約以2,900萬元易手，平均呎價僅約13,187元。據悉，原業主2018年3月以8,280萬元購入，平均呎價逾37,600元，事隔逾6年轉售賬面勁蝕5,380萬元，貶值幅度高達65%。

力寶中心接連錄蝕讓個案

另一個亦是位於2座、建築面積約1,505平方呎的力寶中心單位，日前以約2,000萬元售出，呎價約13,280元。據了解，原業主2012年11月以2,739.1萬購入上述單位，近12年來一直自用，是次沽貨賬面虧損逾730萬元，物業貶值約27%。

事實上，力寶中心附近先後有新甲級商廈落成招租，包括恒基地產（0012.HK）中環旗艦商業項目The Henderson，以及長實（1113.HK）旗下長江集團中心二期（前身和記大廈），相比力寶中心早於1988年初建成，競爭力及吸引力難免被比下去。

恒地The Henderson及長實長江集團中心二期落成招租，對附近甲廈如力寶中心，難免構成壓力。

2025年香港寫字樓市況弱勢難改

展望香港寫字樓後市，前線地產代理並不樂觀，以經紀人指數CSI為例，當中CSI（寫字樓售價）最新報報32.50點（按周跌0.05點）。CSI（寫字樓租金）則報32.67點（按周升0.59點）。租售指數同樣連續6周於30點以上反覆，屬好淡分界區間的看淡水平，預示寫字樓買賣及租務市況繼續向下調整未變。

行家認為，2025年香港寫字樓市場最大的風險，就是環球因素，包括政治、戰爭、雙邊貿易問題等，如果仍然是不穩定，香港作為外向型經濟，或多或都會有影響。

地產客戶服務主管亦表示：「我們預測2024年甲級寫字樓租金將下跌8%，2025年亦將出現類似趨勢。展望未來，隨著2025年會有約300萬平方呎（淨樓面面積）寫字樓新供應投入市場，預計目前的租戶市場趨勢將於2025年持續。」

(hkbt, 4/11/2024)

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