分析員指出，渣華道128號渣華商業中心2伙高層單位，其中01室建築面積約1092方呎，意向價約768萬，每呎叫價約7033元；而03至04室建築面積約955方呎，意向價約768萬，平均每呎約8042元。 意向價約768萬 他表示，是次放售物業坐擁海景，間隔四正實用，適合零售及寫字用途，渣華商業中心位於北角核心地段，坐落港鐵北角站A1出口旁，毗鄰甲廈華匯中心及多個大型屋苑。 (星島，2024-09-09) 港島東出租
市场资讯
8月市場觀望氣氛持續濃厚，市場出現好淡爭持局面，不少投資者靜待9月息口動向而暫緩入市決定，而亦有部分用家趁減息前偷步大手入市，令工商舖買賣量跌價升。據代理行資料顯示，上月以商廈買賣最為矚目，期間錄約26宗買賣成交，涉及金額共約35.02億港元，交易金額按月及按年分別飆升約3.4倍及約6.3倍。 代理行表示，8月寫字樓買賣金額最大為中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓兩個全層樓面，涉及總樓面面積共約51,088方呎，成交價共約13.5億元，呎價高達2.9萬元，新買家為星展銀行，而原業主則為資深投資者陳秉志。 又指，上月工廈及商舖物業分別錄得約147宗及約45宗成交，按月分別微跌約8宗及約6宗，成交金額方面，工廈成交金額錄得約17.08億元，按月大增約64.7%，月内亦錄得大手成交。包括職業安全健康局以約1.48億元購入香港工業大廈地下A及B號舖連7個車位，原業主持貨18年帳面獲利約1.2億元，物業升值約4.3倍。 商舖方面，舖位物業價格下調趨勢持續，8月成交金額約8.7億元，按月下跌約6.04%，期間亦吸引個別租戶趁低入市轉租為買，其中連鎖健身室以約2,800萬元購入油麻地眾坊街59A號地下A3號舖及1樓，物業面積共約5,360方呎，成交呎價約5,224元。 另外，8月整體工商舖買賣量跌價升，共錄得約218宗買賣成交，較上月減少約8.4%，對比2023年同期則跌約31.66%。成交金額方面，月内錄得多宗大手成交，帶動全月共錄得約60.79億元，較上月增約1.2倍，按年對比亦增加約35.45%。 代理行分析，本港現時工商舖物業價格已跌至合理水平，現時屬用家和投資者入市最佳時機，相信待減息落實後，9月整體買賣價量會有所改善，預期用家會積極趁低吸納工商廈樓面自用，至於商舖物業，相信息口回落亦可降低投資者入市舖位門檻，有助改善整體交投氣氛。 (HKCC, 2024-09-08)
寫字樓市場再錄得大蝕讓個案。德祥地產持有的灣仔軒尼詩道250號全幢商廈，市傳新近以約6.08億元沽出，較9年前帳面貶值約1.82億元或23%。若計及買入後的翻新費用，估計需要實蝕約2.72億元。 市場消息透露，上述市傳蝕讓個案為灣仔軒尼詩道250號全幢商廈，前身為卓能廣場，地盤面積約3,745平方呎，批則面積約約54,961平方呎，低層設有25個車位。市傳該全幢商廈以6.08億元沽出，成交呎價約11,062元。 2015年買入價7.9億、再加翻新費9000萬 翻查資料，業主為德祥地產，於2015年7月以7.9億元購入，其後斥資約9,000萬元作翻新，即成本高達約8.8億元。以最新成交價約6.08億元計算，估計持貨9年約實蝕約2.72億元或31%。 事實上，近年德祥地產不時沽貨，如今年5月份持有的中環美國銀行中心全層總部單位，連4個車位以2.6億元沽，成交呎價約1.87萬元。承接的新買家料為信置（0083）或相關人士。 此外，在2022年4月，德祥地產等或有關人士持有的大角咀九龍珀麗酒店，以13.75億元沽出予Weave Living，主要經營共居空間。 (HK01， 2024-09-06) 灣仔出租
代理行表示，該行獲委託出租九龍尖沙咀科學館道1號康宏廣場高層單位連1個車位，建築面積約6,807平方呎，意向呎租約28元，以此計算每月租金約19.1萬元。 (Asstock, 4/9/2024) 尖沙嘴出租
資深投資者旗下銅鑼灣羅素街地舖，藥房租客提早一年、將於本月底遷出，舖位由連鎖零售店拍板承租，月租78萬，較一年前舊租金加幅20%，平均呎租1114元。 近期市場紛錄藥房租戶「投降」棄租，惟一雞死一雞鳴，銅鑼灣羅素街一間藥房落實撤走，舖位短時間內租出。資深投資者表示，羅素街59至61號麗園大廈地下G舖，建築面積約700方呎，剛由一間上市公司旗下連鎖零售店承租，月租78萬，平均呎租1114元，新租客簽署5年長約，包括3年梗約及2年生約。 藥房提早1年撤走 投資者婉拒租客所屬行業類別，只表示洽商歷時3個月，早前他以每月80萬將舖位放租，獲3間準租客、包括鐘錶店洽商，最終出價最高的新租客拍板承租，租金較意向價微減2萬。他續說，舊租客藥房則於去年9月簽署2年約，月租65萬，早前決定退租，提早一年離場。 投資者又說，近年香港經過動亂、疫情及加息負面因素影響，舖市備受打擊，經歷黎明前黑暗，舖市谷底回升。 近期國際品牌紛回流香港，為舖市帶來新動力，包括美式休閒服飾品牌Abercrombie & Fitch（A&F）一口氣承租希慎廣場及新城市廣場2個舖位。 羅素街59至61號麗園大廈地下G舖，動向備受市場注目，該舖於2009年，由珠寶金行粵港澳湛周生生以每月73萬進駐，2012年舖位高峰時期月租加至高達220萬，曾是羅素街舖王。自2021年起兩年內，曾多次短租予口罩店及時裝店租客，料月租約10萬至20萬。現時最新租金仍較高位回落66%。 該舖剛由一間上市公司旗下連鎖零售店承租，月租78萬，簽署3年梗約及2年生約。 (星島，2024-09-04) 銅鑼灣出租
商廈空置率創歷史新高，有企業趁市況低迷物色單位。四洲集團2017年沽售西貢自用廠房後，最新透過附屬斥資2.05億元，購入觀塘敬業街41號甲廈近2.5萬方呎樓面、車位及廣告位，兼大廈命名權。 四洲集團購入單位包括31樓，建築面積約16,969方呎，以及21樓2號單位，建築面積約8,000方呎，合共約24,969方呎，連七個車位、廣告位及大廈命名權，物業作自用，平均呎價約8,226元。 四洲指，自2017年出售自用物業以來，集團一直租用辦公空間，購入物業後能使集團長期穩定發展。由於本港部分商廈價格大幅跌至較低水平，考慮到鄰近類似物業市價及集團之業務發展，認為購入物業為投資良機，長遠而言可節省辦公室租金。 觀塘敬業街41號的前身是僑新工廠大廈，2007年獲財團作價逾1.52億元收購，大廈2009年拆卸丟空。後來於2018年4月，偉華集團創辦人蔡經陽、優品360大股東兼主席的資深投資者林子峰、「小巴大王」馬亞木以15.83億元購入，補地價轉商用涉10.13億元，樓面呎價7,888元；加上建築費及利息各約5,000元及1,500元，成本呎價14,388元。粗略估計，今次交易蝕讓逾40%。 四洲集團在6年前沽出西貢康定路1號四洲集團大廈及康定路1號四洲食品網匯中心，作價分別3.68億及2.5億，涉資共6.18億，呎價逾4,000元。 (Orange News, 2024-09-03)
本港寫字樓市場空置率高企，瑞銀投資銀行香港房地產分析師直言，目前中環甲級寫字樓空置率達13%，相信整體寫字樓供應要到2026年才見頂，但市場的新吸納量不多，尤其是中國疲弱經濟影響中資企業在港擴充的意願，為寫字樓租金帶來壓力，預期情況比住宅市道更差。 他指出，現時中環甲級寫字樓租金仍較新加坡貴約35%，但部分本港住宅租金已低過新加坡，加上陸續有新供應應市，包括西九龍明年再有甲級寫字樓落成，屆時中環寫字樓租金有再跌空間。 至於本港零售，梁氏坦言，7月零售跌幅按月擴大，無論本地消費或旅客消費，均未見樂觀。即使美國聯儲局減息，港元匯價有望回落，但相信對零售的刺激作用有限。 他提到，現時訪港內地旅客的人數及非過夜旅客的購買力均未回到疫情前，加上疫情積壓旅遊需求，港人對外遊的價格敏感度較低，而且現時香港食品及服務較內地貴，即使美元貶值一至兩成，也不會令本地服務價格變得吸引，相信相信港人的外遊及北上消費熱潮會持續。 他又指，工資是零售餐飲行業最大成本壓力，佔約5至6成，租金則佔15至20%。若最低工資再調升，民生商場「加租難啲」，承受的壓力更大，相較而言，住宅發展商可以透過出售單位、減價促銷等，令資金回籠，因此較偏好住宅發展商的地產股。 被問到地產股派息，他認為，可以從4方面作留意，分別是企業的槓桿平、現金流、大股東持股比例及短期債務。 (HKCC, 2024-09-02) 中環出租
四洲集團斥資逾2億元收購觀塘辦公室物業，並會以內部資源及銀行融資結合方式付款。 公司訂立兩份收購協議，買入雲訊廣場31樓連7個停車位、若干廣告位及大廈冠名權，以及21樓2號辦公室，將用作公司辦事處。 該集團認為本港部分商業樓宇價格已大幅下跌至較低水平，考慮到鄰近類似物業的現行市值，以及公司業務發展，收購為投資良機，並可節省辦公室租金。 (TVB, 2024-09-02) 觀塘出租
寫字樓市場走勢欠佳，早前有業主罕有採用公開拍賣形式推出全幢商廈物業，不過最終決定延遲。地產商表示，原定於2024年9月4日（星期三）上午11時正舉行公開拍賣觀塘偉業街133號全幢商廈，今天宣布會延遲舉行，拍賣日期將於稍後公布。 據了解，該物業由私募基金基滙資本及數位共同投資者一同持有，目前暫未定拍賣開價。 該廈於1969年落成，樓高13層連天台，總建築面積約為192,857平方呎，基本樓面面積為14,710平方呎，提供區內同類型商廈少有的大樓面設計，並有罕有的全層海景商業樓層。據悉，該物業目前出租率約76%，平均呎租約30元。 出租率約76%、平均呎租約30元 根據改動及加建圖則，地下連儲藏室可作商舖用途，1至2樓可作餐廳及廚房用途，而3樓至12樓及天台頂層可作辦公室用途。物業配備4部載客電梯、1部服務電梯以及連接地下至2樓的一對扶手電梯，並提供10個私人停車位及6個上落貨車位。 該物業坐落於轉角地段，擁有寬闊的臨街窗戶，坐擁開揚海景景致，提供舒適寬敞的辦公空間，適合各行各業使用。該物業將按「現狀」連租約及/或許可證（如有）出售，並將連同其內的附著物、裝置及動產一併出售。 (HK01, 2024-09-01) 觀塘出租
本港經濟持續低迷，寫字樓市場表現疲弱，甲級寫字樓租金持續下跌，港島區甲廈租金今年初至7月已累挫約2.6%，空置率再創新高；其中，中環整體租金期間下跌約4.1%。空置率升至13.5%創新高測量師行最新發表的《香港每月物業市場報告》指出，上月港島區甲級寫字樓平均呎租金下跌至約62.8元，區內中環上月呎租跌至約91.6元，按月低約1.5%，平均成交呎價約30,591元。金鐘及北角甲廈租金跌幅顯著，兩區今年截至7月租金分別累挫約6%及9.3%，呎租約59.4元與32.3元。由於商廈租賃需求疲弱，空置率按月上升約0.1個百分點至約13.5%，再創新高。儘管外資律師行縮減規模及金融業表現不佳，但對新建甲廈的需求都有所增加，主要由於租戶對高質素寫字樓的追求持續和受低租金所吸引，尤其是面積約3,000至6,000方呎單位。7月九龍區甲廈新租賃成交宗數按月增逾20%，平均成交呎租亦由約22.8元，上升至約23.1元，多個區域中，九龍東仍然是租戶的主要焦點。市場上多個大型項目獲洽購或推出放售。市傳華潤隆地洽購資深投資者黎永滔等持有的旺角MPM商場一半業權，料涉額約10億元。南區海洋公園萬豪酒店市傳叫價約50億元低調放盤，項目提供逾470個房間。 (東方, 2024-08-31) 中環出租
近期核心零售區錄得數宗大手租務，個案多來自連鎖品牌趁租金回落，進行擴充。 核心區近期連錄大手租務，中環泛海大廈地下及1樓舖位租出，物業面積合共約1.9萬平方呎，新租客為西班牙時裝MANGO。據悉，租約今年9月至明年8月每月約125萬元，明年9月至2026年8月月租約130萬元，最後1年月租135萬元，按年加幅約4%。 MANGO時裝 125萬租中環兩層 該舖位於皇后大道中的中心地段，人流頗旺。該舖早年由中藝租用，2012年各大國際品牌因香港零售生意起飛，以高租金搶舖，TOPSHOP時裝以約300萬元搶奪舖位，其後2017年續租，因應市況租金降至約150萬元。2020年環球疫情爆發，零售氣氛急轉差，TOPSHOP決定撤出香港。近4年該舖多次僅以短租形式租出，包括藝廊等，對上一次短租為今年4月，瑞士護膚品牌la prairie短租約1個月，月租估計約50萬元。若按最新租金約125萬元計，租金較高峰期跌6成。 至於該時裝品牌早年在港租用不少分店，近年大減規模，目前僅在尖沙咀iSQUARE國際廣場開設1間門店，是次租用中環兩層巨舖，屬重新擴充。 另外，近日連鎖時裝店H&M，位於沙田新城市廣場的分店將於月底結業，而另一連鎖時裝店，美式服裝品牌Abercrombie & Fitch（A&F）即時頂上租用，並連同旗下另一品牌HOLLISTER Co.於今年第四季進駐新城市廣場，該店涉及面積逾1萬平方呎，將成為A&F新界區首間全新摩登假日概念店。消息指，該品牌同時租用銅鑼灣希慎廣場1樓，約6,000平方呎舖位，月租料約60萬元。該舖曾由GU時裝租用，早前已預告遷出。 龍豐藥房 增東角道據點 至於近兩年積極擴充的龍豐藥房，近日再增據點。銅鑼灣東角道24號地下G01號舖，面積共約7,200平方呎，以約70萬元租出，新租客龍豐藥房，舖位已圍上廣告板，舖位正在裝修中。該巨舖舊租客為名牌店UPSO，因憧憬通關後旅客生意上升，2022年以約70萬元租用上址，並於年尾開業，惟市況未如理想，決定提早離場，舖位隨即由龍豐集團承租。該舖早年由周大福租用，2013年高峰時月租高達約550萬元。 分析指，隨着旅客相繼重返，服裝、藥房連鎖店均有擴充空間，而核心區大樓面舖位過往動輒月租逾百萬元計，甚至達數百萬元，如今租金回落，即吸引商戶趁機擴充。 (經濟日報, 2024-08-30) 銅鑼灣出租
本港經濟低迷，商廈價格跌至吸引水平，帶動買賣成交增加。九龍灣第一集團中心25樓全層連平台，以逾一億元易手，呎價僅約9,000元。上述寫字樓單位面積約11,151方呎，平台面積約1,560方呎。該廈於早前錄得多宗散單位成交，面積由約1,791至2,770方呎，成交價約1,612萬至2,493萬元。另一方面，由人稱「磁帶大王」的資深投資者陳秉志持有的中環中心兩層全層樓面，面積約23,901方呎與26,967方呎，市傳分別以逾6.93億元及逾7.28億元轉手，成交呎價約29,000元及27,000元，成交價合共逾14.2億元，買家為銀行。本港地產商傳以90億洽K11 ART MALL此外，新世界發展(00017)的尖沙咀河內道K11 ART MALL，市傳獲華潤隆地出價約90億元洽購，以項目面積近33.6萬方呎計算，平均呎價近27,000元。代理表示，長沙灣東方國際大廈高層3個相連工業單位，建築面積共約4,495方呎，以約12.1萬元租予科技公司，呎租約27元。 (東方,2024-08-30) 九龍灣出租 長沙灣出租