資深投資者「小巴大王」馬亞木家族再有新部署，最新拆售上環南島商業大廈，涉及5層寫字樓，意向售價由2,464萬元起，呎價由6,729元起。 上述南島商業大廈位於皇后大道中359至361號，將交吉拆售6、7、8、10及14樓寫字樓，每層建築面積約3,662平方呎，售價由2,464萬元起，呎價由6,729元起。 翻查資料，馬亞木家族早於2009年斥資逾2.32億元大手購入南島商業大廈逾90%業權，包括地下及地庫舖位，以及18層寫字樓，總樓面約7.8萬平方呎，平均買入呎價約2,980元。 (香港01, 03-11-2025)
市场资讯
測量師行獲業主委託獨家銷售代理出售黃竹坑香葉道4號怡達工業大廈一籃子單位連3個車位，總出售面積約為93820平方呎。過去一年黃竹坑舊式工廈成交普遍約為4000至6000港元，而翻查過去5年成交，怡達工業大廈由最高峰每平方呎8800港元，回落至約每平方呎3900港元，跌幅超逾百分之50。測量師行表示，是次放售的樓面分佈於怡達工業大廈高、中及低層，單位面積約2545方呎至7310方呎，合共提供樓面面積約93820方呎，佔全幢大廈總業權約百分之30，意向價每平方呎為3880港元。葉均盛續稱，近年黃竹坑的發展備受市場關注，受惠活化工廈2.0政策及自南港島綫通車以來，區內不少工廈均重建為甲廈商廈，固此傳統工廈單位存量逐年減少，預期是次放售將不乏實力買家出價洽購作自用及長線投資。 (AASTOCKS, 03-10-2025)
戶戶送宣佈撤出香港，該集團近年積極在港拓展業務，租用工廈及舖位。2023年Deliveroo租屯門由工廈活化而成的商廈「LANE UP」，平均呎租約21元，月租接近7.5萬，作戶戶超市。 去年戶戶送再擴充，半年前，戶戶送租用佐敦德成街1號康源閣地下C至E號街舖，面積約4,200平方呎，租期至2027年7月，月租約10.5萬元，取代U購Select超級市場，租用舖位作為旗下第四間「戶戶超市」，首以地舖形式亮相九龍德成街，去年10月尾開業，當時亦有推出一系列萬聖節配飾及糖果限量商品。 至於內地科技企業，外賣平台美團旗下Keeta去年進軍香港，承租銅鑼灣TOWER 535商廈中層全層，面積約1.1萬平方呎，成交呎租約40元，料月租44萬元。其後Keeta在港大展拳腳，大力發展外賣平台生意，令行業競爭白熱化。 (香港經濟日報, 03-10-2025)
再有美資金融機構租用中環The Henderson，消息指， 一家美資基金公司，租用The Henderson 6,000呎單位，作擴充業務之用。 近期中環全新甲廈The Henderson租務加快，消息稱，物業一中層單位，面積約6,200平方呎，成交呎租約120元，屬市價水平。據悉，新租客為美國私募基金General Atlantic，總部設於紐約。 該美資金融機構，目前使用中環指標甲廈國金2期高層04至06室單位，面積約4,500平方呎。是次搬遷至全新超甲廈，可作擴充業務之用。 The Henderson最近連環租務成交，而焦點成交落在物業27至30樓，屬物業高層單位，每層面積約1.3萬至1.5萬平方呎，合共約5.5萬平方呎，成交呎租約120元，成為該廈最大租戶，亦屬近一年中環錄得最大宗甲廈租務。新租客為Point72，為美國知名對冲基金公司，預將將由中環遮打大廈遷入，擴充業務兼升級 恒基兆業(恒地，12) 宣布，中環超甲級商廈The Henderson 榮獲 ModeScore 及 ActiveScore「雙鉑金」可持續發展認證，成為香港及內地首個獲得此殊榮的發展項目，彰顯其在可持續交通及主動出行設施方面的卓越表現，標誌著 The Henderson...
本地地產代理表示，近年觀塘區加速轉型，從傳統工業重鎮蛻變為集商務、創科及文化於一體的新興樞紐，未來至少有6個商業項目即將推出，帶動區內規劃發展現新貌，前景更見亮麗，帶動區內甲級優質商廈備受市場關注。同時，財政預算案出台，政府停止未來一年推出商業地皮，將利好商廈表現。有業主把握機遇，趁勢放售東瀛遊廣場高層全層物業，並委託本地地產代理負責獨家代理銷售事宜，意向價約7,800萬元。 本地地產代理表示，觀塘鴻圖道83號東瀛遊廣場27樓全層，總面積約11,997平方呎（未核實），意向價約7,800萬元，平均呎價約6,500元，以交吉形式交易。項目為三面單邊，實用率高，享有景觀開揚優勢，可遠眺鯉魚門海景，視野極佳。本地地產代理補充，該廈全層買賣成交少，最新一宗同類型全層樓面成交要追溯至2020年10月，售出之樓層為35樓全層，涉及面積約10,875平方呎（未核實），成交價約9787.5萬元，折合呎價約9,000元。按此成交價計算，今番叫價差距約27%。若遇誠意準買家的話，業主亦會擴大議價空間。 本地地產代理指出，東瀛遊廣場位於觀塘核心工業區，交通網絡完善，步行數分鐘可達觀塘地鐵站，鄰近觀塘繞道及東區海底隧道，連接港九新界亦極為便利。本地地產代理續指，近年市建局及政府「起動九龍東」計劃推動下，觀塘迎來多項重大商業項目發展，其中以觀塘市中心重建項目最受矚目，重建後將整合交通樞紐與商業設施，吸引更多企業及消費者進駐，大幅提升人流，有助刺激商廈的租賃需求及租金水平。以東瀛遊廣場為例，其位於鴻圖道的優越地段亦將受惠於此人流增長，預料未來租金回報亦可穩步上升。 本地地產代理補充，近日財政預算案針對寫字樓空置率高企的問題而作出措施，未來一年不會推售商業用地，讓市場有更多時間消化現有供應，以及考慮將部份商業用地改劃作住宅用途，及提供更多用途上的彈性，對商廈買賣市場屬正面消息，可吸引更多企業購買商廈物業作自用，帶動市場入市氣氛，相信可利好是次東瀛遊廣場高層全層推售。 (大紀元時報, 03-07-2025)
零售市道依然疲弱，核心區銀座式商廈樓上舖錄得大幅度蝕讓個案。旺角銀座式商廈金鑽璽，最新有兩層低層樓面，以2,600萬元連廣告位沽出，較12年前買入價，帳面勁蝕9,141萬元，蝕幅接近八成。 據代理消息，上述成交個案為旺角金鑽璽1至2樓，建築面積分別約2,223及約2,135平方呎，即總面積約4,358平方呎，並附設樓高5層之外牆大型電子顯示屏廣告位。 市傳上述樓上舖最新以約2,600萬元賣出，成交呎價約5,966元，創出該廈呎價歷史新低紀錄。目前1樓交吉，2樓由飲食集團租用。 2013年8月一手買入價逾1.17億 翻查資料，原業主於2013年8月一手購入上述兩層樓面，當時買入價逾1.17億元，當年呎價26,941元。以最新成交價計算，原業主持貨12年，帳面蝕讓9141.08萬元或77.9%。 金鑽璽位於旺角彌敦道703號，樓高20層，物業前身為住宅，由德祥地產重建作商廈用途。其後在2012年12月，資本策略以7.3億元向德祥地產購入地盤，其後隨即以樓花形式拆售金鑽璽。 (香港01, 03-07-2025)
核心區巨舖租賃持續，最新為中環皇后大道中一個地下入口連地庫，合共約8150方呎，以每月約40萬租出，平均呎租49元，較三年前舊租金減20%，新租客為健身中心。 議價約17萬 健身中心ONYX by GO24 Fitness進駐陸海通大廈地下巨舖，鍾情該巨舖樓底達18呎，極具氣派，可塑性高，適合健身中心使用。 市場消息透露，上址為中環皇后大道中31至31A號陸海通大廈地下入口連地庫，地下及地庫面積各約549方呎及7601方呎，合共約8150方呎，業主叫租每月57萬，最終減價約17萬，以每月約40萬租出，平均呎租49元，新租客為健身中心，鍾情該巨舖樓底達18呎，極具氣派，可塑性高，適合健身中心使用。該舖位舊租客為牀上用品Beyond sleep，據悉，三年前月租約50萬，新租金減幅約20%，再之前由時裝店Gap承租。 隨着舖租高位回落，中環核心商業區接連錄健身中心進駐，2023年11月，名店林立的中建大廈，該廈地庫巨舖，面積約1.9萬方呎，亦由健身中心承租，月租更高達約190萬，選址商業區最旺地段開店。 中環畢打街1至3號中建大廈地庫，面積約1.9萬方呎，於2023年11月由ONYX by GO24 Fitness承租，落實進軍中環核心地段開舖，月租約190萬，平均呎租約100元。 上述舊租客為時裝名店HUGO BOSS，為德國男裝服飾品牌名店，在此設立旗艦店接近10年，預期最新租金較高峰期跌逾50%。 鎖定商業區巨舖 ONYX by GO24 Fitness近年進軍香港開設多間分店，並且主攻商業區客戶，包括於鰂魚涌太古坊德宏大廈設置據點。...
恒地（0012）位於中環美利道商廈The Henderson再獲金融機構進駐。據外電引述土地註冊處文件顯示，私募股權公司General Altantic的亞洲分公司上月租用The Henderson 19樓，同層租戶包括由另類資產巨頭Millennium Management支持成立的對沖基金Aeonea。 General Altantic目前正租用國金中心2期，而Aeonea由Balyasny資產管理的前組合經理Robert Tau創立。據《彭博》報道，Robert Tau從Millennium Management取得15億美元資金，創立宏觀對沖基金。 (香港01, 03-07-2025)
恒地（0012）執行董事兼首席財務總監馮孝忠昨日出席與恒生大學校長何順文對談的「校長對談系列──投投是道」時透露，集團旗下中環甲級寫字樓近月租務好轉，主要原因是來自歐美的對冲基金，以及東南亞與中東的家族辦公室的客戶增加。馮孝忠分析，中國人工智能（AI）大語言模型聊天機械人DeepSeek近月在全球取得成功，顯示中國在AI領域具備全球競爭力，提升中國科技股估值；加上俄烏戰爭亦有結束迹象，部分資金從美股流走轉投全球其他股票市場，故除了歐洲股市向好外，中國股市期內亦有不錯的表現，估計這是不少歐美對冲基金近月積極進駐租用集團旗下中環甲級寫字樓的原因之一。而向前望的話，馮孝忠估計，一隻「好勁的電池股」未來幾周將來港上市，預料港股短期料繼續有很多投資機會。 特朗普帶來不確定 市場波動利對冲基金 特朗普今年1月重返白宮再任美國總統，馮孝忠指出，目前特朗普內閣有10多名成員屬擁有10億美元以上的富豪（billionaire），這與傳統上由政客出身者擔任政府高層不同，因此亦帶來較大的政策不確定性，這會令市場更加波動，對於對冲基金來說帶來更多投資機會，他表示：「目前作為交易員，要同時懂得經濟、政治及歷史。」 另外，馮孝忠指出，隨着近年全球地緣政治風險升溫，東南亞及中東富豪傾向同時在香港及新加坡或瑞士建立家族辦公室，從而分散風險，因此期內落戶香港的家族辦公室數目一直上升，恒地旗下中環甲級寫字樓亦受惠於此趨勢。 勉勵年輕人要有信心 不要「躺平」 被問及近年不少年輕人「躺平」的問題，馮孝忠認為「躺平」是對自己無信心所致，他鼓勵年輕人要懂得欣賞自己，指「覺得自己有前途才會有前途」，不贊成年輕人「躺平」。 (明報, 03-06-2025)
測量師行分析香港市場最近的資本化率走勢並指出：“儘管寫字樓空置率未見改善，但由於投資者聚焦於折讓物業，寫字樓的資本化率微升。零售物業方面，受非核心資產出售帶動，2024 年下半年的投資活動有所增加，較高的收益率吸引尋求穩定回報的投資者。工業物業方面，2024 年的資產價值按年下跌 8%，投資放緩，市場錄得多宗整幢物業的矚目成交。此外，2024 年第四季的主要交易中，46%涉及不良資產，而銀行對低資本化率的交易持謹慎態度。” 測量師行發佈的《2024 年第四季亞太區資本化率報告》指出，受益於第四季節慶消費潮，包括奧克蘭、中國香港、曼谷及班加羅爾等多個市場的零售物業表現向好。從地區來看，奧克蘭資本化率在上季變動最為顯著，其中以零售及工業物業範疇最為明顯。 測量師行表示，亞太區多個市場的利率下行，且預期會進一步下調，不過 2025 年的減息步伐可能會放緩。測量師行表示：“儘管面對諸多經濟挑戰，但受益於亞太區整體利率趨向穩定，部分市場的營商信心持續向好。隨着亞太區主要市場的投資活動逐漸回暖，我們預計2025 年將會有更多元化的投資者進場。” 部分地區的寫字樓市場因新落成的優質綠色建築陸續投入市場而面臨挑戰，不過核心地段仍湧現商機。工業物業市場方面，在物流及倉儲物業帶動下維持平穩增長，但市場仍需留意供應充裕的情況。 (AASTOCKS, 03-05-2025)