市场资讯

商廈買賣交投轉旺，核心區商廈業主趁機放售物業套現。測量師行聯合代理，放售灣仔會展廣場辦公大樓44樓全層，該物業33年來首度放售。 上述寫字樓單位總建築面積約16,225方呎，現時以交吉形式出售，可分拆為數個寫字樓單位，滿足全層租用或需要小型辦公空間的企業，物業擁有維多利亞港海景，適合作企業總部選址。 測量師行表示，會展廣場辦公大樓大部分全層單位均為業主自用，是次交吉放售的高層全海景單位獲業主惜售多年，實屬市場罕有。買家可即時進駐，對於需在短期內設立新辦公室的企業具吸引力。同時，優質辦公室供應稀少，相信物業亦將吸引投資者收購作長期投資，以獲取穩定租金回報。 隨着《施政報告》推出後，「新資本投資者入境計劃」及「輸入內地人才計劃」帶動下，有望吸引更多內地買家到港投資。 (東網，5/11/2024) 灣仔出租

據熟悉中環寫字樓市場的代理透露，上述物業為中環中心30樓全層，面積約24,900平方呎，現為佳兆業集團自用的香港總部辦公室。以意向價約5億元計算，呎價約2萬元。 2019年買入價8.8395億、呎價3.55萬 據了解，佳兆業於2019年5月份以8.8395億元向盧文端買入上述30樓全層，當時買入呎價約35,500元。而以最新蝕讓價計算，叫價已至少要蝕約43%。 事實上，佳兆業在2019年5月份一口氣買入上述中環中心30樓及38樓。不過38樓物業被佳兆業抵債出售。 資料顯示，佳兆業於2021年12月以「八折價」將所持中環中心38樓全層物業抵償部分貸款，扣除未償還的物業按揭貸款等，涉及款項約1.86億元。當時物業估值為7.5億元。 （hk01, 5/11/2024)

鰂魚涌英皇道FOYER經過全面翻新後，感覺煥然一新，質素可媲美全新甲廈。 FOYER位於鰂魚涌英皇道625號，屬區內核心商業地段，由港鐵站出口步行至該廈約5分鐘，而大廈門口便有巴士站，另物業鄰近東隧入口，往返港九快捷。大廈地庫為停車場，提供84個車位，當中更提供充電器，配套充足。 飲食配套上，大廈地下設有咖啡室，而附近亦有不少餐廳，上班人士可前往北角匯或太古坊，餐廳選擇甚多。 物業門口設有上落車位，並連接英皇道及渣華道兩條主要道路，可謂四通八達。 項目前身為英皇道625號，由太古地產 及中巴 持有，基滙資本2019年購入，即於2020年開始進行翻新，包括全面提升地下大堂，加設入閘機、電子顯示牌等，整體感覺大幅提升。另外，電梯大堂和部分洗手間亦已翻新。項目提供8部載客電梯，區域以1至15樓、16至28樓劃分，疏導人流非常有效。 樓高25層 每層面積1.2萬呎 物業總樓面約31萬平方呎，樓高25層，每層面積約1.2萬平方呎，最細單位面積約1,200平方呎起，實用率約8成。單位一大賣點，是享有維港海景，另一面望向北角樓景，同樣開揚。 建築特色上，項目獲認可綠色建築包括BEAM Plus鉑金級認證項目，WELL鉑金級認證等，而停車場提供電動車充電站，以及採用Low-E低輻射玻璃、設有MERV 13空氣過濾器和室內綠化牆。 2019年太古地產公布，以23.75億元售出鰂魚涌英皇道625號商廈5成業權，集團指，透過出售一項非核心資產，讓資金流轉。該物業餘下50%權益由中華汽車持有，將會一併售予買方，並須同時完成，買家為基滙資本。按47.5億元成交價計，呎價約15,833元。 (hket, 05/11/2024) 港島東出租

有業主為重整資產組合，不惜劈價蝕放觀塘商廈單位。本地地產代理推售區內萬兆豐中心中層戶，該物業業主叫價於短短3個月間再下調約14%，現時意向價約2,717萬港元，呎價僅約7,300元，平絕同區，更較購入價貶值近三成。 該本地地產代理表示，是次放售的單位為該廈11樓A室，建築面積約3,722方呎，將以交吉形式出售，意向價較今年6月時為低，當時每方呎叫價約8,500元。同時，原業主於2017年以約3,826萬元購入，平均呎價約10,280元；按購入價計算，持貨7年間已較叫價低約1,109萬元或約29%。 單位屬罕有大面積交吉盤，享郵輪碼頭及煙花海景，連即用裝修，設有來去水，適合商業機構、高端辦公室或創意產業工作空間等用途。 翻查資料顯示，該廈曾於2019年錄得最高成交呎價，單位為低層D室，面積約1,915方呎，以呎價約17,232元成交。是次放售的單位叫價較高位折讓約57%。同時，該廈最新錄得的26樓B1室成交，平均呎價約10,500元，為近年呎價反彈成交個案，新買家為內地用家；而相比今年6月同樓層另一單位，扣除車位計平均呎價約7,850元，其反彈幅度逾三成。 (on.cc, 4/11/2024) 觀塘出租

測量行最近發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓市場在9月未有錄得大宗租賃交易，淨吸納量為負57,500平方呎。當中灣仔、銅鑼灣和尖沙咀空置率分別上升至10.3%和9.4%；而中環區的甲級寫字樓空置率，更由今年初10.4%，增至最新數字9月的12.2%。 甲廈售價及租金表現均跑輸私宅 市場分析指出，香港經濟在疫情通關後未見大起色，加上地緣政治緊張，又擔心美國總統大選後，中美關係有否改變，即使息率呈向下趨勢，但仍然高企，投資意欲未獲提振，以至企業對香港設立辦公室的需求減少，甲廈空置率未見改變，拖低售價及租金表現。 行家認為，最影響香港寫字樓市道的因素仍然是經濟及供求，近年經濟環境欠佳，企業及做生意規模收縮，需求自然下降，同時供應量亦有所增加，當中以中環更是重災區，空置率高企。 甲廈售價指數6年累跌34.8% 根據地產網站數據顯示，甲廈售價指數由2018年6月高位369.4點，跌至最新數字2024年9月240.7點，即逾6年時間累跌34.8%；單計今年首九個月，亦累跌18.4%。與今年首9個月差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數累跌7.5%比較，甲級商廈售價表現跑輸私人住宅。 甲級商廈租金方面，甲廈租金指數由2019年6月高位193.3點，跌至最新數字2024年9月128.7點，逾5年時間累跌33.4%。單計今年首九個月，則累跌8.3%，遠遠落後於同期差估署私住租金指數累升5.4%。 中環、上環及金鐘甲級商廈失守40元 據本地傳媒報道，多幢位於核心商業區中環、上環及金鐘的散業權甲級商廈，最近呎租相繼失守40元關口，其中位於上環的中遠大廈，呎租僅26元，重返2006水平；而位於金鐘的力寶中心，最近成交的2座低層呎租亦僅是31元。 買賣個案方面，同樣是力寶中心，市場消息透露，2座511至512室、建築面積約2,199平方呎，最近連租約以2,900萬元易手，平均呎價僅約13,187元。據悉，原業主2018年3月以8,280萬元購入，平均呎價逾37,600元，事隔逾6年轉售賬面勁蝕5,380萬元，貶值幅度高達65%。 力寶中心接連錄蝕讓個案 另一個亦是位於2座、建築面積約1,505平方呎的力寶中心單位，日前以約2,000萬元售出，呎價約13,280元。據了解，原業主2012年11月以2,739.1萬購入上述單位，近12年來一直自用，是次沽貨賬面虧損逾730萬元，物業貶值約27%。 事實上，力寶中心附近先後有新甲級商廈落成招租，包括恒基地產中環旗艦商業項目The Henderson，以及長實旗下長江集團中心二期（前身和記大廈），相比力寶中心早於1988年初建成，競爭力及吸引力難免被比下去。 恒地The Henderson及長實長江集團中心二期落成招租，對附近甲廈如力寶中心，難免構成壓力。 2025年香港寫字樓市況弱勢難改 展望香港寫字樓後市，前線地產代理並不樂觀，以經紀人指數CSI為例，當中CSI（寫字樓售價）最新報報32.50點（按周跌0.05點）。CSI（寫字樓租金）則報32.67點（按周升0.59點）。租售指數同樣連續6周於30點以上反覆，屬好淡分界區間的看淡水平，預示寫字樓買賣及租務市況繼續向下調整未變。 行家認為，2025年香港寫字樓市場最大的風險，就是環球因素，包括政治、戰爭、雙邊貿易問題等，如果仍然是不穩定，香港作為外向型經濟，或多或都會有影響。 地產客戶服務主管亦表示：「我們預測2024年甲級寫字樓租金將下跌8%，2025年亦將出現類似趨勢。展望未來，隨著2025年會有約300萬平方呎（淨樓面面積）寫字樓新供應投入市場，預計目前的租戶市場趨勢將於2025年持續。」...

甲廈租賃市場並不活躍，惟優質甲廈受用家追捧，金鐘太古廣場第2座多個單位，面積逾9,000方呎，以每月96.13萬租出，租客為一間知名投資銀行，為擴大業務規模而承租該單位。 金鐘太古廣場第2座14樓2至12室，由一間投資銀行以每月96.13萬承租。 租約為期5年 市場消息透露，金鐘太古廣場第2座14樓2至12室，面積逾9000方呎，以每月96.13萬租出，平均呎租逾100元，新租客為投資銀行，租期由2024年9月至2029年9月，租約為期5年。據悉，相關租賃已於土地註冊署登記，該間投資銀行簽下長約，彰顯對未來前景具信心。 投資銀行承租同廈月租65.56萬 該間投資銀行本身亦是同廈租戶，於2022年12月承租太古廣場第2座12樓3至10室，面積逾6,000方呎，月租65.56萬，租約為期4年，直至2026年11月為止。是次因擴大業務規模而承租該單位。 太古廣場2座於今年7月錄大手續租個案，Schroder Inv Management (Hong Kong) Ltd續租該廈33樓全層，月租198.54萬。該公司早於2006年已進駐該廈，承租33樓1至18號單位，並於2013年3月至2016年2月期間，登記月租236萬。 淡市下，太古旗下的多幢太古廣場新租及續租仍然暢旺，今年6月，德勤續租金鐘太古廣場1座1辦公室，為該項目中最大樓面租戶，業界料10年期租金約10億，月租逾830萬。德勤中國自2006年起承租太古廣場一座35至40樓高層辦公樓，涉約12.5萬方呎樓面，佔整座辦公樓總樓面面積約20%，該辦事處匯集前線業務部門，包括審計及鑑證、稅務與商務諮詢及諮詢業務。 (星島, 4/11/2024) 金鍾出租

香港寫字樓市場供應持續增加，租賃和買賣壓力顯著。 這種供過於求的局面來自多方面因素：中美地緣政治緊張，大陸商業環境惡化，交易活動減少。西方企業紛紛撤資或縮減在港支出，加上儘管中港已全面通關，國際銀行撤資的情況仍未改變，使陸資企業的回流難以填補市場需求。 根據2023年統計處數據，香港境外母公司的駐港地區總部數量自2020年至2023年減少了168家。其中不少是甲級寫字樓租戶，導致租約終止，市場空置率進一步上升。 在駐港外企中，大陸占比26%、日本17%、美國15%，其餘國家合計41%。外資離港或成為寫字樓業務收入下降的主要原因。 儘管有部分陸資湧入，但在大陸經濟疲弱的背景下，難以完全填補外資離場的空缺。 空置率高企與隱形損失的擴大 測量師行報告顯示，2024年上半年甲級寫字樓總空置面積升至1,500萬平方呎，中環區空置率達14%，創二十年新高。 差估署最新數據顯示，按8月中環每平方米833元（港元，以下同）的平均租金計算，空置空間每年潛在租金收入約129.45億元，但目前無法實現，成為「隱形損失」。 截至2023年底，寫字樓總空置率為14.9%。甲級寫字樓空置率16.0%，高於1998年金融風暴的15.3%及2003年沙士的13.7%。各分區甲級寫字樓空置率均逾10%，範圍為10.0%至17.3%。 核心區逐漸失色 高利率環境和地緣政治緊張，令投資者對寫字樓市場保持觀望態度。企業縮減辦公面積，遷至非核心區以節省成本。傳統金融中心如中環，以其政府機構和金融機構的集中優勢，長期以來在租賃市場上保持領先。然而，隨著市場需求變遷，其優勢逐漸失色。 依差估署數據，2024年8月中環甲級寫字樓平均租金按年下降約18.7%；8月中環租金指數為234.6，遠低於去年同期的262.8。 根據本地地產代理季刊，2024年5月，世茂集團以約7.3億元出售中環中心63樓的全層寫字樓，成交呎價約為2.8萬元，這一價格相較於2017年3.3萬元的平均購入價，幾乎顯示出虧損交易的情況。 由於租金高企和成本壓力，九龍東和尖沙咀等新興地區成為租戶的新選擇，這些地區的租金僅為中環的一半吸引了大量對成本敏感的企業，改變了香港商業地產的布局。 財報揭示業主承受壓力 香港寫字樓市場面臨持續壓力，業主的財務表現受到顯著影響。主要上市房地產公司如長實集團、恒隆地產、恒基兆業地產、新鴻基地產、太古地產、嘉里建設和九龍倉置業的財報顯示，2023至2024年上半年部分公司虧損顯著。 與2023年同期數字相比，2024年上半年各公司淨利普遍下滑，其中新鴻基地產的淨利減少49.7億元最多，其次是九龍倉置業減少28.47億元，恒基兆業地產減少21.37億元 本港房地產公司普遍面臨高空置率、租金下滑及需求疲弱的挑戰。 2024年上半年，上述房地產公司揭露的辦公室租賃收入表現不一，恒基兆業約12.92億元，與去年持平；恒隆約為5.07億元，同比下降8%；長實約為8.9億元，相比去年減少7.68%；新鴻基年減3%；太古同比減少6.96%；嘉里按年減少6%；九龍倉收入下降2%，營業盈利減少5%。 經查各大房地產公司財報，從其對市場的回應可見所面對的壓力：「長實」表示寫字樓和零售物業的租賃需求疲弱；「恒基兆業」指出租金持續受壓的原因是租賃需求放緩及未來大量新增供應；「九龍倉」稱市場受到經濟疲弱及供應過剩的雙重夾擊；「嘉里」則預測香港和內地的住宅需求將持續疲弱；「恒隆」稱過去半年經營環境為近年最嚴峻；「新鴻基」認為不明朗的經濟前景拖累了寫字樓需求；「太古」表示在經濟不確定性下，企業在租賃辦公空間時態度更為審慎。...

測量行獲業主委託放售美孚新邨四期一籃子商舖，包括地下99A 舖、1 樓103A 之餘下部份、2 樓104A 及3 樓花園平台112A。物業總批則面積約47,383平方呎，以現狀部份交吉及部份連租約出售。 物業零售基座佔地四層，每層建築面積約5,200 至 17,371平方呎不等，現有租戶包括大型連鎖餐廳及銀行等。外牆設置多塊可用的大型廣告板。據悉，目前每月租金收入約120萬元，預計全數租出達190萬元，現叫價3.2億元，呎價約7千餘元。 (hket, 3/11/2024)

甲廈市場再錄得巨大蝕讓個案。市場消息透露，金鐘力寶中心2座511至512室，建築面積約2199方呎，新近以2900萬元連租約易手，平均呎價13188元。原業主於2018年3月以8280萬元購入，平均呎價達37653元，現轉售賬蝕5380萬元，物業貶值65%。 據了解，上址現由上市公司租用，月租9.35萬元，租期至明年5月，另加2年生約。新買家料為投資者，收取回報3.9厘。業內人士表示，該單位位處低層，景觀不錯，望部分海景，加上單位面積屬市場上所渴求類型，相信租賃有一定保障。 另外，力寶中心1座33樓3室，建築面積約3124方呎，近日以4217萬元成交，平均呎價13500元。原業主於2006年5月以2561.68萬元購入，一直自用單位，持貨18年賬面獲利1655.32萬元，物業升值64.6%。該單位實用率70.29%，望山景，以交吉易手，市值呎租45元，新買家為投資者，料回報約4厘。 (hkcd, 30/10/2024) 金鍾出租

政府放寬工商舖物業樓按與住宅看齊，按揭成數一律增至上限7成，整體投資氣氛回穩，部分業主伺機放售物業。本港地產商指出，該行獲邱姓資深投資者委託，放售旗下6項分布於港島及尖東一帶的一籃子工商舖物業，意向價共約2.88億港元。 他指出，放售的物業當中，最貴重的為銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心的16層全層，叫價約9,200.1萬元，涉及面積約4,718方呎，折合呎價約19,500元。該樓面屬舖契，除可傳統寫字樓行業外，亦可作美容、零售及服務性行業，該全層分作3個單位，分別以交吉及連租約形式按現狀出售單位。 另一個港島物業為赤柱大街52至56號低層地下舖位，面積約2,900方呎，叫價約3,190萬元，該舖位由餐廳租用，於區內進駐多年，租金回報穩定。 同時，是次另一組放售物業為尖東區商廈，包括科學館道14號新文華中心A座7樓18至20B室、B座5樓3室及12樓6至8室，該3組物業涉及面積共約13,765方呎，每方呎叫價由8,000至8,500元不等，意向價共約1.13億元。餘下一項為同區麼地道75號南洋中心3樓2B至4室，面積約5,500平方呎，叫價約5,115萬元，折合呎價約9,300元。 是次放售的6個工商舖物業，買家可一併或個別購入，隨着市場氣氛漸見轉好，相信放售反應將見理想。 (on.cc, 30/10/2024) 銅鑼灣出租

置地公司今天向股東發出通函，宣布將專注於亞洲主要城市開發尊尚綜合商用物業，以推動公司的可持續及長線發展。在新策略下，置地公司將不再於亞洲區內投資「建售物業」(build-to-sell)項目，當中包括住宅及擁有中期租賃的資產。集團將繼續完成該業務板塊中的全部現有項目，同時積極從中回收資金，投入到新的綜合商業地產業務機遇中。該策略旨在鞏固置地公司的核心能力，為公司的長遠經常性收入創造增長，並期望為股東帶來卓越回報。新策略的制定是緊隨著集團在2024年4月1日任命史米高（Michael Smith）成為行政總裁的決定，亦是集團在過去六個月進行全面業務評估後的結果。以下為集團新策略的各個關鍵要素，預期需數年時間實施：-於亞洲主要城市拓展投資物業業務。-從「建售物業」（build-to-sell）板塊中回收資金，為新的綜合商業房地產項目機遇提供資金。-加強策略夥伴關係，以支持業務拓展。-識別第三方資本，為未來增長提供資金。-更新資本配置框架，以提升股東回報。置地公司行政總裁史米高表示：「今天標誌著置地公司邁入一個令人振奮的新里程。135年以來，我們始終堅持創新，摰誠待客，務求與合作夥伴及租戶建立長久合作關係。在這基礎上，我們矢志成為市場領先者，為亞洲主要城市創建『以體驗為導向』的城市核心，重塑人們的生活和工作模式。」「我們將專注於發揮自身優勢，並進一步深化和擴大與文華東方酒店集團以及本集團主要寫字樓和奢侈品牌租戶的戰略合作夥伴關係，期望加快發展步伐，為未來的世代釋放價值。」另外︳集團將聚焦於匯聚跨國企業區域辦事處、金融中介機構與高淨值人士的亞洲主要城市，專注開發、持有或管理位於當地的尊尚綜合物業。置地公司亦將進一步加大對香港、新加坡及上海等核心市場現有旗艦級優質綜合用途項目的投資，同時選擇性地在區內其他主要城市中物色業務拓展機遇，尤其是受惠於全球普遍的質量優先（Flight to quality）趨勢、即其房地產周期的各個階段都能享受到更高租金回報和出租率的城市。置地公司將利用其策略合作夥伴關係擴大其投資組合，以進入新市場以及獲取新項目。置地公司將擴展與文華東方酒店集團的合作夥伴關係，並進一步與集團逾2500家租戶中的金融服務機構及奢侈品領域的全球領軍企業合作。為支持上述各項舉措，置地公司將投資於人才發展及招募，並考慮透過各種方案增加第三方資本，從而擴大集團投資物業資產管理規模。集團表明，新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內頂級商業和零售地產行業的增長潛力及抗風險能力，創造多元的收入來源。此外，通過短期績效指標的支持，新策略亦為集團長期增長提供了清晰的目標及指標。透過在2035年之前回收高達100億美元的資金，集團期望其息稅前利潤及每股分紅均能實現雙倍增長。新策略將會即時實施，其起始階段將集中於資本回收、以及建立交易來源開發和募集資金的能力上。同時，集團將通過重塑品牌形象和價值，以及實施策略性人才招聘，提升企業文化並加強人才團隊建設。 (Yahoo Finance, 29/10/2024)