測量師行今日發表房地產市場回顧及展望，當中指出，明年樓價有望可錄5%升幅；甲級寫字樓今年淨吸納量逾100萬呎，創2019年新高，惟在供應增加下，明年租金料將再下調7-9%；至於商舖方面，一線街租賃成交回暖，預計明年租金可升3-5%。測量師行表示，美國聯儲局自今年9月連續兩次減息，加上香港主要銀行也有相應跟隨，促使部分準買家再次衡量銀行定存息率與住宅租金回報的表現。展望2025年，若息口能夠持續向下，以及股市表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5%-8%至5.6萬至5.8萬伙水平，支持整體樓價反彈約5%。 連續第5季錄正吸納量第四季甲級寫字樓整體淨吸納量回落至4.6萬平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。明年寫字樓租金料跌7-9%甲級寫字樓租金截至11月底持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1元。由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。商舖空置第四季改善至7.6%至於商舖方面，在第四季核心區整體一線街舖空置率進一步改善至7.6%。銅鑼灣自2019年以來再次錄得0%空置率，反映品牌紛紛趁著租金仍較高峰期大幅回落而落戶傳統遊客區。中環、尖沙咀和旺角空置率則按季保持平穩，分別維持在8.6%、9.4%和8.4%水平。各區一線街舖租金在第四季繼續穩步回升，按季錄得介乎0.6%至1.3%的輕微增幅，2024全年升幅累計3%至7%。明年第一季料零售業總銷售貨額升3-5%展望2025年，相信中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣布恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3-5%單位數增長。 (Etnet, 2024-12-09)
市场资讯
承接管人命公開招標出售中環環球大廈26樓及27樓全層。物業總建築面積約20,766方呎，以現狀交吉形式出售，截標日期為明年1月22日。以市場估值每方呎價約2.3萬港元計，物業市值逾4.77億元。 是次出售物業屬於大廈的頂層及鳳凰樓層，望全維多利亞港海景。該廈的主要用戶包括知名律師行、金融機構及醫務所等專業服務機構。 環球大廈全層寫字樓向來罕有出售，對上一宗全層成交已追溯至2018年，當年11樓全層成交呎價達約4.4萬元。 (東網, 2024-12-08)
香港寫字樓物業的供求失衡持續，內地情況亦是相若，國際信貸評級機構惠譽的企業評級董事鄧碧瑩不諱言，中港房地產行業展望惡化，其覆蓋的內地和香港商業地產投資公司，明年經營環境挑戰重重。預計這些企業寫字樓組合的續租租金調升率，無論內地或香港，都將會出現低雙位數百分比的收縮，不利企業的營運指標，惟幸減息周期或減輕這些公司的財務壓力。甲廈空置率恐升至19%惠譽預計，目前寫字樓供過於求的局面將持續至2025年，內地多數主要一、二線城市寫字樓空置率仍將高達20%以上。香港甲級寫字樓新增供應量更將增加一倍，其中大部分或將於明年第四季度竣工，並且當前疲弱的經濟前景或令新增寫字樓的使用率變得不確定。該機構預計，到明年末，香港甲級寫字樓空置率將從2024年的16至17%，進一步升到18至19%。不過，該行亦認為，儘管過去一年租金率有所下降，但因為寫字樓租戶有「流向優質資產」的傾向，進而令香港甲級寫字樓的出租率保持大致穩定。尤其是因租金走低改善了香港傳統核心商務區寫字樓的可負擔能力。展望明年，高端寫字樓租金進一步下降或將繼續鼓勵企業搬遷，惟要留意搬遷成本和不確定的企業前景可能會嚇退部分租戶的升級決策。中港零售續約租金下行至於在減息周期下，惠譽相信，其評級覆蓋的多數企業將可受惠，抵銷經常性EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）的下滑，利息覆蓋比率將保持穩定，或者在某些情況下可獲得溫和改善。對於零售物業，該行預計，明年中港兩地零售物業續租租金調升率將出現中性至略微收縮的趨勢。主要原因包括香港人北上遊令本土消費承壓，而且無論中港，由於消費能力減弱，奢侈品零售消費依然不振。更甚的是，由於港元強和日圓弱的原因，香港部分零售將流失至日本。 (東方, 2024-12-07)
減息環境加上港府推刺激經濟措施，料帶動投資者入市意欲。本地地產代理獲業主委託獨家放售上環干諾道中122號海港商業大廈低層單位，建築面積約1,100平方呎，業主意向售價約968萬元，折合每平方呎約8,800元。 是次代理物業間隔方正，設全寫字樓裝修，外望海景，單位租約將於2025年5月到期，現在每月租金收入約2.75萬元，若以叫價計算，新買家可享約3.4厘租金回報。物業景觀開揚，為區內罕有優質海景單位，投資自用皆宜，附近商務配套齊全，大型商場、銀行、食肆、停車場一應俱全。 物業位處上環核心，鄰近信德中心、中遠大廈、永安中心等著名商廈，距上環港鐵站僅約3分鐘步程，前往信德港澳碼頭亦只需約數分鐘，來往中港澳均十分方便，交通優勢不言而喻。市場資料顯示，大廈對上一宗成交單位為高層全層，建築面積約2,200方呎，以1,800萬售出，每呎約8,182元。 (大紀元, 2024-12-06)
向來買賣稀少的灣仔指標甲廈瑞安中心，剛錄一宗成交，一個海景單位以6,500萬易手，平均呎價15,854元，創14年來新低，造價亦較高位回落約33%。 持貨15年升值50% 市場消息透露，上址為灣仔瑞安中心12樓A室，建築面積約4,100方呎，以易手價6,500萬計算，平均每呎15,854元，物業以交吉形式易手，買賣雙方皆為用家，賣方於2009年8月以4,305萬購入，持貨15年帳面獲利2,195萬，物業升值50%。 呎價較高位下跌33% 瑞安中心以用家主導，向來盤源少，連同最新成交，過去14年亦只錄4宗買賣，呎價由16,300元至23,529元，其中13樓單位，建築面積12,915方呎，於2016年12月以3.069億易手，平均呎價23,763元，最新成交價較8年前高位回落約33%。 (星島頭條, 2024-12-05)
中央降準降息，下調存款準備金率，「組合拳」帶動香港股市及投資氣氛，香港核心商業區寫字樓市場可望重展活力，當中位處中上環一帶的優質甲級商廈，更會受到企業及投資者的追捧。有業主趁勢委託本地地產代理負責上環皇后大道中183號中遠大廈中層全層戶的租售事宜，業主更提供彈性，可以分拆單位出售，意向呎價僅約1.7萬元，叫價由5,057.5萬元起，全層單位市值約3.35億元，而該樓層的交吉單位意向呎租則約32元。 是次代理推售的中遠大廈23樓全層，總面積達約19,746方呎，意向價約3.35億元，當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售，既適合長期投資者，也符合企業自用需求，為有意進駐核心商業區的買家提供理想選擇，該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積由2,975方呎起，叫價由5,057.5萬元起；而其餘交吉單樓面亦推出市場招租，意向呎租約32元。 該單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報，而交吉出售的部分則方便自用買家根據企業需求進行個性化裝修。同時，該廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓，大廈以典雅的建築設計和完善的設施吸引眾多國際企業進駐，提升整體物業的吸引力。 中遠大廈為中上環區核心著名甲級商廈，交通便利，除鄰近上環港鐵站出口外，與港澳碼頭更能無縫連接，為企業提供高效的跨境商務往來便利。現時大廈租戶及用戶包括中遠海運、瀘州老窖、市區重建局、長江證券融資、加多寶及外國駐港總領事館等。 (AM730, 2024-12-04)
香港商業物業氣氛低迷，甲廈租金及售價隨之下行，有用家趁低吸納。宏基資本發布公告，於本月3日與德國寶（香港）有限公司簽訂臨時買賣協議，以約1.635億元轉手觀塘甲級寫字樓宏基資本大廈的總部。 上述總部物業涉及觀塘甲廈宏基資本大廈27及28樓，設8個車位，物業建築面積合共24,048平方呎，成交呎價約6,800元。有關買賣將於2025年4月30日完成。 售價較初步估值折讓低3.35%至4.15% 宏基資本表示，該等物業有關部分尚未獲充分佔用及利用，並在維護及管理該部分產生相關費用。加上，臨時協議的售價較該物業於今年9月30日的初步估值折讓約3.35%至約4.15%，合理反映市場在現行物業市況及氣氛下對該等物業價值的評估，故該等出售事項為集團變現其對該等物業的投資的良好機會，並將物色及遷至其他合適地點，作為其總部及主要營業地點。 上一財政年度蝕逾30至40萬元 公告最新顯示，宏基資本大廈27樓建築面積約3,688平方呎的部分物業、及28樓建築面積約6,875平方呎的部分物業持作自用，P9號停車位及總建築面積約3,146平方呎的28樓若干其他部分已出租，而餘下部分為空置。 該兩項物業於今年3月31日止財政年度，分別錄得除稅後淨虧損46.69萬元及31.42萬元。 (HK01, 2024-12-04)
測量師行發布《全球投資者展望報告2025》，商業物業市場經歷過去兩年的交投淡靜後，現已走過轉捩點，投資者重拾信心，對市況持樂觀看法，當中的亞太區調查發現，有約69%亞太區受訪者有意於未來五年，將逾30%的全球管理資產總值配置到房地產。 相關的《亞太區報告：全球投資者展望2025》顯示，繼長期通脹令不少投資者持觀望態度後，本地投資者因應多個市場的低息環境整裝待發。減息預期，再加上定價和估值差距持續收窄等因素，料有助推動亞太區的成交量。 該調查發現，約68%的受訪者預計地區經濟增長會帶來正面影響，另外，亦有約67%的受訪人士，計劃於2025年在亞太區進行投資，而工業物業和寫字樓繼續是亞太區投資者於2025年的首選投資項目；有約61%的受訪者計劃在明年投資工業物業和物流業、寫字樓和多戶住宅為租而建項目。 隨着利率回落，市場動力亦回歸。2025年市場預期減息將提振投資者信心並推動市場活動復甦，事實上，該調查亦有約61%的亞太區受訪者正計劃投資於核心或核心增益型核心商業區的寫字樓物業，而有近90%的受訪者預計其符合環境、社會及管治的寫字樓物業將在未來三年實現若干價值溢價。 測量師行表示，穩健的經濟基本因素加上各種獲利豐厚的資產類別，於2025年將吸引更多國際和本地投資者，將投資於亞太區房地產市場。 減息為交投量增加奠下基礎，亞太區房地產市場的樂觀情緒正在升溫。隨着定價差距收窄，加上投資者對寫字樓和物流業等領域的興趣日增，2025年將迎來跨境投資和市場活動復甦的重大機遇。 明年上半年，機構和房地產基金將發掘香港和內地等獲利豐厚的市場，尋找價值驅動的投資機會。在政府為吸引人才並推出的支持政策推動下，明顯出現投資者轉投另類資產的情況，尤其是學生宿舍。 (東網, 2024-12-03)
市場人士透露，房協早前與財團洽商，涉及旗下數個商場項目，預計涉逾20億元。本報就有關消息向房協查詢，房協回應指，於2024年11月與一買家達成買賣協議，將房協轄下5個商場連同租約出售，包括位於長沙灣合稱「大四喜」的喜漾、喜薈、喜盈、喜韻以及土瓜灣欣榮花園的商場。該批商場屬房協原本已計劃出售的部分非核心投資物業。 房協稱，是次交易由買方經代理人主動接洽房協，並按一貫物業買賣的市場運作和物業交易程序進行。房協已經就業權轉讓安排，通知有關的商場租戶及物業的業主立案法團或業主委員會，讓各方清楚相關的跟進安排。 翻查資料，5項物業均為房協發展住宅項目旗下商場及商舖，而十多年前，房協於長沙灣發展多個住宅項目，包括2012年以「港人港樓」作包裝的長沙灣喜雅同年開售，其後該機構於區內另外4個住宅項目包括喜盈、喜韻、喜漾及喜薈，合稱「大四喜」，提供逾900個住宅單位。是次涉及的4項商舖，亦屬該系列之內，包括喜薈商場，涉及地下、1至2樓合共3層，涉約3萬平方呎，現時租客包括地產代理、酒樓及快餐店等。 至於樓面較大的商場，則為土瓜灣欣榮商場，為房協於1997年落成的大型項目，涉及約900個單位。是次沽出的商場涉及地下及1樓，面積合共約6.5萬平方呎，連同271個車位，租客包括茶餐廳、壽司店及屈臣氏等。 據悉，買家為華潤隆地，較早前已購入將軍澳及葵芳商場項目，連同是次收購，合共涉逾30億元。 (經濟日報, 2024-12-03)
測量師行最新《香港每月物業市場報告》指，港島區寫字樓空置率維持在13.3%較高水平，雖然挑戰仍然存在，但在金融版塊有溫和復甦的正面跡象。 明年港島增280萬呎供應 政府推出多項措施，例如與大型主權財富基金合作，擴大基金和單一家族辦公室的稅收優惠範圍，以促進資產管理業務的增長。預計將進一步推動寫字樓特別是在中環的需求。 儘管如此，該行認為寫字樓租金依然面臨壓力。目前高空置率，加上預計2025年港島區新增280萬方呎供應，吸納需時，預計港島區的寫字樓租金在2025年將下跌0%至3%。 九龍區的寫字樓租賃缺乏持續需求，面臨複雜的局面。大部分租賃活動集中在搬遷和削減成本上。儘管月內有一些宗教團體和教育機構租賃活動，不足以支持整體租賃市場。 網購衝擊消費市場 隨着租戶搬遷和縮小規模，大量二手寫字樓供應嚴重過剩，尤其到2025年預計將有100萬方呎新增供應，供需日益不平衡，寫字樓租金將面臨很大壓力。該行預計，明年整年租金將再下跌2%至4%。 雖然整體零售額連續七個月下跌，9月份零售業銷貨價值跌幅收窄，按年跌6.9%至295億，其中奢侈品銷售額跌幅最大，儘管奢侈品表現不佳，一些珠寶商表示，金價持續上漲，在充滿挑戰的市場中支持了銷售。 2024年即將過去，綜觀疫情後通關近兩年，零售復甦未達預期，遊客消費減少和市民北上並非銷售額下跌的唯一原因。 從2018年上半年到2024年同期，香港人口增加1.1%，但超市零售額卻下跌5%，日用品銷售未跟上整體人口增長。疫情期間，網上零售平台迅速崛起，吸引不少消費者轉向網上消費，料2025年零售租金將跌最多5%。 (星島頭條, 02-12-2024)
深圳恢復一簽多行來港前，一些主打銷售平價生活用品的內地商戶，搶先來港租舖進軍本港零售市場，其中內地時尚零售品牌YOYO Family韓尚優品（下稱韓尚優品）首度進駐本港，近月以月租約14萬元承租佐敦一個約5200方呎巨舖，月租較2019年、即疫情前低逾五成，計劃本月15日正式開業，以銷售價格範圍介乎10至100元內產品為主。韓尚優品香港市場總經理張李銘接受本報訪問時表示，公司計劃未來一年投資約2000萬至3000萬元在港開設約3至7間分店，希望搶佔本港高質、平價及性價比高的消費市場。 韓尚優品未來一年開設的店舖選址，會以人流比較密集的民生區，如旺角、荃灣及將軍澳等為主，而是次首度攻港，以月租約14萬元承租佐敦彌敦道315號地舖連地庫，建築面積共約5200方呎，呎租約26.9元，租約期為兩年，月租遠較優品360於2019年9月，即疫情前的月租30萬元低16萬元或53%，亦略低於該舖對上租戶龍城免稅藥妝店的月租15萬元水平。 擬未來一年3000萬港開設7分店 獲韓尚優品的香港獨家代理權的張李銘表示，他自己早於2013年已在港經營藥妝及雜貨店，高峰時旗下多達10間實體店，現時仍有8間實體藥妝店經營。 他又稱，鑑於近年港人北上消費及外遊熱潮，加上遊客消費降級，本港零售市道持續疲弱，故希望轉型售賣高質、平價及性價比高的產品，而韓尚優品佐敦店中，價格範圍設定在10至100元內，當中有七至八成商品售價低於40元。 料港零售業需3至5年才復蘇 張李銘認為，現時本港零售市道是過去10年來最艱難的時期，本地消費與市民收入有關，相信本港零售業需要3至5年時間才可復蘇。張解釋，選擇現時加盟韓尚優品，主要由於韓尚優品類似十蚊店，經營價格親民、風格時尚、提供緊跟潮流的生活日用品，產品以功能性、品質、設計和性價比高見稱，更可因應本地市場，生產有香港特色的產品，相信可吸引本地民生及外籍遊客的消費市場。與內地電商平台淘寶或京東等相比，張李銘認為，大家價錢差不多，但韓尚優品的貨品質量有優勢，而且於實體店購物不會於購買後才發現貨不對辦的情况。 公司10年前成立 總部設於義烏 張李銘又稱，韓尚優品於2014年成立，總部位於內地有「國際小商品之都」之稱的浙江省義烏市，現時全球開設逾1000間門市，遍佈中國內地、馬來西亞、菲律賓、新西蘭、墨西哥、科威特、印度、美國、法國、俄羅斯、伊拉克等逾60個國家，產品涵蓋健康美容、創意家居、文具、數碼配件及流行包飾等。 (明報, 02-12-2024)
樓市交投越趨活躍，畢竟不少業主都願意劈價賣。紅磡一幢銀主住宅大廈以2,600萬元成交，價錢腰斬劈價48％，呎價逾4,000元。新買家為Owl Square共居集團創辦人潘解頤及相關人士，計劃翻新作為發展共居業務及學生公寓，預計回報率約12%。 上述物業為紅磡馬頭圍道96號，為一幢11層高住宅物業，每層實用面積由537至576方呎，總實用面積約6,288方呎，成交價合共約2,600萬元，呎價約4,000元。是次出售的物業為銀主盤，原先叫價為5,000萬元，最終減價48%。 新買家為Owl Square共居集團創辦人潘解頤及相關人士。項目位處紅磡優越市區地段，鄰近各個住宅群、都會大學及理工大學，配套完善，集團計劃對該物業進行重新分隔及裝修，預計回報率可達12%，作為發展共居業務以及學生公寓之用。 (Yahoo, 2024-12-02)