香港都會大學近日成功以26.5億元購得紅磡祥祺中心全幢商廈，用作教學及行政用途，此交易成為今年本港最大宗單一商業物業交易。該物業原由內地商人陳紅天擁有，因財務問題而被銀行接管。祥祺中心樓面總面積達27.9萬平方呎，包括155個車位，平均呎價為9,498元，較八年前購入價跌了近四成，累計跌價達18.5億元。 祥祺中心位於紅磡海濱，享有維港景致，其多層現由永明金融租用至2028年，都會大學將於租約到期後全面收回使用。此外，都會大學亦於今年內於紅磡購入蕪湖街一全幢酒店，改作學生宿舍，並已更名為「MU88」。 此次購入祥祺中心後，都會大學旗下物業將更加完善，提供更多空間以配合學生人數及課程的增長。學校今年的新生錄取數字顯示，學士學位本科生及授課式研究生人數分別較去年增加23%及13%。 祥祺中心原由深圳富豪陳紅天持有，後來傳出陳紅天傳財困，該物業淪為銀主盤，早前有指中國移動香港將以約30億元洽購，但消息指，中國移動香港入標時標明分期支付交易金額，都會大學則是「一炮過」現金支付，最終投得物業。 (Yahoo新聞, 27/11/2024)
市场资讯
九龙商大厦搬迁活动增，消息指，大角汇丰中心原由银行自用全层楼面，获餐饮品牌必胜客租用，平方英尺租约25元。该商户原租用红磡区商大厦，搬迁可节省成本。 市场消息指，位于大角咀深旺道汇丰中心写字楼得录租务成交，涉及项目第1座全层面积，约1.8万平方尺，成交尺租约25元。消息称，新租客品牌餐饮Pizza Hut，该商户目前使用红磡海滨广场商业公寓，涉及近3万平方尺。是次品牌转租大角咀全层商公寓，属于缩减业务及节省成本。汇丰近期放租3层楼面 该大厦由汇丰银行早年购入，涉及8.3万平方尺，而大厦连接港铁奥运站，地下为巴士总站，质素甚佳。一直以来，物业由汇丰银行自用，代理指，业主近期把3层楼面放租，现其中一层出租出。事实上，近年亦有银行把自置项目的部分楼面，推出于市场招商，租如原由恒生银行（00011）持有多年作自用的九龙湾恒生中心，去年推出6层招租，获悉玩具娃娃之租宝用该住宅3层共约7.8万平方尺楼面。 塘观The Millennity平方英尺租30九龙商厦吸引企业搬迁，消息指，观塘全新甲公寓The Millennity录得租务成交，涉及物业2座30楼，面积约1.2万平方尺，成交尺租约30元。新租客为一家本地时装公司，原租用同区工业大厦，现迁迁作升级。较早前录得本地玩具公司租用1.5万平方尺楼面，尺租约30元。 (HKET, 26/11/2024)
近期中区商厦写字楼市场恢复活力，个别优质指标甲楼更受企业及投资者的追捧，涉足中环中心及美国银行中心高度层层出现易手，带动投资市场聚焦港岛区甲楼市场。集团势利用委托本地地产代理放售金钟指标商户力宝中心2座高度全层楼层，作价约2.77亿元，平均尺价约2.28万元。 本地地产代理表示，近期中区优质商厦接连获企业用家及内地财团承接，带动中区商户物业续受注目。是次放售的物业位处金力宝中心2座39楼全层，面积约12,158钟方尺，间隔四正，地理分布，维多利亚港全海景及山景一览无余。该楼层现分间为3个单位，其中2个单位分别获贸易公司及律师事务所承租，并回复发票；有一个单位则已交吉，整个楼层可让企业用家先把部分楼面自用之余，又可在日内进行中长线收租后再进行部署，为完美的自用及投资组合。 17年前以尺价1.08万购入作长线收租 当地地产代理指出，因第2座顶楼全部两层皆由力宝集团持有作自用，是次放售的39楼为该大厦全楼可作出售的最高层楼层单位，同时，该楼层的实用率逾七成，有别于力宝中心2座一般楼层散单位的实用率约六成多；而参考中区指标甲公寓，现时具叫价而可作出售的高层全层楼面更是寥寥可数。翻查资料，纪惠集团于2007年4月以尺价10800元购作长线收租，持货17年，按次放售价计算，帐面升值约1.11倍。 当地地产代理认为，力宝中心位于港岛中区核心商业地段，大厦落地玻璃幕墙设计，外型设计更是别树一格，凹凸相间层次，独特作为造型的双子式甲大厦，自建成自从一直以来一直处于上升地标，突然立于港铁金钟站上盖，四线汇聚，端点巴士总站、士站及电车站，往返各区皆方便快捷。大厦更设有专贵的上落客区，方便用户出入。物业连接香港首个行人天桥商场金廊，贯通破坏的天桥钟系统，与其他地标写字楼、大型商场、五星级酒店紧密相连，包括新落成地标恒基以及长江中心二期。 本地地产代理表示，近期中区全层商厦成交，涉及全层成交的包括中环皇后大道中99号中环中心66楼及75楼全层，面积分别约26,967及24,121方尺，成交价分别为7亿及6.46亿元，折合尺价为25,958及26,800元，买家皆为星展银行(银行)；而早前美国银行中心30楼及23楼底层取得成交，成交价分别约2.6亿元及2.5亿元，足见中区甲级商厦受用家及财团欢迎；而次放售的力宝中心2座高层单位作为港岛指标甲公寓，地理位置欠缺，设施完善，投资价值可观，加上业主叫价亦见克制，相信会吸引自用企业及长线投资财团垂青。 (AM730, 20/11/2024)
由信义玻璃相关人士持有的金钟海富中心全层，于丢空逾一年半后，以每月超过35万租出，平均尺租33元，属市价水平，租客为贸易公司，签署5年梗约。近年除用家吸纳商高层外，有个别投资者出手购入收租，金钟海富中心二座15楼全层，建筑面积约10,627方尺，信义玻璃相关人士于2023年1月约1.888亿向收购人购买入，尺价约17,766元属8年来新低，该单位于丢空逾一年半后，于近期每月以350,691元租出，租客为一间著名的贸易公司，从事金属贸易，签署5年长约，有3年续租权。 空置率超过13%有代理评论道，上述甲公寓以每尺33元租出，月租超过35万，属相当不错，皆因现时商户空置率高，海富中心1座及2座现时共有33个放盘，不乏全层单位，其中高层全层，建筑面积约12,100方尺，豪华装修，叫租46万，平均每尺38元，有议价空间，亦已放盘相当时间。目前海富1及2座空置及待租楼面合10.27万方尺，空置率高超过13%。 虽然信义玻璃及相关人士持有全层租金水平不俗，然而，以业主购入价计算，回报仅约2.2厘；而于2016年至2019年，该公寓每户租普遍超过50元，部分单位高逾逾50元60元，1座22楼3室，建筑面积约4508方尺，于2016年1月以每尺约65元租出。 信义玻璃及相关人士持有消息人士表示，随着政府积极引入家族办公室来港，加上目前进入减息周期，相信营商环境逐渐改善，带动商贸需求。 该15楼再上手业主国安国际，2017年以3.18亿买入物业作为总部，唯一该公司于2022年3月被清盘，总部物业沦为银主盘，以银主出售价计算，5年间帐面贬值约1.28亿，跌幅约40%。 (星岛头条, 25/11/2024)
由资深投资者持有多年的红棉路8号东昌大厦大厦地面L1及L2，委托测量师行推出市场交吉出售。 物业座落于中区甲大厦核心黄金地段，毗邻中银大厦、The恒基兆业及长江集团中心2期。该物业接连行人天桥系统贯穿中环、金钟甲级商厦，以及太古广场、政府总部等地标建筑。两层建筑面积约22760方英尺，内置电梯及楼梯，合各行各行各标建筑业。物业估价约6.2亿元，尺价约27000元，低于丽新发展4月以14.2亿元出售友邦金融中心部分业权约33000元的参考尺价。 (现在, 24/11/2024)
新地港铁西九龙总站上盖的大型发展项目，写字楼部分将命名为International Gateway Centre (IGC)，近期录得一宗预租。市场消息称，涉及项目1B期高层全层，面积约2.7万平方尺，成交尺租约55元。目前，新租客为西班牙桑坦德银行，该集团于2014年租用中环指标甲国际金融中心二期1.5万平方尺，按该公寓目前市值尺租逾100元计，是次企业搬迁至西九龙，一方面可增加楼面，还可节省租金支出。 新地于2019年以约422亿元投资得西九高铁站上盖的商业地王，发展为两栋双塔式办公楼，提供约260万平方英尺甲公寓楼面，建筑面积约60万平方米瑞银在2022年宣布预租西九项目9层楼面、共约25万平方尺，今年集团宣布加码，共租用整栋14层写字楼，涉及约46万平方尺楼面，租大约10年。项目预计2025年底竣工，2026年起开始入伙，瑞银属于第1个机场。 （香港经济日报，2024 年 11 月 21 日）
甲房不乏升级租务人数，本地IT公司租用观塘创纪之城5期apm商户1.6万平方尺楼面作升级，尺租约30元。 市场消息指，观塘创纪之城5期录得写字楼出租务，涉及物业中层07至09及16室，约16,118平方尺，成交尺租约30元，月租约48.4万元。由于该写字楼为apm 商场大厦，亦连接港铁站，故属创纪之城项目甚至延长指标商大厦，租金更高。 据了解，新租客为一家本土资讯科技公司，已有近40年历史，业务涵盖资讯科技解决方案、人工智能解决方案、网络安全以及软硬件及半导体供应等。据悉，该企业原租用同业区世纪工商中心工公寓单位，是次转租属补充及升级，反映业务稳定。有本港代理指出，2024年首10个月整体工商铺（包括一手及二手，内部转让交易） 买卖合同登记共录2,710宗，相当于460.26亿元，只及2023年3,834宗及733.59亿元的70.7%及62.7%。数量较去年低位，料仅3,200宗，将创1996年创29年以来历史新低，而全年金额低料不足550亿元，将创2003年280.27亿元后的21年新低。 （香港经济日报，2024 年 11 月 20 日）
测量师行的《香港地产市场观察》报告指出，香港整体甲级写字楼市场空置率已见改善，五大商业区的空置率悉数回落。10月底整体市场空置率13.3%，较9月下跌0.1个其中，湾仔/铜锣湾空置率下跌0.4%至低于10%；中环空置率同样下跌0. 4%至11.8%；港岛东下跌至12.2%；尖沙咀及九龙东空置业率分别下跌至9.3%和18.4%。整体甲级写字楼市场在10月录得18.37万尺净吸纳量。测量师行表示，金融机构在写字楼租赁市场最为活跃，开始看到来自私人财富管理公司及家族办公室的租赁需求。尽管经济仍面临挑战，政府已积极对外推广，以吸引高资产人士在港家族办公室，相信长期的租赁需求将会增加。 然而，仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，尽管空置率有所改善，10月整体市场租金仍按月下跌0.8%。中环租金进一步下跌0.8%；湾仔/铜锣湾及港岛东的租金亦分别下跌0.5%和1.1%。（财富洞察，20/11/2024）
柴湾东贸广场全层单位连车位易手，上市公司蓝河控股公布，出售柴湾东贸广场9楼全层单位连位于2楼的3个车位，作价5000万，建筑面积7758方尺，平均英尺价6445元。蓝河控股卖货该公司通告指出，于签署临时签订合同，磋商支付250万按金，将于11月29日前签署正式协议时，支付250万作为进一步订金，余额共4500万将于成交时支付，预计将因出售事项录得亏损约460万，该集团拟动用物业所得款项净额约4890万，作为一般营运资金。 市场消息指，上述诉求吕叶敬仪，与深圳华美科技董事同名同姓。 (星岛网, 19/11/2024)
资深投资者汤文亮推出纪惠集团放售湾仔全幢酒店，售价6.3亿元，已低于10年前入价。测量师行获业主委托，放售湾仔摩理臣山道39号全幢精品酒店，物业建筑面积约55,238平方尺，地盘面积约3,112平方尺。该物业为一座26层高层的精品酒店，共有98间房间，面积约176至324平方尺。目前物业为青年公寓，共提供184个宿位。据了解，业主意向售价约6.3亿元，平均每房价值642万元。 (HKET, 19/11/2024)
根据本港地产商最新统计，10月商厦市场录得约526宗租赁成交，涉及楼面面积约156万方尺，分别较9月约446宗及约108万方尺，增加约17.9%与约4 4.2%，港岛及九龙整体甲级商厦空置率均回落，并以东九龙下跌幅度较大，其中，塘观空置率按月递减约1.87个百分点至11.07%，创年内新低。 测量行表示，10月商厦市场录得租赁成交及涉及楼面面积，较去年同期分别大幅上涨约26.4%及约50.5%，整体反映商厦吸纳情况理想，企业补充楼面态度亦转趋增积极。上月市场录得超超的大手环球成交，如金管局以尺租约58港元承租九龙站贸易广场22楼、25楼及27楼共3层楼面面积，共约10.8万尺，涉及月租约626.4万元。 就甲公寓空置率而言，10月九龙区整体空置率录得约13.48%，按月下降约0.51个百分点。最新空投资率录得约24.47%，按月跌约1.14个百分点。而尖沙咀空置率最新录得约8.52%，按月微升0.13个百分点，按年同期比较则跌0.67个百分点。 相对于港岛区，上月空置率整体录得约12.34%，按月回升约0.07个百分点，而与去年同期约11.8%相比，则上升约0.54个百分点，总体核心区则录得有显着改善，其中铜锣湾10月录得空置率约8.8%，按月及按年分别下跌约0.49及约0.53个百分点，而金钟区仍为港岛区空置率最低地区，最新录得约7.51%，按年改善幅度达到2.09个百分点。 受惠于息口减少和较早前股市走势强劲等利好因素，本地商业气氛回暖，令写字楼租户均出现明显增加，而最新一份《施政报告》亦继续大力发展「总部经济」，吸引海外及内地公司来港设立总部或部门，相信相关政策可有效激活本地写字楼租赁市场，加上美联储最新于11月再次减息，对营商环境整体有推动作用，相信租赁市场将维持维持积极，对后市抱谨慎乐观态度。 (on.cc, 17/11/2024)
祥祺集團主席陳紅天旗下多項物業去年遭接管，事件有進一步發展。《彭博》引述消息人士指，中移動香港正洽講位於紅磡的祥祺中心，目前正商討細節，目標在今年底前完成交易，在符合某些條件下，要約價最高約30億元，較2022年時估值約70億元大跌逾57%。 祥祺中心前身為One HarbourGate東座全幢，是市場上矚目的全幢甲廈，包括商廈連商舖，由陳紅天於2016年6月以45億元買入，用作集團總部。當時造價位列全港寫字樓最高第六位，九龍區排行第三，以總樓面約28萬方呎計算，呎價約16,071元，較中國人壽保險(海外)在2015年購入毗鄰的One HarbourGate西座(中國人壽中心)高出近8%。陳紅天其後將祥祺中心抵押給多家銀行，在2019年獲得高達46億元貸款。消息人士指，這些銀行包括兩家中資銀行，以及以恒生(00011)為首的本地財團。 去年3月，祥祺中心大堂貼出通告，指根據抵押人與恒生之間、於2019年4月抵押協議，恒生委任羅兵咸為抵押資產接管人。有關抵押資產包括祥祺中心A、B座商廈，連同155個車位及八個電單車車位。祥祺集團在去年5月，承認貸款已於當年3月違約。不過，該甲廈一直未有買家洽購，接管人於今年7月委託測量行以公開要約方式出售，要約截止日期為8月20日，當時物業估值約35億元。如今要約值最高僅30億元，若交易得以落實，意味陳紅天持貨8年賬面虧損15億元或33%。 (Orange News, 15/11/2024)