測量師行顯示，今年本港整體甲級寫字樓空置率升至13.1%，創25年來新高，受新項目落成影響。今年整體市場租金跌8.6%，中環跌幅最大，跌12%；港島東、九龍東分別跌9.7%及8%。租賃活動則好轉，今年首11個月淨吸納量110萬平方呎，超越10年每年平均數67萬平方呎。逾5萬平方呎的寫字樓租賃需求佔比升至17%，是2019年以來新高，因大型企業整合活動及工作場所需求變化。測量師行指出，樓市全面撤辣及減息，推動物業交投，預計明年租賃成交持續改善。但由於經濟疲弱，明年亦預計有近400萬平方呎新樓面供應，整體甲廈租金仍將跌5%至10%，受中環及港島東跌幅拖累。隨著2027年起新供應顯著減少，供應過剩將逐步改善。 (RTHK, 2024-12-11)
市场资讯
甲廈錄得外資新租務，金鐘太古廣場兩層合共4.5萬平方呎，以每呎約90元租出，為近期核心區大手租務。新租客為台灣凱基銀行，成為凱基銀行首間台灣以外分行。 市場消息指，金鐘指標甲廈太古廣場錄得大手租務，涉及物業1期33及34兩層，面積合共約4.5萬平方呎，以每平方呎約90元租出。以租用樓面計，為近期核心區較大手租甲廈租務。 據了解，新租客為台資凱基銀行，屬首度來港設立銀行業務。上月初，凱基銀行集團指，凱基銀行香港分行獲香港金融管理局核准，順利取得營業執照，成為凱基銀行首間海外分行，預計明年中正式開業，將有助於建立區域性金融網絡，發揮集團綜效。該集團亦稱，香港作為國際金融中心，具備高度成熟的金融基礎設施和專業服務，資本市場及金融產業的發展都相當完整，可提供各產業企業客戶資金支持，未來將藉由香港分行延伸服務客戶台灣以外的金融需求。 凱基集團旗下亦有凱基證券，過往在港亦有業務，集團指是次銀行落戶，香港分行也將與其聯手，提供一站式全方位的金融服務，運用集團資源擴大業務發展規模，逐步推動海外發展策略。事實上，今年甲廈租務，主要來自搬遷，較少新需求個案出現，是次屬近期較罕見全新金融機構租用核心區大樓面單位。 另外，銀行亦保留核心區超甲廈樓面。中環指標甲廈國際金融中心二期中層全層，面積約22,981平方呎，一直由渣打銀行租用。消息稱，近日租務即將屆滿，現銀行以每呎約110元續租全層單位，屬市價水平。 (經濟日報, 2024-12-10)
商廈市場再傳蝕讓消息，「收租王」永倫集團持有的灣仔軒尼詩道永倫立方全幢商廈，推出市場放售。該商廈以公開邀約方式，連命名權出售，截止邀約日前為2025年3月18日。該物業最新估值為22億元，即估值較6年前買入價低約23%。 上述物業位於灣仔軒尼詩道，總建築面積約128,656平方呎，地盤面積約7,651平方呎，由8層商舖及16層寫字樓組成，商舖樓層及寫字樓樓層各自配備電梯。每層建築面積約為2,998至7,338平方呎，層高達3.35至4.72米。 全幢商廈每月收租500萬 商舖樓層的現租戶包括多間食府，租金收入穩定，能為買家提供即時回報，預計每月租金收入約為500萬元。 資料顯示，該物業前身為東亞銀行灣仔大廈，1978年落成，永泰地產（0369）於2002年買入後改稱W Square，再於2018年以28.488億元轉手予永倫集團，呎價24,989元。即該物業最新估價22億元，較6年前買入價低約23%。 (香港01 , 2024-12-10)
整體商廈市場淡靜，惟優質物業仍然受捧，中環國際金融中心全層單位，面積約23909方呎，由一間資產管理公司承租，業界預料呎租120元，全層月租約287萬。 中環國際金融中心二期大手租賃，該廈46樓全層，面積約23909方呎，由Millennium Capital Management Asia Ltd & Other承租， 租期由2024年10月至2027年9月，為期3年，另有3年續租權。業內人士預期呎租120元，全層月租料287萬。 租期3年 料月租287萬 Millennium Capital Management早於2019年9月進駐該廈，當時率先承租43樓部分單位，租期3年，隨後不斷於43樓增加樓面，直至去年9月擴張至全層單位，面積約24156方呎。最新更趁甲廈租金回落，一口氣承租46樓全層，作為擴張規模，更一併將43樓租賃更新至2027年9月，與46樓看齊。 上述46樓全層舊租客安山控股有限公司，租期2022年5月至2026年5月，不過，該集團提早遷出，單位亦隨即租出。業內人士表示，該全層原有呎租130元，最新呎租120元，略回落約7.6%。 舊租客提早遷出 今年以來，國際金融中心連錄租賃，包括2期62樓全層，獲美資投資機構富蘭克林鄧普頓（Franklin Templeton）承租，全層面積約2.3萬方呎，呎租約130元。 富蘭克林鄧普頓原租用中環遮打大廈全層，是進行升級搬遷，兼增加寫字樓樓面。 國際金融中心一期21樓全層，面積約20402方呎，多年來由恒基自用，作為旗下新盤展銷中心，今年8月，獲一間中資公司洽租約1萬方呎樓面，業主配合租戶要求，讓該中資公司承租21樓1至4室，面積約11325方呎，月租約113萬元，呎租約100元。該中資公司將整合多個辦公室至國金一期，作為升級搬遷。租期由2024年10月至2027年9月，為期3年，另有3年續租權，業內人士預期呎租120元。...
希慎興業及華懋集團今日宣布，位於銅鑼灣加路連山道的全新項目，正式命名為「利園八期」。項目總面積逾100萬平方呎，預計於2026年第二季落成。 設有6萬綠化 項目總面積逾100萬平方呎 希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威表示，「利園八期」設有6萬平方呎綠化開放空間的城市公園，同時亦一直致力於提升香港的商業環境及空間質素。 華懋集團執行董事兼行政總裁張利民表示，華懋與希慎興業的互動夥伴關係，建立於雙方對可持續發展和香港長期繁榮的共同信念。 希慎、華懋2021年197.8億元奪地 據資料顯示，希慎興業（0014）及華懋合組財團在2021年5月以197.8億元奪得的銅鑼灣加路連山道商業地。 上述地皮雖為市區罕有大型商業地塊，惟設有多項限制，包括項目不得拆售、中標財團需負責興建三所政府物業，包括幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心，涉及樓面約20,835平方呎。另需預留位置興建行人天橋連接一路之隔的利園六期。 (香港01, 2024-12-09)
美國聯儲局於11月份再度下調聯邦基金利率0.25厘，為年內第二次減息，年內本港按息累減0.5厘，供款負擔進一步減輕，再度增強工商舖投資者入市信心。根據數據顯示，11月份錄約279宗買賣，按月增約11.6%，本地地產代理預測，內地政府重啟深圳一簽多行政策，相信對本港零售及餐飲帶來正面幫助，舖市先見受惠，預料12月份整體交投靠穩。 金額錄57.74億按月急升1.02倍 本地地產代理表示，11月份工商舖整體金額錄約57.74億，按月急升約1.02倍，惟去年同期證監會以54億購入港島東中心12層樓面，故金額按年約43.41%差距。 工廈表現亮麗，錄約196宗成交，按月及按年分別增約20.99%及約48.48%，連續兩個月上升，創年內新高。 工廈錄約196宗創年內新高 觀塘海濱道177號海裕工業中心9樓B室連車位，面積約1.2萬方呎，由蛋撻王創辦人等相關人士購入自用，作價約5838萬。 11月份商舖買賣錄約59宗，按月增約18%，按年跌約10.61%，金額錄約12.99億，按月增約82.06%。其中由萬科香港沽售長沙灣褔榮街201號The Campton商場，面積約15034方呎，作價約1.04億，平均呎價約6917元，新買家為珠海市新東升集團董事長鄭文強或有關人士。 寫字樓遜色，11月錄24宗買賣，按月跌約36.84%，但金額按月大增逾4倍至約31.99億。 其中紅磡紅鸞道18號祥祺中心全幢，由銀行接管售出，面積約243164方呎，成交價約26.5億，平均呎價約10898元，新買家香港都會大學。 德國寶購入觀塘宏基資本大廈27及28樓全層，面積約24048方呎，作價約1.56億，呎價約6500元。 (星島頭條, 2024-12-09)
配合港府2050年碳中和目標，愈來愈多零碳建築物落成。香港綠色建築議會主席張天祥及恒基地產可持續發展主管于正人認為，節能成效等ESG作用已成企業選址辦公室時的關鍵因素，未來項目中亦會更關注生物多樣性等與用戶福祉相關的元素。 香港綠色建築議會主席張天祥表示，香港綠色建築議會15年來一直致力從系統發展、網絡及知識3方面，推動本地綠色建築發展，其中將節能成效可視代的的綠色建築評估工具「綠建環評」，成為發展商申請總樓面面積寬免先決條件，及綠色金融工具中最常被採用的綠色建築評級之一，進一步加增加興建綠色建築物的誘因。 加上在港交所要求上市公司須每年發布其ESG（環境、社會和公司治理）報告的相關政策下，不少企業都十分重視自身的ESG成效，故此在選址辦公室時，「大廈是否獲得若干評級的綠色建築物」成為關鍵的指標之一，也有助發展商持續打造更多綠色建築物。 以恒基旗下的甲級商廈The Henderson為例，項目引入建築信息模擬（BIM）、數位孿生（digital twin）等多項創新科技以監控大廈內的各種電子系統，另採用了4至7層不等的隔熱玻璃幕牆，提高室內採光度、景觀和有助降溫。集團還透過自主研發的專利技術「太陽能幕牆降溫裝置」，讓用戶在陽光普照時坐在玻璃幕牆旁，亦可感到清涼舒適。 恒基地產可持續發展主管于正人透露，The Henderson目前出租率為6成，不少租戶在洽談租務時除租金外，也關注大廈的節能成效。而考慮到大廈最耗電的是冷氣，為更有效地因應周邊天氣變化來調節冷氣設定，項目亦設有專用的「天文台」實時檢測周邊天氣變化及空氣質素數據。 他又提到，福祉是租戶另一關注元素，為向企業租戶員工帶來更優質的體驗，項目融入了大量的藝術文化元素，及設置了不少休憩綠化空間，如在大廈3樓辦公大堂引入知名當代藝術家JEFF KOONS的《氣球天鵝(紅色)》藝術作品，及設有Sky Garden，集團亦會在未來的建築項目關注更多生物多樣性，以達致永續發展。 至於日後推動本港綠色建築發展，張天祥表示該議會將繼續從上述3方面著手，如明年第2季將會推出「綠建環評既有建築3.0版」 、將旗下綠色產品認證範圍增至32個類別、為建築環境氣候變化框架增設「生物多樣性章節」及 「具氣候變化適應力與韌性建築案例」。另會以不同培訓計劃及公眾活動，培育綠建人才及建構社區綠建文化。 (HKET, 2024-12-09)
測量師行今日發表房地產市場回顧及展望，當中指出，明年樓價有望可錄5%升幅；甲級寫字樓今年淨吸納量逾100萬呎，創2019年新高，惟在供應增加下，明年租金料將再下調7-9%；至於商舖方面，一線街租賃成交回暖，預計明年租金可升3-5%。測量師行表示，美國聯儲局自今年9月連續兩次減息，加上香港主要銀行也有相應跟隨，促使部分準買家再次衡量銀行定存息率與住宅租金回報的表現。展望2025年，若息口能夠持續向下，以及股市表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5%-8%至5.6萬至5.8萬伙水平，支持整體樓價反彈約5%。 連續第5季錄正吸納量第四季甲級寫字樓整體淨吸納量回落至4.6萬平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。明年寫字樓租金料跌7-9%甲級寫字樓租金截至11月底持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1元。由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。商舖空置第四季改善至7.6%至於商舖方面，在第四季核心區整體一線街舖空置率進一步改善至7.6%。銅鑼灣自2019年以來再次錄得0%空置率，反映品牌紛紛趁著租金仍較高峰期大幅回落而落戶傳統遊客區。中環、尖沙咀和旺角空置率則按季保持平穩，分別維持在8.6%、9.4%和8.4%水平。各區一線街舖租金在第四季繼續穩步回升，按季錄得介乎0.6%至1.3%的輕微增幅，2024全年升幅累計3%至7%。明年第一季料零售業總銷售貨額升3-5%展望2025年，相信中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣布恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3-5%單位數增長。 (Etnet, 2024-12-09)
承接管人命公開招標出售中環環球大廈26樓及27樓全層。物業總建築面積約20,766方呎，以現狀交吉形式出售，截標日期為明年1月22日。以市場估值每方呎價約2.3萬港元計，物業市值逾4.77億元。 是次出售物業屬於大廈的頂層及鳳凰樓層，望全維多利亞港海景。該廈的主要用戶包括知名律師行、金融機構及醫務所等專業服務機構。 環球大廈全層寫字樓向來罕有出售，對上一宗全層成交已追溯至2018年，當年11樓全層成交呎價達約4.4萬元。 (東網, 2024-12-08)
香港寫字樓物業的供求失衡持續，內地情況亦是相若，國際信貸評級機構惠譽的企業評級董事鄧碧瑩不諱言，中港房地產行業展望惡化，其覆蓋的內地和香港商業地產投資公司，明年經營環境挑戰重重。預計這些企業寫字樓組合的續租租金調升率，無論內地或香港，都將會出現低雙位數百分比的收縮，不利企業的營運指標，惟幸減息周期或減輕這些公司的財務壓力。甲廈空置率恐升至19%惠譽預計，目前寫字樓供過於求的局面將持續至2025年，內地多數主要一、二線城市寫字樓空置率仍將高達20%以上。香港甲級寫字樓新增供應量更將增加一倍，其中大部分或將於明年第四季度竣工，並且當前疲弱的經濟前景或令新增寫字樓的使用率變得不確定。該機構預計，到明年末，香港甲級寫字樓空置率將從2024年的16至17%，進一步升到18至19%。不過，該行亦認為，儘管過去一年租金率有所下降，但因為寫字樓租戶有「流向優質資產」的傾向，進而令香港甲級寫字樓的出租率保持大致穩定。尤其是因租金走低改善了香港傳統核心商務區寫字樓的可負擔能力。展望明年，高端寫字樓租金進一步下降或將繼續鼓勵企業搬遷，惟要留意搬遷成本和不確定的企業前景可能會嚇退部分租戶的升級決策。中港零售續約租金下行至於在減息周期下，惠譽相信，其評級覆蓋的多數企業將可受惠，抵銷經常性EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）的下滑，利息覆蓋比率將保持穩定，或者在某些情況下可獲得溫和改善。對於零售物業，該行預計，明年中港兩地零售物業續租租金調升率將出現中性至略微收縮的趨勢。主要原因包括香港人北上遊令本土消費承壓，而且無論中港，由於消費能力減弱，奢侈品零售消費依然不振。更甚的是，由於港元強和日圓弱的原因，香港部分零售將流失至日本。 (東方, 2024-12-07)
減息環境加上港府推刺激經濟措施，料帶動投資者入市意欲。本地地產代理獲業主委託獨家放售上環干諾道中122號海港商業大廈低層單位，建築面積約1,100平方呎，業主意向售價約968萬元，折合每平方呎約8,800元。 是次代理物業間隔方正，設全寫字樓裝修，外望海景，單位租約將於2025年5月到期，現在每月租金收入約2.75萬元，若以叫價計算，新買家可享約3.4厘租金回報。物業景觀開揚，為區內罕有優質海景單位，投資自用皆宜，附近商務配套齊全，大型商場、銀行、食肆、停車場一應俱全。 物業位處上環核心，鄰近信德中心、中遠大廈、永安中心等著名商廈，距上環港鐵站僅約3分鐘步程，前往信德港澳碼頭亦只需約數分鐘，來往中港澳均十分方便，交通優勢不言而喻。市場資料顯示，大廈對上一宗成交單位為高層全層，建築面積約2,200方呎，以1,800萬售出，每呎約8,182元。 (大紀元, 2024-12-06)
向來買賣稀少的灣仔指標甲廈瑞安中心，剛錄一宗成交，一個海景單位以6,500萬易手，平均呎價15,854元，創14年來新低，造價亦較高位回落約33%。 持貨15年升值50% 市場消息透露，上址為灣仔瑞安中心12樓A室，建築面積約4,100方呎，以易手價6,500萬計算，平均每呎15,854元，物業以交吉形式易手，買賣雙方皆為用家，賣方於2009年8月以4,305萬購入，持貨15年帳面獲利2,195萬，物業升值50%。 呎價較高位下跌33% 瑞安中心以用家主導，向來盤源少，連同最新成交，過去14年亦只錄4宗買賣，呎價由16,300元至23,529元，其中13樓單位，建築面積12,915方呎，於2016年12月以3.069億易手，平均呎價23,763元，最新成交價較8年前高位回落約33%。 (星島頭條, 2024-12-05)