測量師行表示,美國聯儲局今天宣佈減息50個基點,預計將增強投資者信心並刺激香港房地產市場的投資活動。測量師行表示,該行預測2024年香港房地產市場的全年投資總額將逾300億港元,而在2025年,若經濟情況更為樂觀,投資總額有望進一步回升至370億港元。減息政策的實施,可能激勵投資者積極尋求市場機會,特別是那些被低估和位處核心區的優質資產,同時也可能吸引國際資金回流。對於寫字樓市場, 測量師行稱,雖然減息對市場有利,但寫字樓市場的復甦將受到持續高供應的限制,而2025年寫字樓供應預計接近350萬呎。在市場消化能力仍需時間恢復下,該行預測寫字樓租金於2025年仍會下調約6%。對於零售物業, 測量師行表示,另一方面,減息預計將提振消費者信心,帶動零售消費回暖,並為行業帶來租金增長的潛力,預計今年核心區主街整體租金將保持年初預測,增長約5%-10%。住宅市場方面,續說,由於目前整體樓市偏低,一手貨尾單位仍有約2.1萬個,減息對市場來說無疑是一項重要的利好因素,有助於提振整體經濟和樓市。然而,減息所帶來的刺激效果,預計不會像今年2月底全面撤銷「辣招」後那樣明顯。當時撤招吸引了部分投資者重新入市,惟目前市況疲弱,成交量稀少,相信減息後可刺激成交量回升。儘管如此, 測量師行維持2024年樓價將下跌5-10%的預測。 (AAStock, 19/9/2024)
市场资讯
鰂魚涌英皇道1111號經過翻新後，物業質素提升，加上物業配套齊全，並可享優質景觀。 英皇道1111號位於港島東商業區，屬鰂魚涌太古坊其中一幢主要商廈，位置上物業位處太古城港鐵站上蓋，故享優勢，大廈門口亦有巴士站，可前往港九。 其他配套上，大廈基座為太古城中心商場，商店、食肆多不勝數，上班人士亦可前往太古城，亦有不少特色餐飲提供。值得一提，大廈除了英皇道入口外，亦於太古城道設入口，可說是四通八達。 物業於1997年落成，業主於2020年收購物業後，2022年進行翻新，其中一大改動為全面翻新6樓地下大堂，現時設計非常時尚，並加設咖啡室等，另原先地下大堂位置，現改裝成餐廳及零售店舖。地下大堂設12部升降機，通往6至20樓、以及21至27樓單位。 每層面積2.6萬呎 實用率高 每層面積約2.6萬平方呎，實用率高達85至90%，單位甚為四正實用。最細單位面積約1,200平方呎起，適合中小型企業使用，而單位樓底高3.4米。 該廈一大賣點，為開揚景觀。23樓以上單位，可享全維港海景，極為舒適。另其他單位部分望向山景，以及太古城住宅群等。 物業前身為太古城中心一座，由太古地產持有。2020年基滙資本夥拍施羅德基金（前鵬里資產基金），以98億元向太古地產購入太古城中心一座，為一座21層高的甲級寫字樓，總建築面積合共約630,000平方呎，平均每平方呎價約1.56萬元。 基滙資本當時表示，繼2018年成功收購太古城中心三座部分樓層、太古城中心四座及2019年成功收購英皇道625號後，交易會進一步壯大在港島東區的商業資產組合。 （HKET，2024-09-17） 港島東出租
分析員表示，近日承業主委託放售觀塘海濱道135號宏基資本大廈低層全層連4個私家車位，建築面積約12,029方呎，現時意向售價約9,022萬元，每方呎叫價約7,500元，以交吉形式出售。 分析員指出，上述全層物業視野開揚，坐擁全郵輪碼頭海景，配以落地玻璃大窗，附設寫字樓裝修，開則四正實用、格局分明。宏基資本大廈為區內具指標性的甲級商業大廈，徒步前往港鐵牛頭角站僅需數分鐘，且大廈大堂樓底特高，成功營造高端商業氛圍。 (AM730, 2024-09-16) 觀塘出租
代理行發表的《商廈快訊》報告指出，8月指標甲廈售價按月下跌約0.3%，連跌11個月，而乙廈售價則按月下跌約2.4%。租金方面，甲乙廈租金按月分別下跌約1.5%及1.9%。上月亦錄得7宗指標甲廈成交，按月持平。 月內，最矚目成交是星展銀行以約13.43億元購入中環中心66樓及75樓全層，平均呎價約為26,402元，與中環區內市價相若。 代理行表示，最新的整體指標乙廈售價已回落至2015年的水平，相信「以價換量」的情況將蔓延至乙廈市場，預料相關業主亦會將物業的叫價調低以吸引買家。甲廈方面，目前中環區的商廈平均呎價約為25,000元，是8年以來的新低。金鐘區的平均呎價更低見18,000元左右，重回2012年水平。雖然商廈空置率高企，租金水平持續受壓，令不少投資者卻步，但隨著甲廈價格已累積一定的跌幅，相信部分業務穩定的企業將會在市場上物色高質素物業以作自用，令用家主導商廈市場。 (星島，2024-09-15) 中環出租
太古坊公布其年度租戶調查結果顯示，逾90%最高管理層及高級管理人員認為可持續發展的工作空間對其公司的發展尤其重要。另外，逾90%的受訪者對他們在太古坊的工作體驗感到滿意，包括太古坊設施及工作環境，以及多項為租戶而設的活動。 太古坊稱，引入各類型的餐飲店及會議場地，包括年初開幕的太古坊中庭－－位於多盛大廈及電訊盈科大廈的露天餐廳區域。至2024年第四季，太古坊將擁超過40家餐飲店，可出租面積達9.7萬平方呎。 (Etnet, 2024-09-13) 太古坊出租
中環乙級商廈錄一宗成交，位處德輔道中133號的香港中華廠商聯合會大廈全層單位，建築面積3200方呎，以每呎12188元易手，原業主持貨接近14年，帳面僅升值1.6%。 中環德輔道中133號（干諾道中64號）香港中華廠商聯合會大廈14樓全層，建築面積3200方呎，以3900萬易手，平均呎價12188元。 3200呎作價3900萬 原業主於2010年11月以3838萬購入，帳面獲利62萬，持貨接近14年物業升值不足2%，接近平手離場。據了解，原業主一直自用單位，是次交吉交易。 買家為一名從事玩具、禮品及體育用品貿易的陳姓商人，大本營設計區內永安集團大廈高層單位全層。 據了解，買家是次購入商廈作為投資用途，以該廈呎租約45元計算，回報逾4厘。 該名新買家亦於3年前購入中環中心投資，於2021年7月，斥資8628.4809萬向「磁帶大王」購入中環中心3911室，建築面積2769方呎，平均呎價高達31161元，單位望開揚樓景及山景。 投資者料回報逾4厘 上述香港中華廠商聯合會大廈，向來極少買賣，該宗為今年首宗買賣，2023年及2022年「零」成交，2021年則錄2宗成交，該廈19樓全層，建築面積3200方呎，於2021年7月以7750萬易手，平均呎價24219元，該廈10樓全層，建築面積一樣，於2021年9月以6300萬易手，平均呎價19688元。最新買賣造價較2021年高位下跌接近50%。最新造價重返2010年水平。 於2010年，該廈錄4宗成交，除了上述原業主購入單位外，同年12月，該廈17樓全層，建築面積3200方呎，以3980萬易手，平均呎價12438元，原業主則於同年1月以3288.8萬購入該單位。 代理行表示，粉嶺安樂門街28號福成商業大廈一單位，建築面積約2098方呎，意向價980萬，平均呎價約4671元。 該廈坐落粉嶺安樂村工業區，大部分為物業單一業權。 原業主於2010年11月以3838萬購入，帳面獲利62萬，持貨接近14年物業升值不足2%。 (星島，2024-09-13) 中環出租 香港中華廠商會大廈出租
美麗華集團首席營運總裁陳宗彝表示，目前集團辦公室出租率達96%，租金水平幾乎回復到疫情前水平，又指尖沙咀區辦公室空置率達13-17%，惟集團辦公室空置率僅4%，形容「算做得唔錯」。 他續指，集團旗下酒店平均出租率達93%，形容目前出租率非常高。不過，他直言「唔好為公司經濟效益，賠上全香港社會效益」，又指酒店客房晚上10時後不值錢，集團計劃旗下酒店房間晚上10時後減價，冀市民晚上消費後入住酒店，目標追求「百分百出租率」。 至於商場方面，早前美麗華商場舉行本地音樂活動，令消費人流增加28%，消費額增加5%。 栢麗購物大道業主立案法團主席余偉傑表示，栢麗購物大道目前出租率達七成，疫情期間因封關政策令栢麗購物大道商戶營業額大幅下跌，故希望借助是次活動「搞活街道」，增加客流量，令日後招租工作更容易。 他又指，日前栢麗購物大道業主立案法團向城規會申請改劃，擬將栢麗購物大道地下及1樓，由休憩用地改為食肆，上述申請已獲通過，惟仍有部分硬件需求需要符合，料最快明年完成相關改劃項目。 (etnet, 2024-09-12) 尖沙嘴出租
商廈租賃氣氛略有改善，市場錄1宗升級搬遷個案，一間大型律師樓由金鐘力寶中心遷往中環，向中環大業主置地承租區內歷山大廈接近2.3萬方呎樓面，平均呎租約100元。 市場消息透露，曾由佳士得藝廊承租的中環歷山大廈其中2層樓面已告租出，該2層為22及23樓全層，面積各約11400方呎，合共約22800方呎，業內人士料月租約228萬，平均呎租約100元。租客來自金鐘力寶中心，為一間國際級大型律師樓。 租客來自金鐘力寶 該間律師樓原本承租力寶中心1座8樓及15樓全層，建築面積分別14890方呎及13344方呎，合共約28234方呎，估計呎租約50元，月租約141萬。知情人士續說，由於力寶中心實用率介乎75%至78%，力寶該2層樓面實用面積共約2.2萬方呎，該宗租賃屬升級搬遷，租客遷至更高級數甲廈，承租樓面面積與舊址相若。力寶中心該2層分別由2名業主持有，在獲悉租客通知搬遷後，業主各以意向每呎43及45元放租單位。 上述歷山大廈22及23樓面，前身租客為佳士得亞太總部，承租該廈合共3層半樓面，總面積約4萬方呎。佳士得早於2021年預租The Henderson4全層，新總部面積增加至5萬方呎，亦是升級搬遷個案。該拍賣行將於本月26及27日舉行拍賣，亦是全新亞太區總部落成後的首屆拍賣。 曾由拍賣行佳士得承租 早前，置地旗下的同區遮打大廈，早前亦錄一宗租客擴充規模個案，一名長情客本身已承租該廈13樓及15樓2全層樓面，涉約3.6萬方呎，早前一口氣新租該廈16個散單位及17樓全層，面積分別為7000方呎及1.8萬方呎，面積多達2.5萬方呎。 該宗租賃為升級搬遷，租客遷至更高級數甲廈，所承租樓面面積與舊址相若。 (星島，2024-09-09) 金鍾出租 中環出租
分析員指出，渣華道128號渣華商業中心2伙高層單位，其中01室建築面積約1092方呎，意向價約768萬，每呎叫價約7033元；而03至04室建築面積約955方呎，意向價約768萬，平均每呎約8042元。 意向價約768萬 他表示，是次放售物業坐擁海景，間隔四正實用，適合零售及寫字用途，渣華商業中心位於北角核心地段，坐落港鐵北角站A1出口旁，毗鄰甲廈華匯中心及多個大型屋苑。 (星島，2024-09-09) 港島東出租
8月市場觀望氣氛持續濃厚，市場出現好淡爭持局面，不少投資者靜待9月息口動向而暫緩入市決定，而亦有部分用家趁減息前偷步大手入市，令工商舖買賣量跌價升。據代理行資料顯示，上月以商廈買賣最為矚目，期間錄約26宗買賣成交，涉及金額共約35.02億港元，交易金額按月及按年分別飆升約3.4倍及約6.3倍。 代理行表示，8月寫字樓買賣金額最大為中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓兩個全層樓面，涉及總樓面面積共約51,088方呎，成交價共約13.5億元，呎價高達2.9萬元，新買家為星展銀行，而原業主則為資深投資者陳秉志。 又指，上月工廈及商舖物業分別錄得約147宗及約45宗成交，按月分別微跌約8宗及約6宗，成交金額方面，工廈成交金額錄得約17.08億元，按月大增約64.7%，月内亦錄得大手成交。包括職業安全健康局以約1.48億元購入香港工業大廈地下A及B號舖連7個車位，原業主持貨18年帳面獲利約1.2億元，物業升值約4.3倍。 商舖方面，舖位物業價格下調趨勢持續，8月成交金額約8.7億元，按月下跌約6.04%，期間亦吸引個別租戶趁低入市轉租為買，其中連鎖健身室以約2,800萬元購入油麻地眾坊街59A號地下A3號舖及1樓，物業面積共約5,360方呎，成交呎價約5,224元。 另外，8月整體工商舖買賣量跌價升，共錄得約218宗買賣成交，較上月減少約8.4%，對比2023年同期則跌約31.66%。成交金額方面，月内錄得多宗大手成交，帶動全月共錄得約60.79億元，較上月增約1.2倍，按年對比亦增加約35.45%。 代理行分析，本港現時工商舖物業價格已跌至合理水平，現時屬用家和投資者入市最佳時機，相信待減息落實後，9月整體買賣價量會有所改善，預期用家會積極趁低吸納工商廈樓面自用，至於商舖物業，相信息口回落亦可降低投資者入市舖位門檻，有助改善整體交投氣氛。 (HKCC, 2024-09-08)
寫字樓市場再錄得大蝕讓個案。德祥地產持有的灣仔軒尼詩道250號全幢商廈，市傳新近以約6.08億元沽出，較9年前帳面貶值約1.82億元或23%。若計及買入後的翻新費用，估計需要實蝕約2.72億元。 市場消息透露，上述市傳蝕讓個案為灣仔軒尼詩道250號全幢商廈，前身為卓能廣場，地盤面積約3,745平方呎，批則面積約約54,961平方呎，低層設有25個車位。市傳該全幢商廈以6.08億元沽出，成交呎價約11,062元。 2015年買入價7.9億、再加翻新費9000萬 翻查資料，業主為德祥地產，於2015年7月以7.9億元購入，其後斥資約9,000萬元作翻新，即成本高達約8.8億元。以最新成交價約6.08億元計算，估計持貨9年約實蝕約2.72億元或31%。 事實上，近年德祥地產不時沽貨，如今年5月份持有的中環美國銀行中心全層總部單位，連4個車位以2.6億元沽，成交呎價約1.87萬元。承接的新買家料為信置（0083）或相關人士。 此外，在2022年4月，德祥地產等或有關人士持有的大角咀九龍珀麗酒店，以13.75億元沽出予Weave Living，主要經營共居空間。 (HK01， 2024-09-06) 灣仔出租
代理行表示，該行獲委託出租九龍尖沙咀科學館道1號康宏廣場高層單位連1個車位，建築面積約6,807平方呎，意向呎租約28元，以此計算每月租金約19.1萬元。 (Asstock, 4/9/2024) 尖沙嘴出租