中央降準降息，下調存款準備金率，「組合拳」帶動香港股市及投資氣氛，香港核心商業區寫字樓市場可望重展活力，當中位處中上環一帶的優質甲級商廈，更會受到企業及投資者的追捧。有業主趁勢委託本地地產代理負責上環皇后大道中183號中遠大廈中層全層戶的租售事宜，業主更提供彈性，可以分拆單位出售，意向呎價僅約1.7萬元，叫價由5,057.5萬元起，全層單位市值約3.35億元，而該樓層的交吉單位意向呎租則約32元。 是次代理推售的中遠大廈23樓全層，總面積達約19,746方呎，意向價約3.35億元，當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售，既適合長期投資者，也符合企業自用需求，為有意進駐核心商業區的買家提供理想選擇，該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積由2,975方呎起，叫價由5,057.5萬元起；而其餘交吉單樓面亦推出市場招租，意向呎租約32元。 該單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報，而交吉出售的部分則方便自用買家根據企業需求進行個性化裝修。同時，該廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓，大廈以典雅的建築設計和完善的設施吸引眾多國際企業進駐，提升整體物業的吸引力。 中遠大廈為中上環區核心著名甲級商廈，交通便利，除鄰近上環港鐵站出口外，與港澳碼頭更能無縫連接，為企業提供高效的跨境商務往來便利。現時大廈租戶及用戶包括中遠海運、瀘州老窖、市區重建局、長江證券融資、加多寶及外國駐港總領事館等。 (AM730, 2024-12-04)
市場資訊
香港商業物業氣氛低迷，甲廈租金及售價隨之下行，有用家趁低吸納。宏基資本發布公告，於本月3日與德國寶（香港）有限公司簽訂臨時買賣協議，以約1.635億元轉手觀塘甲級寫字樓宏基資本大廈的總部。 上述總部物業涉及觀塘甲廈宏基資本大廈27及28樓，設8個車位，物業建築面積合共24,048平方呎，成交呎價約6,800元。有關買賣將於2025年4月30日完成。 售價較初步估值折讓低3.35%至4.15% 宏基資本表示，該等物業有關部分尚未獲充分佔用及利用，並在維護及管理該部分產生相關費用。加上，臨時協議的售價較該物業於今年9月30日的初步估值折讓約3.35%至約4.15%，合理反映市場在現行物業市況及氣氛下對該等物業價值的評估，故該等出售事項為集團變現其對該等物業的投資的良好機會，並將物色及遷至其他合適地點，作為其總部及主要營業地點。 上一財政年度蝕逾30至40萬元 公告最新顯示，宏基資本大廈27樓建築面積約3,688平方呎的部分物業、及28樓建築面積約6,875平方呎的部分物業持作自用，P9號停車位及總建築面積約3,146平方呎的28樓若干其他部分已出租，而餘下部分為空置。 該兩項物業於今年3月31日止財政年度，分別錄得除稅後淨虧損46.69萬元及31.42萬元。 (HK01, 2024-12-04)
測量師行發布《全球投資者展望報告2025》，商業物業市場經歷過去兩年的交投淡靜後，現已走過轉捩點，投資者重拾信心，對市況持樂觀看法，當中的亞太區調查發現，有約69%亞太區受訪者有意於未來五年，將逾30%的全球管理資產總值配置到房地產。 相關的《亞太區報告：全球投資者展望2025》顯示，繼長期通脹令不少投資者持觀望態度後，本地投資者因應多個市場的低息環境整裝待發。減息預期，再加上定價和估值差距持續收窄等因素，料有助推動亞太區的成交量。 該調查發現，約68%的受訪者預計地區經濟增長會帶來正面影響，另外，亦有約67%的受訪人士，計劃於2025年在亞太區進行投資，而工業物業和寫字樓繼續是亞太區投資者於2025年的首選投資項目；有約61%的受訪者計劃在明年投資工業物業和物流業、寫字樓和多戶住宅為租而建項目。 隨着利率回落，市場動力亦回歸。2025年市場預期減息將提振投資者信心並推動市場活動復甦，事實上，該調查亦有約61%的亞太區受訪者正計劃投資於核心或核心增益型核心商業區的寫字樓物業，而有近90%的受訪者預計其符合環境、社會及管治的寫字樓物業將在未來三年實現若干價值溢價。 測量師行表示，穩健的經濟基本因素加上各種獲利豐厚的資產類別，於2025年將吸引更多國際和本地投資者，將投資於亞太區房地產市場。 減息為交投量增加奠下基礎，亞太區房地產市場的樂觀情緒正在升溫。隨着定價差距收窄，加上投資者對寫字樓和物流業等領域的興趣日增，2025年將迎來跨境投資和市場活動復甦的重大機遇。 明年上半年，機構和房地產基金將發掘香港和內地等獲利豐厚的市場，尋找價值驅動的投資機會。在政府為吸引人才並推出的支持政策推動下，明顯出現投資者轉投另類資產的情況，尤其是學生宿舍。 (東網, 2024-12-03)
市場人士透露，房協早前與財團洽商，涉及旗下數個商場項目，預計涉逾20億元。本報就有關消息向房協查詢，房協回應指，於2024年11月與一買家達成買賣協議，將房協轄下5個商場連同租約出售，包括位於長沙灣合稱「大四喜」的喜漾、喜薈、喜盈、喜韻以及土瓜灣欣榮花園的商場。該批商場屬房協原本已計劃出售的部分非核心投資物業。 房協稱，是次交易由買方經代理人主動接洽房協，並按一貫物業買賣的市場運作和物業交易程序進行。房協已經就業權轉讓安排，通知有關的商場租戶及物業的業主立案法團或業主委員會，讓各方清楚相關的跟進安排。 翻查資料，5項物業均為房協發展住宅項目旗下商場及商舖，而十多年前，房協於長沙灣發展多個住宅項目，包括2012年以「港人港樓」作包裝的長沙灣喜雅同年開售，其後該機構於區內另外4個住宅項目包括喜盈、喜韻、喜漾及喜薈，合稱「大四喜」，提供逾900個住宅單位。是次涉及的4項商舖，亦屬該系列之內，包括喜薈商場，涉及地下、1至2樓合共3層，涉約3萬平方呎，現時租客包括地產代理、酒樓及快餐店等。 至於樓面較大的商場，則為土瓜灣欣榮商場，為房協於1997年落成的大型項目，涉及約900個單位。是次沽出的商場涉及地下及1樓，面積合共約6.5萬平方呎，連同271個車位，租客包括茶餐廳、壽司店及屈臣氏等。 據悉，買家為華潤隆地，較早前已購入將軍澳及葵芳商場項目，連同是次收購，合共涉逾30億元。 (經濟日報, 2024-12-03)
測量師行最新《香港每月物業市場報告》指，港島區寫字樓空置率維持在13.3%較高水平，雖然挑戰仍然存在，但在金融版塊有溫和復甦的正面跡象。 明年港島增280萬呎供應 政府推出多項措施，例如與大型主權財富基金合作，擴大基金和單一家族辦公室的稅收優惠範圍，以促進資產管理業務的增長。預計將進一步推動寫字樓特別是在中環的需求。 儘管如此，該行認為寫字樓租金依然面臨壓力。目前高空置率，加上預計2025年港島區新增280萬方呎供應，吸納需時，預計港島區的寫字樓租金在2025年將下跌0%至3%。 九龍區的寫字樓租賃缺乏持續需求，面臨複雜的局面。大部分租賃活動集中在搬遷和削減成本上。儘管月內有一些宗教團體和教育機構租賃活動，不足以支持整體租賃市場。 網購衝擊消費市場 隨着租戶搬遷和縮小規模，大量二手寫字樓供應嚴重過剩，尤其到2025年預計將有100萬方呎新增供應，供需日益不平衡，寫字樓租金將面臨很大壓力。該行預計，明年整年租金將再下跌2%至4%。 雖然整體零售額連續七個月下跌，9月份零售業銷貨價值跌幅收窄，按年跌6.9%至295億，其中奢侈品銷售額跌幅最大，儘管奢侈品表現不佳，一些珠寶商表示，金價持續上漲，在充滿挑戰的市場中支持了銷售。 2024年即將過去，綜觀疫情後通關近兩年，零售復甦未達預期，遊客消費減少和市民北上並非銷售額下跌的唯一原因。 從2018年上半年到2024年同期，香港人口增加1.1%，但超市零售額卻下跌5%，日用品銷售未跟上整體人口增長。疫情期間，網上零售平台迅速崛起，吸引不少消費者轉向網上消費，料2025年零售租金將跌最多5%。 (星島頭條, 02-12-2024)
深圳恢復一簽多行來港前，一些主打銷售平價生活用品的內地商戶，搶先來港租舖進軍本港零售市場，其中內地時尚零售品牌YOYO Family韓尚優品（下稱韓尚優品）首度進駐本港，近月以月租約14萬元承租佐敦一個約5200方呎巨舖，月租較2019年、即疫情前低逾五成，計劃本月15日正式開業，以銷售價格範圍介乎10至100元內產品為主。韓尚優品香港市場總經理張李銘接受本報訪問時表示，公司計劃未來一年投資約2000萬至3000萬元在港開設約3至7間分店，希望搶佔本港高質、平價及性價比高的消費市場。 韓尚優品未來一年開設的店舖選址，會以人流比較密集的民生區，如旺角、荃灣及將軍澳等為主，而是次首度攻港，以月租約14萬元承租佐敦彌敦道315號地舖連地庫，建築面積共約5200方呎，呎租約26.9元，租約期為兩年，月租遠較優品360於2019年9月，即疫情前的月租30萬元低16萬元或53%，亦略低於該舖對上租戶龍城免稅藥妝店的月租15萬元水平。 擬未來一年3000萬港開設7分店 獲韓尚優品的香港獨家代理權的張李銘表示，他自己早於2013年已在港經營藥妝及雜貨店，高峰時旗下多達10間實體店，現時仍有8間實體藥妝店經營。 他又稱，鑑於近年港人北上消費及外遊熱潮，加上遊客消費降級，本港零售市道持續疲弱，故希望轉型售賣高質、平價及性價比高的產品，而韓尚優品佐敦店中，價格範圍設定在10至100元內，當中有七至八成商品售價低於40元。 料港零售業需3至5年才復蘇 張李銘認為，現時本港零售市道是過去10年來最艱難的時期，本地消費與市民收入有關，相信本港零售業需要3至5年時間才可復蘇。張解釋，選擇現時加盟韓尚優品，主要由於韓尚優品類似十蚊店，經營價格親民、風格時尚、提供緊跟潮流的生活日用品，產品以功能性、品質、設計和性價比高見稱，更可因應本地市場，生產有香港特色的產品，相信可吸引本地民生及外籍遊客的消費市場。與內地電商平台淘寶或京東等相比，張李銘認為，大家價錢差不多，但韓尚優品的貨品質量有優勢，而且於實體店購物不會於購買後才發現貨不對辦的情况。 公司10年前成立 總部設於義烏 張李銘又稱，韓尚優品於2014年成立，總部位於內地有「國際小商品之都」之稱的浙江省義烏市，現時全球開設逾1000間門市，遍佈中國內地、馬來西亞、菲律賓、新西蘭、墨西哥、科威特、印度、美國、法國、俄羅斯、伊拉克等逾60個國家，產品涵蓋健康美容、創意家居、文具、數碼配件及流行包飾等。 (明報, 02-12-2024)
樓市交投越趨活躍，畢竟不少業主都願意劈價賣。紅磡一幢銀主住宅大廈以2,600萬元成交，價錢腰斬劈價48％，呎價逾4,000元。新買家為Owl Square共居集團創辦人潘解頤及相關人士，計劃翻新作為發展共居業務及學生公寓，預計回報率約12%。 上述物業為紅磡馬頭圍道96號，為一幢11層高住宅物業，每層實用面積由537至576方呎，總實用面積約6,288方呎，成交價合共約2,600萬元，呎價約4,000元。是次出售的物業為銀主盤，原先叫價為5,000萬元，最終減價48%。 新買家為Owl Square共居集團創辦人潘解頤及相關人士。項目位處紅磡優越市區地段，鄰近各個住宅群、都會大學及理工大學，配套完善，集團計劃對該物業進行重新分隔及裝修，預計回報率可達12%，作為發展共居業務以及學生公寓之用。 (Yahoo, 2024-12-02)
本地地產代理獲委託代理獨家出售九龍尖沙咀科學館道14號新文華中心A座中層15室,物業連租約出售,建築面積約749平方呎,平均呎價約8678港元,售價約650萬港元,目前平均月租約2萬港元,料新買家可享約3.7厘回報。 (AAStocks, 01-12-2024)
尖沙咀廣東道中港中心一個5層高複式巨舖，面積逾1.4萬方呎，丟空接近兩年，近期剛成功租出，月租約80萬，平均呎租57元，租客為科技公司，市傳華為手機將在此開設旗艦店。 租5層樓面涉1.41萬呎 尖沙咀廣東道122至126號中港中心5層複式舖位，鄰近海港城港威大廈及中港城，是「名店街」尾段最後一個舖，包括地庫、地下、1樓至3樓，樓高共5層，建築面積逾1.41萬方呎，剛告成功租出，市場消息透露，該巨舖月租約80萬，平均呎租57元，簽署6年梗約，由2024年12月至2030年11月，租客以科技公司華為呼聲高，在此開設手機旗艦店。 上述巨舖面積極為龐大，地庫建築面積約2,920方呎，地下約2,253方呎，1樓約2,850方呎，2樓約3,065方呎，3樓約3,065方呎，5層建築面積合共約14,153方呎，每層均設內部樓梯連接，亦有電梯直達各層。除此之外，舖位更坐擁外牆巨大廣告招牌位，可收廣告效應。 (星島頭條, 29-11-2024)
銀座式商廈價大挫，旺角彌敦道726號全層，以1,800萬沽出，呎價8千餘元創新低。原業主持貨10年蝕3,260萬，貶值逾6成。 市場消息稱，旺角彌敦道726號錄全層成交，涉及物業中高層全層，面積約2,200平方呎，以約1,800萬元成交，呎價僅約8,181元，成為該廈呎價新低紀錄。物業對上一宗成交為4年前，17樓全層面積約2,200平方呎，成交價約3,000萬元，呎價約1.3萬元。 該廈屬銀座式商廈，位置鄰近地鐵站，不少商戶為餐廳，而該層樓面現由餐廳以每月約8萬元租用，新買家可享5.3厘回報。 (HKET, 29-11-2024)
鄧成波家族再有物業推出市場放售，位於葵涌的旭逸雅捷酒店透過代理行邀請提交意向書，截止日期為明年1月8日，參考市場最新成交，物業市值料約3億元。上述項目由測量師行代理放售，物業坐落嘉慶路12號，為一幢21層高活化酒店，建築面積逾50,468方呎，共提供170間客房，以市值計算，平均每個房間價值約176萬元。酒店地下設有停車場，一樓為招待處及員工後勤室，2至20樓為酒店房間，每層提供8至9間房。 (Property.hk, 28/11/2024)
香港都會大學近日成功以26.5億元購得紅磡祥祺中心全幢商廈，用作教學及行政用途，此交易成為今年本港最大宗單一商業物業交易。該物業原由內地商人陳紅天擁有，因財務問題而被銀行接管。祥祺中心樓面總面積達27.9萬平方呎，包括155個車位，平均呎價為9,498元，較八年前購入價跌了近四成，累計跌價達18.5億元。 祥祺中心位於紅磡海濱，享有維港景致，其多層現由永明金融租用至2028年，都會大學將於租約到期後全面收回使用。此外，都會大學亦於今年內於紅磡購入蕪湖街一全幢酒店，改作學生宿舍，並已更名為「MU88」。 此次購入祥祺中心後，都會大學旗下物業將更加完善，提供更多空間以配合學生人數及課程的增長。學校今年的新生錄取數字顯示，學士學位本科生及授課式研究生人數分別較去年增加23%及13%。 祥祺中心原由深圳富豪陳紅天持有，後來傳出陳紅天傳財困，該物業淪為銀主盤，早前有指中國移動香港將以約30億元洽購，但消息指，中國移動香港入標時標明分期支付交易金額，都會大學則是「一炮過」現金支付，最終投得物業。 (Yahoo新聞, 27/11/2024)