市場資訊

測量師行發布《2025年市場展望》報告指出，2024年香港整體甲級寫字樓租金下跌約7.9%，而今年將會再下調約9%，空置率亦將上升約1.5個百分點。至於，各項旅遊舉措將帶動零售商舖租賃的升幅，而隨著校外學習中心和學生住宿需求持續上升，投資者對教育資產的項目的需求將不斷增長。 測量師行表示，香港商業物業市場於2024年面對多項嚴峻挑戰。營商環境疲弱，導致寫字樓和工業租賃市場需求下降。儘管9月展開的減息周期輕微提振投資情緒，需求由銀主盤和用家帶動，惟美國新任政府上台帶來的不確定因素，市況復甦或減息的步伐仍有極大不確定性。展望未來，預計整體物業市場將面對若干挑戰，包括甲級寫字樓租金下跌和零售行業走向兩極化。 去年整體寫字樓租賃需求保持平穩，錄得按年淨吸納量約45萬平方呎。期內甲級寫字樓新租賃交易以4,000方呎(淨樓面面積)以下的小型物業為主，反映企業對擴大辦公空間仍持謹慎態度。 截至2024年底，整體甲廈呎租金約48.7港元，按季亦下跌約1.8%，為自2019年第二季以來連續23季下降，亦較2019年第一季創下78.7元的寫字樓租金歷史新高，累挫近40%。中環/金鐘和九龍東等分區市場的租金亦見跌幅，分別按年下跌約9.2%和約9.4%。空置率繼續創下新高，於2024年底達約16.8%，總空置面積約1,390萬方呎。 測量師行稱，由於出現大量的新增供應，預計今年仍會是租戶導向的市場，預計寫字樓租賃市場將由續約活動為主導。來自金融、保險、專業和商業服務行業的新增需求有限，租賃活動主要涉及搬遷和辦公室整合。由於今年新增甲廈供應將逾350萬方呎，料整體甲廈租金將會再下調，空置率亦會上升。 另外，隨着不同品牌把握機會以目前具吸引力的租金，繼續搬遷或擴張到黃金地段，一線街舖租金持續展現韌性，租金按年錄得約3.1%升幅，四大核心區商舖空置率有所改善，整體按季下跌約0.8%，反映零售環境向好。李婉茵預計，今年全年，在旅遊業持續復甦的推動下，黃金核心區將有穩定表現。今年將有大量新增供應湧入市場，總計約470萬方呎，是過去20年來的最高紀錄，建議零售商以文化和體驗式為優先考慮，以增加人流。 去年第四季工業市場的租賃活動由續約行為主導，倉庫租金按季微跌約0.9%，按年下跌約5.5%。顏表示，由於潛在貿易壁壘增加了市場的不確定性，預計今年下半年租賃市場將繼續由續約活動為主導，儘管空置率上升，但由於工廈租戶的搬遷意欲不大，業主傾向維持租金，故今年倉庫租金將只下調約4%。 資本市場方面，本港去年第四季投資成交金額達到101億元，按季微升3.0%。值得注意的是，蝕讓及銀主盤買賣在這段期間佔大額交易總額約46%；而期間寫字樓及工業資產價格分別按年下跌約17%和約8%，料今年寫字樓價格將進一步按年下跌約5至10%。 測量師行指出，本地用家活躍於市場，上季大部分購入的商業樓面將用作教育用途，突顯來自教育界別的需求正不斷增長。投資者應把握將商業物業重新定位或收購有關物業出租作教育用途的良機，有望以較長的租期來增強現金流和回報的穩定性。 (on.cc 東網, 01-15-2025)

本地地產代理發表的《商廈快訊》報告指出，展望2025年，隨着甲廈的低價成交已在售價上反映，相信全年甲廈售價將維持平穩。成交量方面，今年的息口仍有下調的空間，相信除用家外，投資者將會重回市場，而政府招商引才的措施將逐步在本港經濟上反映，預料商廈的交投量將按年上升約兩成。 在高息環境下，商廈市場缺乏投資者參與；加上商廈供應量仍高，令寫字樓空置率維持高企，而去年商廈價格亦大幅下跌。《商廈快訊》報告指出，2024年指標甲廈售價按年大跌約23.4%，但50大指標甲廈買賣成交錄105宗，按年增加約41.9%，反映甲廈市場呈現「量升價跌」的趨勢。 去年甲廈售價大幅下跌，主要由於傳統核心區商廈業主大幅降低物業叫價以吸引買家。總結2024年，上環區平均甲廈成交呎價按年大跌超過五成，為跌幅最大的分區；中環、金鐘及灣仔北的平均成交呎價按年亦下跌約兩成半至三成半。雖然東九龍近年因大量寫字樓落成而令區內的甲廈空置率維持高企，但去年東九龍的甲廈平均成交呎價跌幅較傳統核心區低，只有約10.8%，並錄得48宗成交，按年大增近2.5倍，相信是由於區內的寫字樓價格較低水，限制業主降價的幅度。 不過，在逆市下，2024年表現最「硬淨」的區域是尖沙咀區(包括尖東)。總結全年，該區的甲廈平均售價僅跌4.2%，是表現較好的核心商業區；其中，尖沙咀新港中心及力寶太陽廣場於2024年共錄得9宗成交，而最新的平均成交呎價則維持在1萬至1.2萬元左右，與2023年的水平相若。 (NOW財經, 01-15-2025)

商廈市場錄得大額成交。上環文咸東街明大企業集團大廈（前稱Bonham Circus）全幢以12.98億元沽出，呎價14,750元。最新成交價較7年前買入價蝕讓4.02億元，期内貶值31%。據悉，新買家為集友銀行或相關人士。 上述物業為上環文咸東街40至44號明大企業集團大廈，樓高29層，總建築面積約88,000平方呎。大廈每層面積由3,256至3,526平方呎，可作寫字樓及半零售用途。物業最新以12.98億易手，折合呎價14,750元。 集友銀行接手、大廈7年帳蝕逾4億 據悉，新買家則以「誠信置業有限公司」名義買入，登記股東為集友銀行有限公司，而集友銀行曾經為該廈承做按揭。 該大廈目前租客包括資產管理、專業服務及共用工作間，每月合共收租230萬元，呎租由29至37元不等。按成交價計算，料新買家享租金回報約2.13厘。 資料顯示，原業主為一間中資公司，其於2018年以17億元向鵬里資產購入全幢。持貨7年，現轉手帳面蝕讓4.02億元，物業期内貶值31%。 (香港01, 01-14-2025)

觀塘海濱道商廈處臨海，景觀為最大賣點，萬兆豐中心享全海景，亦相對鄰近港鐵站，為地段優質商廈。 觀塘至牛頭角一帶海濱道商廈林立，包括有海濱匯、宏利中心、宏基資本大廈，觀塘亦有One Harbour Square等項目，而觀塘海濱道商廈較遠離港鐵站，而萬兆豐中心算是相對較近，由牛頭角港鐵站步行至該廈，需時5至10分鐘，而大廈亦設有停車場。另外，觀塘道一帶亦有多個巴士站。 物業地舖現為茶餐廳及咖啡室，附近鴻圖道主要為工廈，附近大型商場不多，上班人士可前往觀塘一帶有較多選擇。生活配套方面，大廈對出正為觀塘海濱公園，可散步及做運動，環境舒適。 萬兆豐中心於2011年落成，地下大堂樓底甚高。大廈以樓層劃分升降機，共設12部客用升降機，甚為充足。 (香港經濟日報, 01-14-2025)

本地地產代理表示，灣仔北會展廣場辦公大樓33樓07至09室海景單位，其中3307室放售，面積3，757平方呎，叫價8641.1萬元，呎價23000元。 會展廣埸辦公大樓臨海而建，位置優越，會展中心的國際會議及大型展覽毎日在進行中，鄰近多幢甲級寫字樓及五星酒店林立，頂級配套設施齊備，本單位位處高層，可俯瞰維港景致，市場極為罕有放盤。 本地地產代理表示，公司並非看淡樓市前景，是次放售是作為資產配置及換貨之用。重申公司看好甲級寫字樓前景，尤其是會展中心，優越位置取勝，大廈空置率只有4%左右，放盤量極為短缺。除了3307單位放售之外，其餘的單位暫時保留作長線收租或自用的用途。  (香港經濟日報, 01-14-2025)

本港工商舖成交創新低，其中商舖市場表現每況愈下，去年第4季僅808宗租務，令全年租賃成交3,544宗，按年下跌15.4%。本地地產代理表示，對於商舖價格走勢看淡，料核心區舖價會有約10%，至於核心區舖租仍跌5%至10%，民生區租金料跌15%。 本地地產代理資料顯示，2024年第四季本港商舖買賣約200宗，雖然按季增加約25宗，但未能扭轉全年買賣劣勢，2024年全年770宗買賣成交，涉及金額約202億元，較2023年826宗及256億元分別下調約6.7%及21%，更為過去10年內新低及連續兩年錄得成交宗數低於1,000宗水平。 本地地產代理表示，商舖第四季僅錄得約808宗租務，為2024年按季表現最差，全年度商舖租賃成交錄得約3,544宗，較2023年約4,194宗下跌約15.4%。而涉及租務成交金額則約3.51億元，比前年約4.87億元減少約27.9%，反映整體舖租已大幅回落。第四季尖沙咀及中環區空置率按月持續下滑，最新空置率分別為6.93%及6.16%。租戶方面，内地茶飲、輕食等行業擴展速度加快，內地餐飲品牌仍為消化核心區吉舖的主要動力。 本地地產代理指出，内地恢復深圳居民一簽多行政策，有助帶動零售及餐飲舖位市道。預測2025年第一季舖位買賣會有約180宗，全年預測則約800宗水平。而價格走勢則看淡，料核心區舖價會有約10%跌幅。至於租賃市場走勢正面，較看好餐飲及輕食行業，以尖沙咀、旺角、銅鑼灣區為最熱門區域，預測今年第一季租務交投量會貼近約800宗水平，惟料核心區租金仍會有約5%至10%跌幅，而民生區則租金料會有約15%下調水平。 (YAHOO財經, 01-14-2025)

2024年大額交投宗數創新低，測量師行相信，息口今年不會大幅下降，投資市場仍未能完全復甦。他特別提到，甲廈價經過大幅調整後，近期引來用家及投資者承接，反映屬入市好時機。 據測量師行統計，2024年第四季度僅出現23宗交易（交易金額超過7,700萬元），2024年全年交易錄得98宗，為過往20年以來最少。交易總額達410億元，較2023年上升1.2%，但亦為近20年來第二低。 物業回報率 仍低於利息開支 連續兩年投資氣氛弱，測量師行指，息口走勢為投資市場重要因素，去年下半年啟動減息，但一個月銀行同業拆息（HIBOR）由9月30日的4.32厘，上升至12月31日的4.58厘，HIBOR全年較2023年12月的5.26厘下跌68個基點，「今年息口會稍為回落，但預計降幅未必很大，物業回報率仍低於利息開支，會影響投資市場復甦。」 不過，他指近期投資氣氛稍有改善，特別近一個多月，市場連環錄得大額買賣，包括都會大學以26.5億購紅磡全幢商廈、中環皇后大道中152號全幢商廈10.8億元沽出，連同房協亦沽出多項民生區商場涉逾10億，他分析，「買家背景上，既有本地、內地財團，亦有東南亞資金，可見投資者開始認為值得入市。」 工商呎價差距收窄 用家選商廈 從各項投資範疇上，去年表現較遜色為工業市場，大額成交絕無僅有，「當息口上升，工業呎價平及高回報的優勢便失去，目前工商廈呎價差距收窄，用家會考慮買商廈。」至於商舖市場方面，他指隨着旅客增加，核心區人流會有改善，以投資角度則較看好穩健回報的民生商場，「民生租金未必有大增幅，但相對較穩定，5至6厘的民生商場有一定吸引力。」 近一年較多人談論的住宅租賃項目，測量師行指很多外資及本地投資者非常感興趣，基本需求高，「不僅學生、專才，甚至外勞亦需要住宿。」他建議，可考慮投資唐樓物業，「呎價6千餘元唐樓，經過翻新後再出租，回報率可望提升至4厘以上。」 至於傳統酒店，他認為營運上較困難，「房間容易折舊，須花資金翻新。」不過，他指香港盛事包括演唱會、體育賽事，會吸引多海外旅客，逗留時間較長，可望帶動酒店入住率。 去年眾多投資物業上，有一半涉及寫字樓物業，佔最大比例。從基本層面上，甲廈空置率高及租金下跌，卻吸引用家及投資者入市，如中環皇后大道中9號23樓01至03室，近日以1.45億元沽出，呎價約18,575元，為自2020年後新低，買家為中資用家。另外，印籍投資者早前購入美國銀行中心及新紀元廣場單位作投資。 對於甲廈數據欠佳，他謂未必完全反映市況，「空置率高主要因為新供應多，集中在新項目上，很多優質商廈出租率並不差。不論用家及投資者，他均指屬所適合時間入市，特別核心區甲廈，「當中環最具指標甲廈跌至2萬元以下，投資角度上防守性開始強。」 (香港經濟日報, 01-13-2025)

甲廈租務，消息指，灣仔中環廣場錄租務成交，涉及極高層03室，面積約1,126平方呎，以每呎約55元租出，屬市價水平。 另尖沙咀廣東道力寶太陽廣場低層15至16室，面積約3,337平方呎，成交呎租約29元。另觀塘Two Harbour Square中高層12至15室，面積約4,825平方呎，以每呎約25元租出。 (香港經濟日報, 01-13-2025)

測量師行獲委託聯合以招標形式放售尖沙咀堪富利士道1號全幢商廈，截標日期為今年2月26日正午12時。市場估計該物業市值約16.8億元。 上述物業為一幢25層高的全幢商廈，總建築面積58591方呎，地下和一樓為零售商舖，樓上商業樓面包括三樓、五至十樓、十五至十九樓，二十至二十三樓則作為餐廳用途。物業鄰近彌敦道及毗鄰港鐵尖沙咀站。 測量師行表示，是次放售的物業不僅擁有優越地理位置和設計，更是區內未來商業發展的重要樞紐。值得一提的是，該物業還具備高廣告效益的價值，租戶可考慮安裝頂層廣告牌。物業以現狀及交吉形式出售，非常合適各大企業品牌自用或投資。 測量師行稱，是次放售的物業更與港鐵站A2出口只有一步之遙。遊客只要一步出港鐵站，便會被其逾50呎的舖面所吸引，故此基座舖位一直接獲不同品牌的租務查詢。大廈設計極具心思，每層近5米樓底及落地玻璃，極具空間感。 (NOW財經, 01-13-2025)

金鐘為港島商業核心區，向來吸引多個知名機構進駐。本地地產代理表示，該行獲委託代理出租香港金鐘紅棉路8號東昌大廈低層08室，建築面積約2,062平方呎，意向月租約7.4萬元，平均呎租約36元。 本地地產代理表示，物業位處單邊，享開揚海景及市景，亦設有中央冷氣及全寫字樓裝修，適合多個行業。物業目前已交吉，可即租即用，更可享靈活免租期。大廈設有6部載客電梯及1部載貨電梯，方便人流物流快速上落。大廈向來受優質租戶歡迎，包括中資銀行、專業服務、泰國駐港總領事館等，有助提升租戶形象。 本地地產代理補充，東昌大廈交通便利，鄰近港鐵金鐘站，亦鄰近巴士總站，設有多條巴士路線前往港九新界各區。大廈連接政府總部，毗鄰和記大廈、力寶中心、美國銀行中心及遠東金融中心等，商業氣氛濃厚。本地地產代理指，大廈優質放盤供應罕有，料短期內將獲實力用家租用。 (大紀元時報, 01-13-2025)

中環皇后大道9號嘉軒廣場罕有錄商舖成交，資料顯示，原由外籍投資者持有的2樓201及202號相連舖，面積約1680方呎，早前以5000萬元放售，上月3900萬元易手，呎價2.32萬元。買家為卡連珠寶有限公司（CARRERA JEWELLERY LIMITED），為該商舖的租客，即租客「轉租為買」，成交價較意向價低1100萬元或22%。資料顯示，商舖業主2010年6280萬元購入，帳面蝕約2380萬元或38%。 馬亞木家族西營盤舖46年升值10倍 此外，資料顯示，由「小巴大王」馬亞木家族持有的西營盤干諾道西82至87號海景大廈地下A舖，面積約1100方呎，上月中以1350萬元易手，呎價約1.23萬元。馬氏家族1979年3月以122萬元買入，持貨近46年，帳面獲利1228萬元，物業期內升值逾10倍。 另外，市場消息指出，由從事石油業邱姓商人持有的元朗屏山屏唐東7號，面積約5萬方呎，以約1.5億元易手，呎價約3000元。原業主在2006年9月以100萬元購入，持貨約18年多，帳面大賺1.49億元或149倍。 (明報, 01-11-2025)

本地地產代理稱，獲業主委託連約放售尖沙咀東部科學館道9號新東海商業中心一個低層相連寫字樓單位，建築面積合共約2,375方呎，意向售價約1,700萬元，折合每方呎售價約7,158元。 回報率約4厘 本地地產代理指，上述大廈採玻璃幕牆設計，外型高貴典雅，一樓設有行人天橋，接駁至港鐵紅磡站及紅磡海底隧道過海巴士站，交通極為便利，加上毗鄰區內多幢商業大廈，如康宏廣場等，商貿氣氛十分濃厚。 本地地產代理續指，上述物業單位景觀開揚，自身條優厚，且售價極為吸引，物業現連租約出售，若以業主意向價計，回報率約4厘，預料可獲不少用家及投資者垂青。 (am730, 01-10-2025)