測量師行發佈最新的《香港每月物業市場報告》指,今年年初,儘管甲級香港寫字樓市場未錄得重大交易,但市場表現活躍。金融業對寫字樓市場持續樂觀,尤其是對沖基金。該行觀察到1月份的寫字樓租賃查詢和睇樓宗數有所增加。一些奢侈品公司也積極整合和提升寫字樓質素,利用市場低迷期與業主談判有利的租賃條款並升級寫字樓空間。 展望未來,隨著新供應的持續投入市場,預計甲級寫字樓的空置率將維持較高水平。儘管面臨這些挑戰,寫字樓租賃活動已有改善跡象,特別是金融業。隨著企業整合,租戶追捧更高質素寫字樓空間的趨勢將持續。 今年1月,受節日影響,九龍區寫字樓市場表現低迷。儘管新寫字樓租賃交易按月上升30%,但這增長主要是因為12月交易宗數較低。大多數寫字樓市場活動集中在續租,尤其是在九龍東。缺乏顯著的新寫字樓租賃交易,顯示很多企業因節慶期間而推遲了搬遷決策。一些面積超過1萬平方呎的大型寫字樓交易仍在談判中。 另一方面,有些企業選擇續租,而同時將租用面積縮小10-15%,以切合當前的營運環境。這趨勢在製造、貿易和採購行業特別明顯,因為這些企業正在優化工作流程並減少員工需求。 總括而言,測量師行預計九龍區寫字樓市場的需求在短期內將保持疲弱。然而,預計今年新寫字樓的供應量將少於100萬平方呎,這可能會加快寫字樓的淨吸納率,令今年寫字樓租金保持堅挺,不太可能會大幅度下跌。 零售市場繼續表現疲弱,2024年零售總銷貨額按年下跌7.3%。2024年受不利的宏觀經濟環境影響,再加上本地居民北上消費增加,以及旅客來港消費支出下跌,導致零售銷貨數字令人失望。 在各種類型的零售店中,耐用消費品和珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類別的銷貨額大幅下跌,突出在充滿挑戰的經濟條件下對零售消費不利的影響。 儘管2024年麵包、糕餅、糖果及餅乾的零售額按年下跌14.1%,但有些西式糕餅零售商已經成功應對市場的挑戰。 隨著啟德體育園開幕及相關大型體育和娛樂活動進行,刺激本地市民和遊客的消費,政府估計將吸引超過84萬名遊客來港,並為香港帶來超過33億港元的消費。預計2025年零售總額將穩定下來。 儘管零售和宏觀經濟形勢尚未完全恢復,但中小企業仍有機會開拓市場並刺激市場增長。 (yahoo財經, 02-28-2025)
市場資訊
政府表明今年停售商業地，地產界人士表示，現時商廈空置率高達17.1%，屬歷來新高，加上新供應陸續有來，空置率仍有上升壓力，政府此舉是理智做法，可讓市場有更多時間消化現存供應，以及等待經濟好轉。 測量師行指，現時寫字樓空置率高企，今年1月甲廈空置率高達17.1%，相等於約1420萬方呎樓面，她續說，今年尚有兩幢甲廈落成，分別為文華東方酒店集團發展的銅鑼灣「One Causeway Bay」，以及爪哇九龍灣寫字樓命名「THE CENDAS」，合共提供約100萬方呎，料將進一步推高空置率。 本地地產代理表示，儘管近期甲廈不乏大手租賃，但以「搬遷」為主，換言之，「當一幢甲廈樓面被填上，另一幢樓面則空置了。」 1420萬呎空置 等於6幢國金中心 目前整體空置樓面，相等於6至7幢中環國際金融中心，事實上，多年來甲廈市場充滿挑戰，中國內地經濟復甦緩慢，息口高企，令租戶謹慎，加上寫字樓新供應龐大，積存的樓面需時消化。 測量師行亦強調，除了目前約有1400萬方呎甲廈樓面空置外，今年至2029年將有額外730萬方呎新商廈落成，空置率難免面對上升壓力，政府暫停推出商業地皮出售，讓市場有更多時間消化現存供應，同時等待經濟好轉，屬理智的決定。 (星島日報, 02-27-2025)
紀惠集團繼續放售單位減磅，測量師行獲委任代理公開邀約出售由該集團持有的金鐘遠東金融中心39樓全層，意向價約2.5億港元，低於估價。單位建築面積約10,800方呎，以現狀連租約出售，公開邀約截止日期為2025年3月21日。 測量師行表示，是次出售物業估值約2.7億元，連租約出售，意向呎價逾2.3萬元。對上高層成交為33樓，於2018年由內地大型企業以6.6億元購入自用，呎價逾6.1萬元。反映是次邀約出售的物業價格非常吸引，同時屬更高層數，擁維多利亞港海景，加上間隔方正實用，實用率高，適合自用或投資的準買家。 資料顯示，紀惠集團於2006年以每方呎約10,683元買入上述放售單位。 (on.cc東網, 02-27-2025)
近年寫字樓空置高企，財政司司長陳茂波今日（26日）於2025-26年度《財政預算案》公佈新財年不會推售商業地，反映市場面臨嚴峻情況。有市場消息指出，由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團，最新以7,979萬元沽出灣仔新銀集團中心26樓全層，成交呎價僅約1.08萬元，為該廈過去十多年新低水平。 據代理消息指出，上述物業為灣仔新銀集團中心26樓全層，面積約7,388平方呎，成交價7,979萬元，呎價僅約10,800元。 據了解，新銀集團中心26樓全層原業主為紀惠集團，2003年買入價僅1,880萬元，其後在2007年改為自用作集團總部，至今使用長達18年。 5年前紀惠增持20樓全層 呎價1.81萬 翻查資料，紀惠集團在2020年8月份，斥資1.34億元買入新銀集團中心20樓全層連2個車位，面積約7,388方呎，成交呎價約18,138元，作價較當時市價低近兩成。 若以最新沽出的26樓全層呎價10,800元，比較5年前增持的20樓，最新成交呎價急插40%。 (香港01, 02-26-2025)
內地投資者持有上環信德中心淪銀主盤，現由銀行放售，市值約2.3億元。 測量師行表示，獲承接管人委託理，放售上環信德中心招商局大廈19樓1904至1912室，面積合共約12,916平方呎，物業將以「現狀」交吉形式出售。單位享全海景，市場人士估價約2.3億元，呎價約1.8萬元。 現場所見，寫字樓設計以金碧輝煌為主題，包括金色水龍頭，盡顯豪氣，惟單位已交吉一年，人去樓空，不少裝修亦已拆去。單位屬正對19樓電梯大堂，其窗外望向中環國際金融中心及灣仔香港會議展覽中心，維多利亞港海景及煙花景觀一覽無遺。 據了解，該單位曾由中聯石化前主席許智明及相關人士持有，1999年3,557萬元購入，其後更於2017年，斥資9739.6萬元購入同層1及17室。去年許氏出現財困，甲廈及住宅單位淪銀主盤，而同層1及17室，面積約3,298平方呎，去年尾由銀主以約4,100萬元沽出，呎價約12432元，為該廈近10多年新低，7年貶值58%。 較早前，中聯石化前主席許智明持有的九龍站凱旋門一籃子銀主盤，累減8.9億元後，以4.05億元售出。資料顯示，由內地富商許智明及相關人士持有的九龍站凱旋門一籃子物業，包括朝日閣5伙，最早於2021年叫價13億元放售，呎價高達16萬元，故一直未獲承接。 最終由銀行接管，去年初減至7億元放盤，最後終以約4.1億元售出，以5個單位涉及樓面約9,124平方呎計，呎價約4.5萬元。該批單位較3年前叫價13億元，累減8.9億元，減幅達68%。該大屋裝潢金碧輝煌，以中國古代宮廷作為設計藍本，被業界稱「皇宮屋」。 據悉，許智明早在2005年起，分階段購入上述一籃子物業，成交價接近2.9億元，及後多次向銀行加按借貸，最終淪為銀主盤轉售。 (香港經濟日報, 02-26-2025)
政府公布下年度不會推售商業用地，測量師行表示，此舉讓市場有空間消化現有供應，亦可紓緩香港寫字樓高空置率情況。 同時，政府考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，提供更多用途上的彈性。然而市場仍處於高息環境，去年賣地成績不理想，來年賣地表中的8幅住宅用地未必能達到政府的目標。未來的減息速度及政府推地規劃，均會直接影響發展商投地取態，以及日後私人房屋興建與供應。 (on.cc東網, 02-26-2025)
測量師行發表報告，維持預測今年本港樓價回升5%，主要受惠於美國預期減息可紓緩本地供樓壓力，認同市場觀點指住宅會是首個見底的房地產板塊，但下調寫字樓租金預測，由之前估可反彈2%，改為預料再跌5%，因空置率高企及新供應湧現；相信整體零售市場表現相對寫字樓好，預期每月零售銷售走勢可望回穩，並在未來幾個月恢復按年增長。 選股偏好太地九置 選股方面，測量師行偏好具可持續派息能力的公司，例如太古地產（1972.HK）及九倉置業（1997.HK），因為有強勁資產負債表或自由現金流支撐；預期新地（0016.HK）、領展（0823.HK）及恒隆地產（0101.HK）能受惠樓市及零售銷售的潛在回穩因素帶動。 測量師行又指，要留意具併購或重組潛力的公司，例如長和（0001.HK）。地產股陸續公布截至去年底止業績，該行認為，要留意恒地（0012.HK）、嘉里建設（0683.HK）及港鐵（0066.HK）可能削減派息或調整股息政策。 調整地產股目標價 該行調整其追蹤的地產股份2024至2026財年每股盈利預測，由降8%至升23%不等，目標價調整幅度介乎跌13%至漲11%不等。其中，維持太古地產目標價20元不變，九倉置業目標價由29.4元降至26.5元。 (yahoo財經, 02-26-2025)
美國銀行中心位於中環核心商業地帶，而物業一大賣點，是連接區內兩大全新超甲廈項目，令商業氣再升級。 美國銀行中心位於中環，由港鐵中環站出口僅步行5分鐘，而大廈商場出口，設有接駁天橋連至金鐘廊，可通往金鐘港鐵站。除港鐵外，大廈附近設有多個巴士站及可步行至電車站，來往港九新界各地。比鄰有天橋連接東昌大廈、力寶中心及金鐘廊，天橋網絡更延伸至高等法院、政府合署及太古廣場，四通八達。另大廈備設有停車場，提供大量月租時租停車位，適合駕車人士。 兩大超甲廈去年入伙 該地段是傳統商業地段，而中環向來新商廈供應極少，區內近一年出現兩新項目，分別為恒地 （00012） 旗下The Henderson，以及長江中心2期，兩項目去年先後落成，合共提供逾100萬平方呎商業樓面，而美國銀行中心處於兩大項目中間，令地段商業氣氛再升級。 飲食配套上，物業設有商場提供小量的快餐店；或上班人士可由天橋步行至太古廣場及金鐘廊，同時間亦可選擇步行至中環或鄰近大型商場，如國際金融中心ifc等。 (香港經濟日報, 02-25-2025)
本港市道持續疲弱，甲級寫字樓空置率問題越趨嚴重。本地地產代理數據顯示，港島和九龍甲廈空置率均有升勢，最新數字分別為14.1%和16.2%，兩者同為近3年新高，其中九龍灣為26%，「重災區」啟德更達46.8%。地產人士形容空置率現時正處於歷史高位，指甲廈消化速度慢，而且有新大廈落成，單位難以租出，業主現時已各出奇謀招租，包括減租挽留現有租客等。他期望財政預算案的措施可挽商界信心，願意投放資金開拓業務，藉此改善空置率。 本地地產代理向《Yahoo新聞》提供2022年1月至2025年1月甲廈空置率數據，港島及九龍甲級寫字樓的空置率，整體呈現升勢。在中環、金鐘、銅鑼灣、尖沙咀、九龍灣、觀塘6個地區之中，有3個地區（九龍灣、觀塘及中環）均創下3年新高；啟德則剛納入統計，未見空置率趨勢。 作為本港商業中心的港島區，空置率由2022年3、4月的低位9.6%，逐步上升至去年1月的12.7%，其後雖然一度回落至10月的12.3%，但近3個月再呈升勢，最新空置率達到14.1%。 九龍區2022年1月空置率為12.3%，雖然於同年11月一度下跌至低位11.6%，但之後反覆向上，2024年8月錄得13%後，升至今年1月的16.2%，即半年之內增加3個百分點。 甲廈劈租一至三成 本地地產代理接受《Yahoo新聞》訪問時表示，現時甲級寫字樓空置單位的消化速度相對低，加上有新增供應，甲廈空置率正處於歷史高位。除了空置率高之外，他指甲廈租金「下跌嘅水平都大」，介乎逾10%至逾30%不等，港島區整體跌福由15至30%，東九龍平均超過20%。 以中環為例，空置率自2022年2月跌至低7.9%後一直反覆向上，去年4月升至12.4%後，一度回落至同年12月的11.9%，但踏入2025年即攀升至14.7%，按月上升2.8%。 中資機構減少落戶香港 後勤遷平租地區 本地地產代理續指，港島甲廈用家以金融業務、證券、基金公司為主，或屬大型會計師樓、專業團體，但近年他們較少新增營業地點，導致消化速度變慢。另外，過去不少中資機構來港為了打響公司招牌或建立形象，都會在核心商業區（CBD）落戶，但近年中資大機構落戶香港的力度減少，加上經濟不景，很多機構為求降低租金支出，將後勤基地搬離核心商業區，改租港島東、九龍一帶，令到該區甲廈空置率無法降低。 中環：兩「巨無霸」吸同區客 零散甲廈租務低迷 本地地產代理指，中環區內一些較零散的甲廈，空置率維持高位，由5、6%至10多%不等，相反一些知名度較高的甲廈如國金一二期，空置情況未算太高。他解釋，去年中環先後有兩幢「巨無霸」落成，分別為恒地「The Henderson」和長實「長江中心二期」，加起來合共提供逾百萬呎樓面面積，消化速度不算特別快，至今仍在積極招商，但樓宇質素較好、租金更優惠等因素之下，會吸引到同區舊租客搬至，導致區內舊大廈空置率較高。 去年曾創出十年新低呎價的中環中心，據報有多戶放售。本地地產代理表示，中環中心以往由長實單一業主持有，租務控制可能控制得較好，現時業權分散後，各個業主或有個別取態，「可能（售價）嗌貴啲、嗌平啲，或者租金平啲」，部份樓層亦分間成細單位等待出售，導致該廈空置率水平頗高。 九東：3年增606萬呎 經濟下行未及消化 九龍區方面，九龍灣甲廈空置率於過去3年一直為全港最高並持續破頂。2022年7月錄得低位19%後反覆向上，至2024年7月升至21.3%，2025年1月更錄得26%，意味大約每四個相同面積的單位之中，就有一個空置。 觀塘空置率則較為反覆，2023年1月錄得10.1%之後，一度升至2024年6月的14.4%，之後回落至同年10月的11.1%，但近月再次急升，今年1月更錄得14.6%，為3年以來最高。 本地地產代理表示，九龍東的空置率問題與政府政策有關，很多發展商在「起動九龍東」政策之下買地興建商廈，數據顯示近3年已有10幢新項目落成，涉及樓面面積606萬呎，「中環之前空置（率）先得約1%，租金亦係不斷上升，形成咗市場上需求嘅商業樓面，都要去搵另一個地方去發展同疏導……奈何市況變化，令呢啲供應消化唔到」。他指，現時整體環境變化大，港島區租金已下調了10至20%，吸引了部份想減輕租金成本的商戶續租，預料要隨經濟復甦，歐美、東南亞和內地企業來港，九龍東的消化速度才會有改善，「要睇未來兩三年成個經濟局勢先得」。...
置地公司表示，歡迎夏禮文律師行進駐中環。該交易是在過去12個月期間中環寫字樓市場最大的交易之一，進一步鞏固置地公司作為法律業界租戶主要業主的地位。 國際律師行夏禮文律師行現已遷入香港中環歷山大廈。夏禮文租用大廈第22層和23層，共計兩層約2.2萬方呎的總樓面面積。有關的租賃協議已正式生效，而其新辦公室已於2月正式啟用。在金鐘經營近30年後，夏禮文決定遷址至中環核心地帶，反映該行在大中華地區的持續增長及投資承諾。 夏禮文於1978年進駐香港，是首批進入香港市場的國際律師行之一。香港辦事處是該行在亞洲首個辦事處，亦是目前其在倫敦總部以外最大的辦事處。夏禮文目前在香港擁有17名合夥人及40名律師，他們均是該行大中華地區團隊合計80名律師中的成員。在2024年，夏禮文通過任命兩名在建築、基建和項目領域擁有卓越成就的合夥人及其團隊，進一步加強該行在香港的業務能力。 夏禮文香港辦事處管理合夥人Peter Murphy表示，很高興能進駐到位於歷山大廈的嶄新前沿辦公室。這次搬遷標誌着夏禮文在香港47年歷史中的一個重要里程碑，同時也進一步鞏固對大中華區客戶的持續承諾。新辦公室將支持在區內的業務增長計劃，並為員工和客戶提供一個現代及先進的工作環境。 截至2024年6月底，法律業界租戶佔置地公司中環寫字樓所有物業租戶中的31%，其所租用的面積合共超過118萬方呎。目前置地公司中環物業組合容納整個「大中環區」內近四分三的大型律師行租戶。 (on.cc東網, 02-25-2025)
去年中，友邦保險大手承租啟德地標甲廈AIRSIDE，涉4層共15萬呎樓面，市場注目，該宗租賃由測量師行促成。 儘管甲廈供應多，AIRSIDE短時間租出大部分樓面，測量師行分析，該項目位處啟德，極具地利，是港鐵路及東鐵路交匯處，本身配備大型商場外，鄰近更有崇光百貨、體育館等大型商業、娛樂及體育設施，而且地方廣闊，園景優美。 尖沙咀商廈選擇多 他表示九龍商廈分布三個區域，尖沙咀、旺角及紅磡屬九龍中，九龍西包括長沙灣、荃灣及葵涌，東部包括牛頭角、觀塘及啟德，用家不乏跨國公司。傳統來說，尖沙咀海港城是旗艦，近年多了K11，九龍站上蓋擁有ICC及未來的IGC，ICC及K11有銀行後勤部門、證券公司及中資公司。 基於地利因素，海港城受保險及銀行業垂青，方便內地客來港簽單，尖沙咀商廈租金雖然最高，但商廈種類及級數多，選擇多，呎租介乎25元至50元。 東九龍空置率高 九龍中四通八達，以保險及需要見客的樓上舖（醫美行業）為主，東九龍以前是工業區，現時較多旅遊公司、保險及銀行後勤部門及電子公司，西九龍包括荔枝角、荃灣及葵涌，由於接近碼頭，物流業及船運聚集於此。 東九龍空置率高，新租以東九龍佔先，呎租20元有不少選擇，不同行業對商廈要求不同，從事外勤見客的行業，寫字樓接近港鐵站；顧客上門的公司，接近港鐵站外，需要有大型商場及食肆等配套，某些行業只要求附近道路暢通。 (星島日報, 02-24-2025)
中環甲級寫字樓錄矚目租務個案。有報道指，恒基地產（0012）甲級寫字樓The Henderson錄得大手租務個案，該廈27樓至30樓合共5.5萬平方呎，新近以呎租約120元租出。新租客為美國知名對冲基金公司Point72。 據悉，Point72目前租用中環遮打大廈作總部，涉及3.5萬平方呎，是次新租樓面反映該機構升級兼擴充。 (香港01, 02-24-2025)