整體商廈市場淡靜，惟優質物業仍然受捧，中環國際金融中心全層單位，面積約23909方呎，由一間資產管理公司承租，業界預料呎租120元，全層月租約287萬。 中環國際金融中心二期大手租賃，該廈46樓全層，面積約23909方呎，由Millennium Capital Management Asia Ltd & Other承租， 租期由2024年10月至2027年9月，為期3年，另有3年續租權。業內人士預期呎租120元，全層月租料287萬。 租期3年 料月租287萬 Millennium Capital Management早於2019年9月進駐該廈，當時率先承租43樓部分單位，租期3年，隨後不斷於43樓增加樓面，直至去年9月擴張至全層單位，面積約24156方呎。最新更趁甲廈租金回落，一口氣承租46樓全層，作為擴張規模，更一併將43樓租賃更新至2027年9月，與46樓看齊。 上述46樓全層舊租客安山控股有限公司，租期2022年5月至2026年5月，不過，該集團提早遷出，單位亦隨即租出。業內人士表示，該全層原有呎租130元，最新呎租120元，略回落約7.6%。 舊租客提早遷出 今年以來，國際金融中心連錄租賃，包括2期62樓全層，獲美資投資機構富蘭克林鄧普頓（Franklin Templeton）承租，全層面積約2.3萬方呎，呎租約130元。 富蘭克林鄧普頓原租用中環遮打大廈全層，是進行升級搬遷，兼增加寫字樓樓面。 國際金融中心一期21樓全層，面積約20402方呎，多年來由恒基自用，作為旗下新盤展銷中心，今年8月，獲一間中資公司洽租約1萬方呎樓面，業主配合租戶要求，讓該中資公司承租21樓1至4室，面積約11325方呎，月租約113萬元，呎租約100元。該中資公司將整合多個辦公室至國金一期，作為升級搬遷。租期由2024年10月至2027年9月，為期3年，另有3年續租權，業內人士預期呎租120元。...
市場資訊
希慎興業及華懋集團今日宣布，位於銅鑼灣加路連山道的全新項目，正式命名為「利園八期」。項目總面積逾100萬平方呎，預計於2026年第二季落成。 設有6萬綠化 項目總面積逾100萬平方呎 希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威表示，「利園八期」設有6萬平方呎綠化開放空間的城市公園，同時亦一直致力於提升香港的商業環境及空間質素。 華懋集團執行董事兼行政總裁張利民表示，華懋與希慎興業的互動夥伴關係，建立於雙方對可持續發展和香港長期繁榮的共同信念。 希慎、華懋2021年197.8億元奪地 據資料顯示，希慎興業（0014）及華懋合組財團在2021年5月以197.8億元奪得的銅鑼灣加路連山道商業地。 上述地皮雖為市區罕有大型商業地塊，惟設有多項限制，包括項目不得拆售、中標財團需負責興建三所政府物業，包括幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心，涉及樓面約20,835平方呎。另需預留位置興建行人天橋連接一路之隔的利園六期。 (香港01, 2024-12-09)
美國聯儲局於11月份再度下調聯邦基金利率0.25厘，為年內第二次減息，年內本港按息累減0.5厘，供款負擔進一步減輕，再度增強工商舖投資者入市信心。根據數據顯示，11月份錄約279宗買賣，按月增約11.6%，本地地產代理預測，內地政府重啟深圳一簽多行政策，相信對本港零售及餐飲帶來正面幫助，舖市先見受惠，預料12月份整體交投靠穩。 金額錄57.74億按月急升1.02倍 本地地產代理表示，11月份工商舖整體金額錄約57.74億，按月急升約1.02倍，惟去年同期證監會以54億購入港島東中心12層樓面，故金額按年約43.41%差距。 工廈表現亮麗，錄約196宗成交，按月及按年分別增約20.99%及約48.48%，連續兩個月上升，創年內新高。 工廈錄約196宗創年內新高 觀塘海濱道177號海裕工業中心9樓B室連車位，面積約1.2萬方呎，由蛋撻王創辦人等相關人士購入自用，作價約5838萬。 11月份商舖買賣錄約59宗，按月增約18%，按年跌約10.61%，金額錄約12.99億，按月增約82.06%。其中由萬科香港沽售長沙灣褔榮街201號The Campton商場，面積約15034方呎，作價約1.04億，平均呎價約6917元，新買家為珠海市新東升集團董事長鄭文強或有關人士。 寫字樓遜色，11月錄24宗買賣，按月跌約36.84%，但金額按月大增逾4倍至約31.99億。 其中紅磡紅鸞道18號祥祺中心全幢，由銀行接管售出，面積約243164方呎，成交價約26.5億，平均呎價約10898元，新買家香港都會大學。 德國寶購入觀塘宏基資本大廈27及28樓全層，面積約24048方呎，作價約1.56億，呎價約6500元。 (星島頭條, 2024-12-09)
配合港府2050年碳中和目標，愈來愈多零碳建築物落成。香港綠色建築議會主席張天祥及恒基地產可持續發展主管于正人認為，節能成效等ESG作用已成企業選址辦公室時的關鍵因素，未來項目中亦會更關注生物多樣性等與用戶福祉相關的元素。 香港綠色建築議會主席張天祥表示，香港綠色建築議會15年來一直致力從系統發展、網絡及知識3方面，推動本地綠色建築發展，其中將節能成效可視代的的綠色建築評估工具「綠建環評」，成為發展商申請總樓面面積寬免先決條件，及綠色金融工具中最常被採用的綠色建築評級之一，進一步加增加興建綠色建築物的誘因。 加上在港交所要求上市公司須每年發布其ESG（環境、社會和公司治理）報告的相關政策下，不少企業都十分重視自身的ESG成效，故此在選址辦公室時，「大廈是否獲得若干評級的綠色建築物」成為關鍵的指標之一，也有助發展商持續打造更多綠色建築物。 以恒基旗下的甲級商廈The Henderson為例，項目引入建築信息模擬（BIM）、數位孿生（digital twin）等多項創新科技以監控大廈內的各種電子系統，另採用了4至7層不等的隔熱玻璃幕牆，提高室內採光度、景觀和有助降溫。集團還透過自主研發的專利技術「太陽能幕牆降溫裝置」，讓用戶在陽光普照時坐在玻璃幕牆旁，亦可感到清涼舒適。 恒基地產可持續發展主管于正人透露，The Henderson目前出租率為6成，不少租戶在洽談租務時除租金外，也關注大廈的節能成效。而考慮到大廈最耗電的是冷氣，為更有效地因應周邊天氣變化來調節冷氣設定，項目亦設有專用的「天文台」實時檢測周邊天氣變化及空氣質素數據。 他又提到，福祉是租戶另一關注元素，為向企業租戶員工帶來更優質的體驗，項目融入了大量的藝術文化元素，及設置了不少休憩綠化空間，如在大廈3樓辦公大堂引入知名當代藝術家JEFF KOONS的《氣球天鵝(紅色)》藝術作品，及設有Sky Garden，集團亦會在未來的建築項目關注更多生物多樣性，以達致永續發展。 至於日後推動本港綠色建築發展，張天祥表示該議會將繼續從上述3方面著手，如明年第2季將會推出「綠建環評既有建築3.0版」 、將旗下綠色產品認證範圍增至32個類別、為建築環境氣候變化框架增設「生物多樣性章節」及 「具氣候變化適應力與韌性建築案例」。另會以不同培訓計劃及公眾活動，培育綠建人才及建構社區綠建文化。 (HKET, 2024-12-09)
測量師行今日發表房地產市場回顧及展望，當中指出，明年樓價有望可錄5%升幅；甲級寫字樓今年淨吸納量逾100萬呎，創2019年新高，惟在供應增加下，明年租金料將再下調7-9%；至於商舖方面，一線街租賃成交回暖，預計明年租金可升3-5%。測量師行表示，美國聯儲局自今年9月連續兩次減息，加上香港主要銀行也有相應跟隨，促使部分準買家再次衡量銀行定存息率與住宅租金回報的表現。展望2025年，若息口能夠持續向下，以及股市表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5%-8%至5.6萬至5.8萬伙水平，支持整體樓價反彈約5%。 連續第5季錄正吸納量第四季甲級寫字樓整體淨吸納量回落至4.6萬平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。明年寫字樓租金料跌7-9%甲級寫字樓租金截至11月底持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1元。由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。商舖空置第四季改善至7.6%至於商舖方面，在第四季核心區整體一線街舖空置率進一步改善至7.6%。銅鑼灣自2019年以來再次錄得0%空置率，反映品牌紛紛趁著租金仍較高峰期大幅回落而落戶傳統遊客區。中環、尖沙咀和旺角空置率則按季保持平穩，分別維持在8.6%、9.4%和8.4%水平。各區一線街舖租金在第四季繼續穩步回升，按季錄得介乎0.6%至1.3%的輕微增幅，2024全年升幅累計3%至7%。明年第一季料零售業總銷售貨額升3-5%展望2025年，相信中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣布恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3-5%單位數增長。 (Etnet, 2024-12-09)
承接管人命公開招標出售中環環球大廈26樓及27樓全層。物業總建築面積約20,766方呎，以現狀交吉形式出售，截標日期為明年1月22日。以市場估值每方呎價約2.3萬港元計，物業市值逾4.77億元。 是次出售物業屬於大廈的頂層及鳳凰樓層，望全維多利亞港海景。該廈的主要用戶包括知名律師行、金融機構及醫務所等專業服務機構。 環球大廈全層寫字樓向來罕有出售，對上一宗全層成交已追溯至2018年，當年11樓全層成交呎價達約4.4萬元。 (東網, 2024-12-08)
香港寫字樓物業的供求失衡持續，內地情況亦是相若，國際信貸評級機構惠譽的企業評級董事鄧碧瑩不諱言，中港房地產行業展望惡化，其覆蓋的內地和香港商業地產投資公司，明年經營環境挑戰重重。預計這些企業寫字樓組合的續租租金調升率，無論內地或香港，都將會出現低雙位數百分比的收縮，不利企業的營運指標，惟幸減息周期或減輕這些公司的財務壓力。甲廈空置率恐升至19%惠譽預計，目前寫字樓供過於求的局面將持續至2025年，內地多數主要一、二線城市寫字樓空置率仍將高達20%以上。香港甲級寫字樓新增供應量更將增加一倍，其中大部分或將於明年第四季度竣工，並且當前疲弱的經濟前景或令新增寫字樓的使用率變得不確定。該機構預計，到明年末，香港甲級寫字樓空置率將從2024年的16至17%，進一步升到18至19%。不過，該行亦認為，儘管過去一年租金率有所下降，但因為寫字樓租戶有「流向優質資產」的傾向，進而令香港甲級寫字樓的出租率保持大致穩定。尤其是因租金走低改善了香港傳統核心商務區寫字樓的可負擔能力。展望明年，高端寫字樓租金進一步下降或將繼續鼓勵企業搬遷，惟要留意搬遷成本和不確定的企業前景可能會嚇退部分租戶的升級決策。中港零售續約租金下行至於在減息周期下，惠譽相信，其評級覆蓋的多數企業將可受惠，抵銷經常性EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）的下滑，利息覆蓋比率將保持穩定，或者在某些情況下可獲得溫和改善。對於零售物業，該行預計，明年中港兩地零售物業續租租金調升率將出現中性至略微收縮的趨勢。主要原因包括香港人北上遊令本土消費承壓，而且無論中港，由於消費能力減弱，奢侈品零售消費依然不振。更甚的是，由於港元強和日圓弱的原因，香港部分零售將流失至日本。 (東方, 2024-12-07)
減息環境加上港府推刺激經濟措施，料帶動投資者入市意欲。本地地產代理獲業主委託獨家放售上環干諾道中122號海港商業大廈低層單位，建築面積約1,100平方呎，業主意向售價約968萬元，折合每平方呎約8,800元。 是次代理物業間隔方正，設全寫字樓裝修，外望海景，單位租約將於2025年5月到期，現在每月租金收入約2.75萬元，若以叫價計算，新買家可享約3.4厘租金回報。物業景觀開揚，為區內罕有優質海景單位，投資自用皆宜，附近商務配套齊全，大型商場、銀行、食肆、停車場一應俱全。 物業位處上環核心，鄰近信德中心、中遠大廈、永安中心等著名商廈，距上環港鐵站僅約3分鐘步程，前往信德港澳碼頭亦只需約數分鐘，來往中港澳均十分方便，交通優勢不言而喻。市場資料顯示，大廈對上一宗成交單位為高層全層，建築面積約2,200方呎，以1,800萬售出，每呎約8,182元。 (大紀元, 2024-12-06)
向來買賣稀少的灣仔指標甲廈瑞安中心，剛錄一宗成交，一個海景單位以6,500萬易手，平均呎價15,854元，創14年來新低，造價亦較高位回落約33%。 持貨15年升值50% 市場消息透露，上址為灣仔瑞安中心12樓A室，建築面積約4,100方呎，以易手價6,500萬計算，平均每呎15,854元，物業以交吉形式易手，買賣雙方皆為用家，賣方於2009年8月以4,305萬購入，持貨15年帳面獲利2,195萬，物業升值50%。 呎價較高位下跌33% 瑞安中心以用家主導，向來盤源少，連同最新成交，過去14年亦只錄4宗買賣，呎價由16,300元至23,529元，其中13樓單位，建築面積12,915方呎，於2016年12月以3.069億易手，平均呎價23,763元，最新成交價較8年前高位回落約33%。 (星島頭條, 2024-12-05)
中央降準降息，下調存款準備金率，「組合拳」帶動香港股市及投資氣氛，香港核心商業區寫字樓市場可望重展活力，當中位處中上環一帶的優質甲級商廈，更會受到企業及投資者的追捧。有業主趁勢委託本地地產代理負責上環皇后大道中183號中遠大廈中層全層戶的租售事宜，業主更提供彈性，可以分拆單位出售，意向呎價僅約1.7萬元，叫價由5,057.5萬元起，全層單位市值約3.35億元，而該樓層的交吉單位意向呎租則約32元。 是次代理推售的中遠大廈23樓全層，總面積達約19,746方呎，意向價約3.35億元，當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售，既適合長期投資者，也符合企業自用需求，為有意進駐核心商業區的買家提供理想選擇，該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積由2,975方呎起，叫價由5,057.5萬元起；而其餘交吉單樓面亦推出市場招租，意向呎租約32元。 該單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報，而交吉出售的部分則方便自用買家根據企業需求進行個性化裝修。同時，該廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓，大廈以典雅的建築設計和完善的設施吸引眾多國際企業進駐，提升整體物業的吸引力。 中遠大廈為中上環區核心著名甲級商廈，交通便利，除鄰近上環港鐵站出口外，與港澳碼頭更能無縫連接，為企業提供高效的跨境商務往來便利。現時大廈租戶及用戶包括中遠海運、瀘州老窖、市區重建局、長江證券融資、加多寶及外國駐港總領事館等。 (AM730, 2024-12-04)
香港商業物業氣氛低迷，甲廈租金及售價隨之下行，有用家趁低吸納。宏基資本發布公告，於本月3日與德國寶（香港）有限公司簽訂臨時買賣協議，以約1.635億元轉手觀塘甲級寫字樓宏基資本大廈的總部。 上述總部物業涉及觀塘甲廈宏基資本大廈27及28樓，設8個車位，物業建築面積合共24,048平方呎，成交呎價約6,800元。有關買賣將於2025年4月30日完成。 售價較初步估值折讓低3.35%至4.15% 宏基資本表示，該等物業有關部分尚未獲充分佔用及利用，並在維護及管理該部分產生相關費用。加上，臨時協議的售價較該物業於今年9月30日的初步估值折讓約3.35%至約4.15%，合理反映市場在現行物業市況及氣氛下對該等物業價值的評估，故該等出售事項為集團變現其對該等物業的投資的良好機會，並將物色及遷至其他合適地點，作為其總部及主要營業地點。 上一財政年度蝕逾30至40萬元 公告最新顯示，宏基資本大廈27樓建築面積約3,688平方呎的部分物業、及28樓建築面積約6,875平方呎的部分物業持作自用，P9號停車位及總建築面積約3,146平方呎的28樓若干其他部分已出租，而餘下部分為空置。 該兩項物業於今年3月31日止財政年度，分別錄得除稅後淨虧損46.69萬元及31.42萬元。 (HK01, 2024-12-04)
測量師行發布《全球投資者展望報告2025》，商業物業市場經歷過去兩年的交投淡靜後，現已走過轉捩點，投資者重拾信心，對市況持樂觀看法，當中的亞太區調查發現，有約69%亞太區受訪者有意於未來五年，將逾30%的全球管理資產總值配置到房地產。 相關的《亞太區報告：全球投資者展望2025》顯示，繼長期通脹令不少投資者持觀望態度後，本地投資者因應多個市場的低息環境整裝待發。減息預期，再加上定價和估值差距持續收窄等因素，料有助推動亞太區的成交量。 該調查發現，約68%的受訪者預計地區經濟增長會帶來正面影響，另外，亦有約67%的受訪人士，計劃於2025年在亞太區進行投資，而工業物業和寫字樓繼續是亞太區投資者於2025年的首選投資項目；有約61%的受訪者計劃在明年投資工業物業和物流業、寫字樓和多戶住宅為租而建項目。 隨着利率回落，市場動力亦回歸。2025年市場預期減息將提振投資者信心並推動市場活動復甦，事實上，該調查亦有約61%的亞太區受訪者正計劃投資於核心或核心增益型核心商業區的寫字樓物業，而有近90%的受訪者預計其符合環境、社會及管治的寫字樓物業將在未來三年實現若干價值溢價。 測量師行表示，穩健的經濟基本因素加上各種獲利豐厚的資產類別，於2025年將吸引更多國際和本地投資者，將投資於亞太區房地產市場。 減息為交投量增加奠下基礎，亞太區房地產市場的樂觀情緒正在升溫。隨着定價差距收窄，加上投資者對寫字樓和物流業等領域的興趣日增，2025年將迎來跨境投資和市場活動復甦的重大機遇。 明年上半年，機構和房地產基金將發掘香港和內地等獲利豐厚的市場，尋找價值驅動的投資機會。在政府為吸引人才並推出的支持政策推動下，明顯出現投資者轉投另類資產的情況，尤其是學生宿舍。 (東網, 2024-12-03)