核心商業區寫字樓價崩！「收租王」永倫集團出現大蝕讓個案，最新以約2.3億元沽出中環皇后大道中九號34樓全層，成交呎價僅約26,838元。值得留意，永倫集團在在2018年寫字樓高位時以約5.3億元購入，呎價約61,844元，創全港甲廈呎價最高紀錄。以最新成交價計算，該寫字樓單位在過去7年，帳面貶值約57%，樓價蒸發逾3億元。 上述大幅貶值的寫字樓單位為中環甲廈皇后大道中九號34樓全層，屬大廈最高層，建築面積約為8,570平方呎，在2024年12月以蝕讓價推出放售，叫價3.52億元，意向呎價41,074元。 市場消息指出，該單位最新以約2.3億元沽出，成交呎價僅約26,838元。該單位是次連同醫療集團租約出售，月租金收入約為74萬元。 2018年買入價5.3億、呎價61844元貴絕全港 值得留意，永倫集團在在2018年寫字樓高峰時，以約5.3億元購入皇后大道中九號34樓全層，呎價約61,844元，創全港甲廈呎價最高紀錄。以最新成交價2.3億元計算，帳面大蝕3億元，而物業買入時及賣出時的佣金支出，涉及合共760萬元，預計實際蝕讓金額更高。 金鐘遠東金融中心蝕63%正在放售 事實上，永倫集團近年頻頻沽售旗下房地產資產，目前仍有不少核心區商業物業正在放售，如永倫主席倫耀基旗下的茂盛控股（0022），近月委託代理放售金鐘遠東金融中心極高層海景單位，意向價6,116萬元，較7年前商廈高峰期的購入價，大幅低逾1億元約或63%。 此外，永倫持有的美國銀行中心13樓，建築面積約13,880平方呎，目前正叫價3.5億元，意向呎價25,216元。 2月份曾一周內沽3物業、套現近10億 永倫集團沽售步伐一直未停，如在2月份一周之內連環沽出3項物業，套現接近10億元。當中包括青衣永倫800酒店以7.65億元沽出，同一周內以1.18億元沽出屯門仁政街地下16號慎成大廈1、2及3樓，以及以1.07億元沽出北角書局街28號國賓大廈2及3樓。 (香港01, 06-03-2025)
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紀惠集團再有舖位放售，測量師行獲委任代理出售其持有的灣仔道223至227號及日善街28號駿逸峰地下、1樓及2樓，業權包括外牆、廣告位及灣仔道露天面積。物業總建築面積約17,775方呎，部分交吉及部分連租約出售，物業市值約2.4億港元。 該物業樓齡較新，物業面向灣仔道門面寬56呎，日善街亦有30呎，並擁有具彈性的空間規劃優勢。項目每層建築面積約5,652至6,137方呎，擁有4.66至5.43米的的樓底，配備獨立電梯及樓梯；同時，物業配備面向灣仔道約1,244方呎露天空間，可打造為特色露天餐飲區，商業價值倍增。 測量師行稱，此類大面積連層商舖於灣仔核心區放售實屬罕見，故極具投資價值。物業現以兩層交吉及一樓連租約形式出售。物業配備煤氣供應，尤其適合經營食肆或私人會所。 (on.cc東網, 06-03-2025)
核心區超甲廈連續錄外資機構擴充，中環國際金融中心2萬呎全層單位，獲商務中心擴充預租，呎租約100元，業內人士料月租高達200萬。市場消息透露，中環國際金融中心一期9樓全層，面積約2萬方呎，由德事商務服務中心預租，租期由2028年至2030年，為期3年，該商務中心本身承租該廈20樓，是次屬擴張業務。 商務中心擴充樓面 德事商務服務中心早於1994年成立，自此便不斷擴大事業版圖，提供辦公空間給予個人租戶，亦為企業提供靈活的辦公室方案，走專業及高擋路線，該中心在核心區承租不少樓面，亦包括同區的交易廣場。 資產公司每月108萬租置地 還有資產管理公司承租中環置地廣場1層擴充業務，呎租料約90元，月租約108萬。中環置地廣場告羅士打大廈高層全層，面積約1.2萬方呎，每呎租約90元，新租客為Ares SSG。 Ares SSG是全球資產管理公司Ares Management集團旗下機構，總部設於美國，業務包括私募基金、信貸和房地產等，2020年收購專攻亞洲市場的SSG Capital。該基金亦大手購入港甲廈，2022年向新世界購入長沙灣永康街商廈項目51%業權，涉資30.788億。該基金一直租用置地告羅士打大廈高層全層，現時擴充業務再租一層。 該層樓面原由律師樓租用，律師樓遷出後，亦租用置地旗下中環商廈作為新辦公室。 (星島日報, 06-03-2025)
商廈市場面對挑戰，陽光房地產基金（00435）認為，整體市況氣氛有改善，包括集資活動，有望帶動市場，而基金仍會提升大廈質素，以及與租客保持良好關係，保持出租率穩定。 據測量師行統計，4月份中環和港島東的空置率分別上升至11.7%和14%，整體市場空置率亦達13%，4月份整體租金繼續呈下降趨勢，按月輕微下跌0.5%。 近年商廈市場主要面對需求轉弱及供應多的衝擊，要維持出租率高有一定困難。陽光房地產早前公布，去年12月底整體物業組合的租用率為91.3%。期內，寫字樓及零售物業組合錄得續租租金負增長4.6%及0.6%，以致整體物業組合之續租租金負增長2.6%。至於截至3月底，寫字樓出租率達89.8%，屬跑贏大市。 陽光房地產總經理李喬明指出，一直與旗下租客保持良好關係，而集團旗下因商廈種類較為廣泛，例如上環Strand 50，設共享空間樓面，可加以善用組合，達協同效應，「例如其中一層半設24小時健身中心便可讓租客有折扣優惠，甚至少許會籍送租客，鞏固與租客的關係。」至於共享空間及其他較細小單位，正好讓商戶靈活調動，「例如有些企業，有需要開設短期特別項目，我們便可安排他們使用共享空間，或基金旗下上環有其他商廈，面積較細要短綫加位。」他強調，維持關係有助出租率穩定，「不是單一鬥租平，商戶首要考慮當然是價錢，但若與其他物業比較，若價錢接近，客戶滿意我們的便會續約。」 (香港經濟日報, 06-02-2025)
核心甲級商廈再錄成交，「小巴大王」馬亞木家族新近以約4,229萬元沽售中環環球大廈23樓兩伙單位，成交呎價僅約18,259元，呎價重返15年前水平。不過，馬亞木家族早於2004年以約1.32億元購入23樓全層，當時呎價約9,096元，持貨21年間，物業呎價升逾一倍。 據資料顯示，上述成交單位為中環環球大廈23樓03至04室，建築面積約2,316平方呎，外望海景。單位新近以4,228.8萬元沽出，呎價18,259元，重返15年前水平。單位連租約出售，租期至2028年1月，月租約11.1萬元，料享3.1厘回報。 持貨21年 呎價升逾一倍 據瞭解，原業主為YAN YAN MOTORS LIMITED（人人汽車有限公司），公司董事為馬僑文、馬僑武、馬僑生等人，皆為「小巴大王」馬亞木的兒子。 該家族於2004年8月斥約1.32億元購入23樓全層單位，建築面積約1.45萬平方呎，平均呎價9,096元。換言之，該物業呎價於21年間升逾一倍。 頻沽甲廈 中環中心減價14%拋售 值得留意的是，馬亞木家族近期多次拋售甲廈物業。對上一宗為今年4月底，將中環中心45樓全層及27樓部分樓面減價14%去貨，建築面積由1,842至20,686平方呎，意向呎價1.88萬元起，較2017年買入時平均呎價約3.3萬元跌約43%。 (香港01, 05-30-2025)
【日本過江龍／3COINS／大國藥妝／零售業／零售市道】日本知名雜貨店3COINS銅鑼灣香港首店，即將在今年7月份開幕，另外大國藥妝也計劃在尖沙咀開店。其實若翻查2019年起攻港的日本品牌，包括DONKI及松本清等，由新冠疫情開始已不斷在各大商場「插旗」，後者更在短短3年內開設13間門店。 雖然本港零售及餐飲市道低迷，結業潮至今未停過，不過綜合多名經濟學者的分析，香港或成為日本品牌邁向內地市場的踏腳石，由於對於內地旅客而言，南下香港相比飛往日本更為方便，適逢香港租金下調，估計日本品牌採取「人棄我取」的策略，透過知名度帶動商場人流的優勢，向業主商討更合適的租金。 此外，香港社會正值消費降級，淘寶商品更是大行其道，惟部份市民或期望購入由日本製造或監管質素的平價貨品，加上香港商品的售價仍較日本高；反觀日本經濟停滯不前，企業盈利的成長空間有限，因此擴展香港市場則成為另一條出路。 (香港01, 05-29-2025)
測量師行最新發表的2025年5月投資市場報告指出，2025年5月初，在中美貿易緊張局勢緩解及減息的影響下稍為提升投資者信心。儘管辦公室及商舖基本面持續疲軟，但低融資成本及部分用家購置自用物業的活躍交易，為市場帶來短期支撐。詳細分析請參閱附上的報告。 - 關稅緩解提振信心: 中美雙方達成90天的關稅減免協議，將部分商品關稅降至30%及10%，緩解全球投資者憂慮，短期市場情緒有所改善。 - 融資成本下降: 港元走強及資本流入推動1個月HIBOR降至0.60%(截至5月28日)，為2022年以來最低水平，減輕高負債投資者的還款壓力。 - 投資情緒依然低迷: 雖然股市開始復甦，但2025年第一季的非住宅大額交易總值為40億港元，同比下降42%，僅佔2024年總交易量的十分之一。 - 用家主導: 香港交易所、機場管理局及宗教機構等自用買家積極購置物業，帶動優質資產成交，如交易廣場一期的9個樓層及部分零售單位以每平方呎3.2萬港元高價售出，比近期分層甲級辦公樓交易溢價約70%。 - 租金與價格下行壓力持續: 第一季度甲級寫字樓及優質街舖租金分別下跌1.6%及3.6%，預計全年價格將再跌5-10%，供過於求問題未解。 - 測量師行預測2025年餘下時間，甲級寫字樓價格將下跌5-10%，而優質街舖價格則下跌5%。 測量師行表示:「90天的關稅減免緩解了美中貿易緊張局勢，提升了投資者信心。港元走強和資本流入使得1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)降至1%以下，為房地產投資者帶來緩解。未來市場動態將取決於利率和銀行貸款政策。」 測量師行指出：「展望未來，利率走勢及銀行貸款政策將主導市場動向。部分金融機構預期銀行同業拆息(HIBOR)或將逐步回升，更預測至2025年年中，1個月...
商廈市場低迷，不過部分投資者趁機撈底入市。科達地產主席湯君明早前購入中環振邦大廈全層單位，作價1,100萬元，呎價約7,080元。據悉其因本身已持有該廈單位，是次見單位造價合適決定再增持。 上述涉及的單位為中環皇后大道中58至60號振邦大廈中層全層單位，面積約1,554平方呎，大廈屬乙級商廈。單位於上月底以1,100萬元沽出，折合呎價約7,080元。 湯君明增持同廈單位 資料顯示，新買家以Silverlite Company Limited作登記，公司股東及董事均包括湯君明等。據悉，湯君明指是次入市皆因本身已經在該廈持有物業，所以對該廈熟識，而是次單位造價合理，故決定再增持投資。 原業主於1994年以800萬元購入單位，現以遺產貨形式售出，持貨約31年，最新成交價帳面升值300萬元，升幅約38%。 (香港01, 05-27-2025)
智通財經APP獲悉，香港甲級寫字樓租金表現依然疲弱。測量師行發佈5月份香港物業市場報告，據該行統計，截至今年4月份，雖香港各區甲級寫字樓租金環比大多維持不變或僅錄輕微跌幅，但同比則全線下跌，跌幅介於2.5%至12.9%。而長沙灣的甲廈空置率為各區最高，達25%。 報告顯示，至今年4月份，香港各區甲級寫字樓租金環比僅錄輕微波動，大部分區域的租金環比維持不變，未有區域的租金環比錄得升幅，而跌幅最大的區域為旺角/油麻地，環比跌約1.5%。不過，各區甲級寫字樓同比全線下跌，跌幅介於2.5%至12.9%，其中跌幅最大的為北角，其次為九龍東，同比跌11.2%，金鐘則同比跌10.5%，而跌幅最小的區域則為灣仔。 空置率方面，空置率最高的區域為長沙灣，達到25%，緊隨其後的是九龍東，錄約20%，北角空置率則錄約16.3%。 住宅方面，該行表示，受節日季節影響，住宅市場交投持續淡靜，但因近日香港銀行同業拆息調整以及股市復甦等，本地買家的查詢明顯增加。至於租務市場方面，半山區的住宅租賃活動相對活躍，特別是區內800至1000平方英尺的單位。 (AASTOCKS, 05-27-2025)
據本地地產代理統計顯示，4月本港商廈錄約466宗租賃成交，涉樓面約110.9萬方呎，較3月錄約558宗、涉188.6萬方呎樓面，按月分別下跌約16.5%及41.2%。 本地地產代理表示，隨中美達成90天關稅互降協議，5月市場氣氛有望回暖。 上月商廈市場錄較矚目租賃成交，為香港賽馬會租用希慎（0014）銅鑼灣利園共3層樓面，涉利園一期25及26樓全層及利園二期31樓全層，涉面積料逾4.78萬方呎，消息稱馬會以呎租約58元承租，推算月租合計約277萬元，租期兩年。 九龍港島甲廈空置率微降 至於甲級商廈空置率，4月九龍整體空置率有改善，整體空置率15.17%，按月降0.49個百分點；港島整體空置率錄13.65%，按月跌0.21個百分點。 分區方面，觀塘空置率錄23.58%，按月減0.84個百分點，表現最佳；另外，中環為14.25%，按月則跌0.36個百分點。 (明報, 05-26-2025)
有業主最新放售中環旗下寫字樓低層全層，意向價共約1.09億元，較7年前買入價挫約33%，據悉單位現由為豐泰地產投資或相關人士持有。 本地地產代理表示，是次放售物業位於中環皇后大道中138號威享大廈2樓全層，總面積約8,520平方呎，亦可分拆為2個單位出售，面積由約3,524平方呎起。目前業主意向呎價約12,800元，意向價由約4,510萬元起，即全層共涉及約1.09億元。他補充，原業主於2018年以約1.61億元購入後一直作長線收租，是次因應重整投資組合而放售，換言之，單位目前意向價較7年前買入價挫約33%。 而據市場消息透露，原業主為豐泰地產投資或相關人士，除了上述全層，亦持有項目的UG層及1樓。 本地地產代理續稱，翻查過往資料，威享大廈甚少買賣成交記錄，最近一宗要追溯至2016年初，其4樓全層以約6,150萬元出售，按建築面積約3,485平方呎計算，成交呎價約17,647元，可見是次業主叫價相當克制。同時，該廈用家大多為自用買家及長情租客，累計過去5年間，全層租務成交單位的平均呎租約為37元。 另外，隨近期市場多個利好消息出爐，除同業拆息利率（Hibor）屢創新低，降低銀行資金成本，港交所早前亦以63億元向置地購入中環交易廣場一期42至50樓全層及平台多個舖位，涉及實用面積約14.7萬平方呎，用作港交所總部之用，消息有助帶動中環商廈買賣氣氛。 (香港經濟日報, 05-26-2025)
測量師行指出，比較其他城市，香港甲廈樓齡偏高，樓齡逾30年佔全港甲廈樓面44%，加上未來供應充裕，老牌甲廈若被置之不理，將被淘汰，不過，若然作「策略性」升級，注入新動力，有利於出租及買賣，一些個案中，只要作些少投資，得到意想不到的大回報。 樓齡逾30年佔44% 測量師行最新研究報告指，目前全港接近一半（44%）甲廈樓齡逾30年，比例將於2030年升至55.1%，直至2035年，約20%甲廈樓面或面臨淘汰，該行預期，直至2026年，甲廈租售價將下跌超過10%，樓齡逾30年、欠保養商廈跌幅可能高達20%。 測量師行表示，港核心區於2015年前落成的甲廈，比例高達97.4%，高於其他國際城市；未來五年將有830萬方呎甲廈新供應，相等於過去10年淨吸納量總和，市場競爭進一步加劇。老舊甲廈若未能升級翻新，難以滿足租户期望，面臨空置率上升，租售價下跌。 ESG標準新甲廈受捧 測量師行續說，目前新舊甲厦表現分化，市場出現「優質遷移」，擁有ESG標準的新甲廈受捧，企業重視員工福祉與品牌形象，租戶傾向選擇靈活度高、符合可持續發展標準的甲廈。去年全年，樓齡5年內的甲廈錄逾100萬方呎吸納量，樓齡逾30年錄負4.4萬方呎吸納量。目前新舊甲廈租金差距為每方呎2.9元、創下歷史新低。於2018年中商廈高峰期，兩者差距為15.6元，而於2010年期間，更高達16.4元。 測量師行補充，單靠減租難以取悅租戶，預計租金差距將繼續擴大，預計直至2026年，甲廈租售價將下跌逾10%，樓齡逾30年的甲廈跌幅料高達20%，老舊甲廈若不升級，將難以維持資產價值。 「微調」或「重塑」各式其式 為甲廈作「策略性升級」，業主可以選擇輕度的「微調」，或深度的「重塑」，因應物業的情況作出選擇。 測量師行表示，除了輕度改造外，若然甲廈面對嚴重老化或租戶流失，可考深度翻新（Deep retrofit），針對結構、系統、服務或功能進行全面升級。例如，重新設計和翻新某個區域，包括洗手間或外牆，以及取得綠色建築認證，提升資產質素與營運效率，解決大廈功能過時的問題。 「深度翻新」減9%空置 測量師行分析道，若以10年計算，完成深度翻新的甲廈，較未作任何翻新的物業，空置率低9個百分點，租金溢價高達4.6%，平均每年淨營運收入增加3300萬，有效為大廈作資產增值。他舉例說，東九龍觀塘道348號宏利廣場，透過升級管理系統及冷氣機系統，節省10%用電量，回本期少於一年半；中環興瑋大廈斥資2400萬元，於大廈外牆加裝3D LED電視，結果，每年獲得額外收入逾2600萬，此數目，相等於逾10層寫字樓租金收入，投資回本期少於一年。 根據該行個案，一些輕度改造情況，若以十年計算，回報可觀，足以抵禦5.3%資產價值貶值；相反地，若果物業未經翻新，根據該行預期，可於未來10年面臨高達20.3%租售價跌幅，業主應根據物業現況及市場定位，審慎評估升級路徑，制定最合適策略，鞏固競爭優勢，以及確保長遠回報。 (星島日報, 05-26-2025)