市場資訊

恒地（0012）執行董事兼首席財務總監馮孝忠昨日出席與恒生大學校長何順文對談的「校長對談系列──投投是道」時透露，集團旗下中環甲級寫字樓近月租務好轉，主要原因是來自歐美的對冲基金，以及東南亞與中東的家族辦公室的客戶增加。馮孝忠分析，中國人工智能（AI）大語言模型聊天機械人DeepSeek近月在全球取得成功，顯示中國在AI領域具備全球競爭力，提升中國科技股估值；加上俄烏戰爭亦有結束迹象，部分資金從美股流走轉投全球其他股票市場，故除了歐洲股市向好外，中國股市期內亦有不錯的表現，估計這是不少歐美對冲基金近月積極進駐租用集團旗下中環甲級寫字樓的原因之一。而向前望的話，馮孝忠估計，一隻「好勁的電池股」未來幾周將來港上市，預料港股短期料繼續有很多投資機會。 特朗普帶來不確定 市場波動利對冲基金 特朗普今年1月重返白宮再任美國總統，馮孝忠指出，目前特朗普內閣有10多名成員屬擁有10億美元以上的富豪（billionaire），這與傳統上由政客出身者擔任政府高層不同，因此亦帶來較大的政策不確定性，這會令市場更加波動，對於對冲基金來說帶來更多投資機會，他表示：「目前作為交易員，要同時懂得經濟、政治及歷史。」 另外，馮孝忠指出，隨着近年全球地緣政治風險升溫，東南亞及中東富豪傾向同時在香港及新加坡或瑞士建立家族辦公室，從而分散風險，因此期內落戶香港的家族辦公室數目一直上升，恒地旗下中環甲級寫字樓亦受惠於此趨勢。 勉勵年輕人要有信心 不要「躺平」 被問及近年不少年輕人「躺平」的問題，馮孝忠認為「躺平」是對自己無信心所致，他鼓勵年輕人要懂得欣賞自己，指「覺得自己有前途才會有前途」，不贊成年輕人「躺平」。 (明報, 03-06-2025)

測量師行分析香港市場最近的資本化率走勢並指出：“儘管寫字樓空置率未見改善，但由於投資者聚焦於折讓物業，寫字樓的資本化率微升。零售物業方面，受非核心資產出售帶動，2024 年下半年的投資活動有所增加，較高的收益率吸引尋求穩定回報的投資者。工業物業方面，2024 年的資產價值按年下跌 8%，投資放緩，市場錄得多宗整幢物業的矚目成交。此外，2024 年第四季的主要交易中，46%涉及不良資產，而銀行對低資本化率的交易持謹慎態度。” 測量師行發佈的《2024 年第四季亞太區資本化率報告》指出，受益於第四季節慶消費潮，包括奧克蘭、中國香港、曼谷及班加羅爾等多個市場的零售物業表現向好。從地區來看，奧克蘭資本化率在上季變動最為顯著，其中以零售及工業物業範疇最為明顯。 測量師行表示，亞太區多個市場的利率下行，且預期會進一步下調，不過 2025 年的減息步伐可能會放緩。測量師行表示：“儘管面對諸多經濟挑戰，但受益於亞太區整體利率趨向穩定，部分市場的營商信心持續向好。隨着亞太區主要市場的投資活動逐漸回暖，我們預計2025 年將會有更多元化的投資者進場。” 部分地區的寫字樓市場因新落成的優質綠色建築陸續投入市場而面臨挑戰，不過核心地段仍湧現商機。工業物業市場方面，在物流及倉儲物業帶動下維持平穩增長，但市場仍需留意供應充裕的情況。 (AASTOCKS, 03-05-2025)

測量師行承業主命委託為獨家代理出售灣仔莊士敦道108號(下稱「物業」)。物業地盤面積約1032平方呎，全幢建築面積約5162平方呎，以現狀連租約出售。物業樓高總共4層，每層佔約1011-1263平方呎。 測量師行表示：「物業為僅存約160幢戰前唐樓之一，可遇不可求。世界各地善用歷史建築的策略廣泛應用，這策略獨具魅力，也符合可持續發展目標。隨著文化深度遊的推廣，灣仔是香港歷史建築的集中地之一，與灣仔歷史文物徑及電車全景遊凝聚，吸引打卡文化，具打造甲級資產的潛力，品牌商及對歷史建築有興趣的投資者不容錯過。」 (yahoo財經, 03-05-2025)

核心商業區再有大蝕讓個案紀惠集團家族成員、資深投資者正八集團主席廖偉麟持有的金鐘力寶中心中高層寫字樓單位，新近以合共約4,625.92萬元沽出，呎價12,800元。廖偉麟持貨兩年，帳面蝕讓40.8%。 資料顯示，上述成交涉及力寶中心1座37樓4室、5室、6室，成交價分別為1,521.92萬、1,766.4萬、1,337.6萬元。 上述3個單位面積共約3,614平方呎，以總成交價4,625.92萬元計算，呎價約1.28萬元。廖偉麟於2023年2月買入該批單位，當時總買入價為7,818.75萬元，是次沽貨帳面虧損3,192.83萬元或40.8%。 至於新買家為深圳大族激光董事長高雲峰。 (香港01, 03-05-2025)

據土地註冊處資料顯示，2月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄4,307宗，較1月4,938宗按月下跌約12.8%，連跌3個月，並創5個月新低。 因註冊登記屬滯後數據，因此上述2月註冊個案一般主要反映1月的市況，而1月受農曆新年傳統樓市淡季影響，導致整體物業註冊量下挫。 本地地產代理指出，隨著2月樓市回暖，多個新盤推售下帶動一手交投顯著上升。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，2月份一手成交量錄約1,230宗，按年急升逾6成，創4個月新高。預期當中不少個案陸續於本月註冊登記；至於二手方面，2月份二手交投亦見好轉，參考35屋苑過去4周(2月3日至3月2日)成交量按月顯著上升；再加上上周公布的財案推出利好樓市措施，估計有關效應最快亦於3月下旬註冊量逐步反映出來。綜合上述推算，估計3月份整體物業(住宅及非住宅)註冊量有望挑戰5,500宗水平，連跌3個月後料回升。 財案減印花稅利好樓市 惟註冊數據滯後 料4月登記數字才全面反映 2月底公布的財案推出利好樓市措施，惟因註冊個案屬滯後數據，因此預期4月註冊量才會全面反映財案效應對樓市的影響，料屆時整體物業註冊量有望進一步攀升。 回顧2月各類註冊量表現失色 回顧2月份各類註冊量表現，因主要反映1月份市況，而當時交投受農曆新年影響而相對淡靜。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，住宅方面，在不包括一手公營房屋之下，2月一手私樓及二手住宅註冊量共錄3,442宗，較1月3,850宗按月減少約10.6%；至於一手公營房屋方面，2月錄316宗，按月亦跌約17.5%；非住宅物業方面，2月工商舖、純車位及其他等註冊量合共錄549宗，較1月705宗按月更減少約22.1%。 (香港經濟日報, 03-04-2025)

本地地產代理表示,該行獲業主委託代理九龍尖沙咀科學館道1號康宏廣場低層單位放租事宜,單位建築面積約5064平方呎(未核實),業主意向租金每月約10.1萬港元。 本地地產代理強調,業主此番放租相較同座單位租金水平低約3成,屬區內罕有優質放盤,每平方呎租金僅約20港元。(yahoo財經, 03-02-2025)

本地地產代理稱，獲業主委託交吉放售灣仔灣仔道133號卓凌中心中層全層單位，物業建築面積約3,443平方呎，意向售價約3,000萬元，折合每方呎售價約8,713元。 本地地產代理續指，卓凌中心物業地點優越，徒步至港鐵灣仔站僅約5分鐘，附近亦有多條巴士線來往全港各區，交通配套完善，而附近酒店與食肆林立，民生配套齊全。(香港經濟日報, 02-28-2025)

測量師行發佈最新的《香港每月物業市場報告》指,今年年初,儘管甲級香港寫字樓市場未錄得重大交易,但市場表現活躍。金融業對寫字樓市場持續樂觀,尤其是對沖基金。該行觀察到1月份的寫字樓租賃查詢和睇樓宗數有所增加。一些奢侈品公司也積極整合和提升寫字樓質素,利用市場低迷期與業主談判有利的租賃條款並升級寫字樓空間。 展望未來,隨著新供應的持續投入市場,預計甲級寫字樓的空置率將維持較高水平。儘管面臨這些挑戰,寫字樓租賃活動已有改善跡象,特別是金融業。隨著企業整合,租戶追捧更高質素寫字樓空間的趨勢將持續。 今年1月,受節日影響,九龍區寫字樓市場表現低迷。儘管新寫字樓租賃交易按月上升30%,但這增長主要是因為12月交易宗數較低。大多數寫字樓市場活動集中在續租,尤其是在九龍東。缺乏顯著的新寫字樓租賃交易,顯示很多企業因節慶期間而推遲了搬遷決策。一些面積超過1萬平方呎的大型寫字樓交易仍在談判中。 另一方面,有些企業選擇續租,而同時將租用面積縮小10-15%,以切合當前的營運環境。這趨勢在製造、貿易和採購行業特別明顯,因為這些企業正在優化工作流程並減少員工需求。 總括而言,測量師行預計九龍區寫字樓市場的需求在短期內將保持疲弱。然而,預計今年新寫字樓的供應量將少於100萬平方呎,這可能會加快寫字樓的淨吸納率,令今年寫字樓租金保持堅挺,不太可能會大幅度下跌。 零售市場繼續表現疲弱,2024年零售總銷貨額按年下跌7.3%。2024年受不利的宏觀經濟環境影響,再加上本地居民北上消費增加,以及旅客來港消費支出下跌,導致零售銷貨數字令人失望。 在各種類型的零售店中,耐用消費品和珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類別的銷貨額大幅下跌,突出在充滿挑戰的經濟條件下對零售消費不利的影響。 儘管2024年麵包、糕餅、糖果及餅乾的零售額按年下跌14.1%,但有些西式糕餅零售商已經成功應對市場的挑戰。 隨著啟德體育園開幕及相關大型體育和娛樂活動進行,刺激本地市民和遊客的消費,政府估計將吸引超過84萬名遊客來港,並為香港帶來超過33億港元的消費。預計2025年零售總額將穩定下來。 儘管零售和宏觀經濟形勢尚未完全恢復,但中小企業仍有機會開拓市場並刺激市場增長。 (yahoo財經, 02-28-2025)

政府表明今年停售商業地，地產界人士表示，現時商廈空置率高達17.1%，屬歷來新高，加上新供應陸續有來，空置率仍有上升壓力，政府此舉是理智做法，可讓市場有更多時間消化現存供應，以及等待經濟好轉。 測量師行指，現時寫字樓空置率高企，今年1月甲廈空置率高達17.1%，相等於約1420萬方呎樓面，她續說，今年尚有兩幢甲廈落成，分別為文華東方酒店集團發展的銅鑼灣「One Causeway Bay」，以及爪哇九龍灣寫字樓命名「THE CENDAS」，合共提供約100萬方呎，料將進一步推高空置率。 本地地產代理表示，儘管近期甲廈不乏大手租賃，但以「搬遷」為主，換言之，「當一幢甲廈樓面被填上，另一幢樓面則空置了。」 1420萬呎空置 等於6幢國金中心 目前整體空置樓面，相等於6至7幢中環國際金融中心，事實上，多年來甲廈市場充滿挑戰，中國內地經濟復甦緩慢，息口高企，令租戶謹慎，加上寫字樓新供應龐大，積存的樓面需時消化。 測量師行亦強調，除了目前約有1400萬方呎甲廈樓面空置外，今年至2029年將有額外730萬方呎新商廈落成，空置率難免面對上升壓力，政府暫停推出商業地皮出售，讓市場有更多時間消化現存供應，同時等待經濟好轉，屬理智的決定。 (星島日報, 02-27-2025)

紀惠集團繼續放售單位減磅，測量師行獲委任代理公開邀約出售由該集團持有的金鐘遠東金融中心39樓全層，意向價約2.5億港元，低於估價。單位建築面積約10,800方呎，以現狀連租約出售，公開邀約截止日期為2025年3月21日。 測量師行表示，是次出售物業估值約2.7億元，連租約出售，意向呎價逾2.3萬元。對上高層成交為33樓，於2018年由內地大型企業以6.6億元購入自用，呎價逾6.1萬元。反映是次邀約出售的物業價格非常吸引，同時屬更高層數，擁維多利亞港海景，加上間隔方正實用，實用率高，適合自用或投資的準買家。 資料顯示，紀惠集團於2006年以每方呎約10,683元買入上述放售單位。 (on.cc東網, 02-27-2025)

近年寫字樓空置高企，財政司司長陳茂波今日（26日）於2025-26年度《財政預算案》公佈新財年不會推售商業地，反映市場面臨嚴峻情況。有市場消息指出，由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團，最新以7,979萬元沽出灣仔新銀集團中心26樓全層，成交呎價僅約1.08萬元，為該廈過去十多年新低水平。 據代理消息指出，上述物業為灣仔新銀集團中心26樓全層，面積約7,388平方呎，成交價7,979萬元，呎價僅約10,800元。 據了解，新銀集團中心26樓全層原業主為紀惠集團，2003年買入價僅1,880萬元，其後在2007年改為自用作集團總部，至今使用長達18年。 5年前紀惠增持20樓全層　呎價1.81萬 翻查資料，紀惠集團在2020年8月份，斥資1.34億元買入新銀集團中心20樓全層連2個車位，面積約7,388方呎，成交呎價約18,138元，作價較當時市價低近兩成。 若以最新沽出的26樓全層呎價10,800元，比較5年前增持的20樓，最新成交呎價急插40%。 (香港01, 02-26-2025)

內地投資者持有上環信德中心淪銀主盤，現由銀行放售，市值約2.3億元。 測量師行表示，獲承接管人委託理，放售上環信德中心招商局大廈19樓1904至1912室，面積合共約12,916平方呎，物業將以「現狀」交吉形式出售。單位享全海景，市場人士估價約2.3億元，呎價約1.8萬元。 現場所見，寫字樓設計以金碧輝煌為主題，包括金色水龍頭，盡顯豪氣，惟單位已交吉一年，人去樓空，不少裝修亦已拆去。單位屬正對19樓電梯大堂，其窗外望向中環國際金融中心及灣仔香港會議展覽中心，維多利亞港海景及煙花景觀一覽無遺。 據了解，該單位曾由中聯石化前主席許智明及相關人士持有，1999年3,557萬元購入，其後更於2017年，斥資9739.6萬元購入同層1及17室。去年許氏出現財困，甲廈及住宅單位淪銀主盤，而同層1及17室，面積約3,298平方呎，去年尾由銀主以約4,100萬元沽出，呎價約12432元，為該廈近10多年新低，7年貶值58%。 較早前，中聯石化前主席許智明持有的九龍站凱旋門一籃子銀主盤，累減8.9億元後，以4.05億元售出。資料顯示，由內地富商許智明及相關人士持有的九龍站凱旋門一籃子物業，包括朝日閣5伙，最早於2021年叫價13億元放售，呎價高達16萬元，故一直未獲承接。 最終由銀行接管，去年初減至7億元放盤，最後終以約4.1億元售出，以5個單位涉及樓面約9,124平方呎計，呎價約4.5萬元。該批單位較3年前叫價13億元，累減8.9億元，減幅達68%。該大屋裝潢金碧輝煌，以中國古代宮廷作為設計藍本，被業界稱「皇宮屋」。 據悉，許智明早在2005年起，分階段購入上述一籃子物業，成交價接近2.9億元，及後多次向銀行加按借貸，最終淪為銀主盤轉售。 (香港經濟日報, 02-26-2025)