銀河國際證券報告指出，長實（1113）今日股價跌逾6%，相信主要是市場覺得公司業績無甚亮點。該行引述管理層在分析員會議上指出，鑒於全球經濟和地緣政治發展的高度不確定性，故未來投資策略是在新投資方面更加謹慎。管理層表示長實今年不能排除股票回購的可能性，但前提是回購不會對其財務狀況產生負面影響。 問到本港銷售策略方面，該行引述長實管理層表示，長實將繼續採用靈活定價策略，意味著公司將透過提供一些折扣以實現較高的銷售率。至於內地樓市，管理層指出，內地樓市銷售仍然非常具挑戰性，只有一線城市及黃金地段的項目銷售情況較好，但價格仍然較低。由於平均銷售價格低於預期，長實在中港項目計提撥備了12億元。 管理層又透露，長江中心二期目前的出租率僅為20%，並表示可能會降低租金以提高出租率。管理層對香港寫字樓前景持審慎態度，預計未來幾年仍將面臨挑戰。 該行中國和香港研究主管鄭懷武指出，長實的全年業績差於預期，其基本純利僅129億元，按年跌24%，低於該行預期的15%，主要受累於確認物業銷售差於預期，按年跌24%﹔物業銷售毛利率亦低於預期，由2023年的34%，跌至2024年的22%；英國酒吧業務持續疲軟。 該行又引述管理層指，2024凈負債率已處極低水平，管理層預計2025年底有望實現凈現金狀態；2024年長實淨負債率為4%。 該行維持長實「增持」評級，主要是估值低廉，相對淨資產值折讓61%，目標價38.7元。 (明報財經, 03-21-2025)
市場資訊
商廈租賃市況稍有改善，太古地產（1972）旗下的金鐘太古廣場再錄大樓面租賃成交。測量師行今天發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，2月整體租賃市場錄得7,200方呎淨吸納量，其中金融機構凱基證券承租金鐘太古廣場一座的兩層樓面，涉及約3.92萬方呎；另國際著名品牌Ralph Lauren Sourcing Company Limited，早前承租長沙灣瓊林街83號兩層樓面，涉及約6.6萬方呎，據悉呎租約23元，即涉及月租約151.8萬元。 上月整體甲廈錄正吸納量 測量師行表示，今年初起整體租賃市場持續活躍，主要原因是保險、私人財富管理及教育機構等行業的擴張需求增加，另優質寫字樓的租金已跌至具吸引力的水平，使租戶更容易把握機會提升其辦公室的質素。 測量師行表示，今年2月份整體租金繼續下跌，按月輕微下降0.5%。中環和灣仔/ 銅鑼灣的租金均分別下降0.4%和0.2%。同時，港島東錄得所有分區市場中最大的租金跌幅，下降1.3%。九龍東的租金亦下跌0.5%。 截至2月底，整體空置率保持在13.3%，各分區市場中，中環的空置率從11.3%上升至11.5%，而灣仔/銅鑼灣的空置率繼續改善，進一步下降0.2個百分點。反之，港島東的空置率上升至13.2%。 (明報財經, 03-20-2025)
恒地（00012）公布，股東應佔基礎盈利為97.74億元，按年增加1%。盈利包括出讓北角港匯東之控股公司權益，所帶來之基礎盈利約14.07億元；以及因政府收回新發展區等若干土地所帶來應佔稅前基礎盈利約33.61億元。 期內集團建成投資物業及發展中投資物業經重估後錄得應佔公允價值虧損22.22億元，而已出售投資物業則有累計公允價值變動14.56億元之調整。 至於新近建成之中環超甲級商廈「The Henderson」現已租出約八成，開始帶來租金貢獻。 ＊本港物業發展營業額按年減少16%＊ 集團應佔本港物業發展營業額按年減少16%至123.23億元。計及政府收回位於粉嶺北及古洞北新發展區及洪水橋╱厦村新發展區等若干土地所帶來約33.2億元之收益，集團於物業發展之應佔稅前公布盈利約為46.47億元。 於2024年12月底，未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為81.65億元。當中約78.34億元預計可隨物業落成並交付買家而於2025年入賬。 ＊土地儲備約2320萬平方呎＊ 集團現時在市區舊樓重建項目方面，已購入全部權益或達致相關強拍申請門檻之自佔樓面面積合共約170萬平方呎，另有約140萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入2025年開售計劃。以自佔樓面面積計算，集團於2024年12月31日在本港擁有土地儲備約2320萬平方呎。 集團於截至2024年12月31日止年度，在本港之應佔租金總收入較去年度上升2%至68.42億元，而應佔稅前租金淨收入則持平為49.16億元。集團主要收租物業於2024年12月31日之平均出租率為93%。 ＊對李兆基辭世表示最深切哀悼＊ 主席李家傑表示，香港特區政府於2025－26年度財政預算案宣布寬減部份物業買賣之印花稅，加上私人住宅單位在未來五年之平均每年落成量預計較過去五年之平均數減少約8%，將進一步對本港樓市帶來支持。然而，美國新任政府所推行之政策，對全球貿易以至利率走勢之影響仍然不明朗。 另外，集團創辦人及公司執行董事李兆基，痛於2025年3月17日與世長辭。李兆基於1976年創辦集團，致力帶領公司成為香港其中一家最具規模及信譽的地產發展商，並為地產行業的先驅。李兆基待人接物的態度，及獨到的投資策略，贏得不少稱頌，作為香港其中一位商界領袖為香港的經濟繁榮作出重大貢獻。李兆基亦是一位備受尊崇的慈善家，為香港、內地及海外很多主要的教育及社會項目作出捐獻。董事局會秉承李兆基所定下的方針，繼續發展集團。董事局對李兆基的辭世表示最深切的哀悼。 (香港經濟日報, 03-20-2025)
商業物業市道回落，星星地產（1560）持有的觀塘成業街電訊一代廣場全層物業，以蝕讓價叫價1.07億元連租約放售，較2024年6月份以1.158億元再減價880萬元或7.6%。如以2018年買入價逾1.86億元比較，大跌逾4成。 本地地產代理表示，是次放售單位為觀塘成業街10號電訊一代廣場11樓全層，全層面積約13,162平方呎，意向呎價約8,200元，涉資約1.07億元，該物業連租約出售，現時月租約26.3萬元，新買家料回報近3厘。 據知，現時由運動娛樂行業租用，物業樓底高約4.05米，另外樓層設24小時水冷獨立空調機。 7年前購入價1.86億 據了解，星星地產於2018年3月斥資逾1.86億元，以公司名義購入上述物業，當時呎價約1.41萬元。反映最新叫價較7年前購入價，大幅低約7,900萬元或逾42%。 翻查資料顯示，星星地產亦曾使用上述樓上舖作為旗下住宅發展項目「雨後After The Rain」的售樓廠。 (香港01, 03-20-2025)
多個港島區商廈全層相繼錄得買賣成交，呎價更見吸引，用家入市取態更為積極，吸引更多準買家到港島優質商廈尋寶。有業主趁勢委託本地地產代理作獨家代理，負責中環大昌大廈低層全層租售事宜，意向價約5,240萬元，意向月租約15萬元。 本地地產代理表示，是次招租出售的單位位於中環諾道中15至18號大昌大廈7樓全層，建築面積達約3,970平方呎（未核實），以呎價約1.32萬元放售，涉資約5,240萬元，同時，該單位亦以呎租約38元招租，意向月租約15萬元。物業以城市景為主，室內亮麗開揚，實用率高，可提供優質工作環境。物業將以交吉形式出售，買家可預約參觀。 本地地產代理稱，近期港島區商廈先後錄得多宗全層買賣成交，當中較為矚目的為紀惠集團主席兼資深投資耆湯文亮沽出其持有多年的灣仔新銀集團中心26樓全層，面積約7,388平方呎（未核實），成交價約7.75億元，折合呎價僅約10,500元；另一宗成交則位於金鐘東昌大廈16樓全層，建築面積約8,824平方呎，以1.6億元易手，折合呎價約18,132元，而北角英皇道510號港運大廈12樓及13樓兩層，面積合共約40,380平方呎（未核實），則由租客英基學校協會以約3億元購入。 本地地產代理認為，於1959年落成的大昌大廈，為1座19層高的商業大廈，靠近中環港鐵站出口，加上與環球大廈、會德豐大廈及置地廣場為鄰，地利位置優越，故大廈用戶多為用家及長情租客。翻查資料，大昌大廈對上一宗買賣成交為17樓全層，於去年10月沽出，成交價約6,670萬元。原業主為教會，於1960年以99萬元購入單位作自用，持貨64年物業升值66倍。馮氏認為，政府停售寫字樓用地減少供應，可舒緩寫字樓空置問題，加上近年不少企業用家趁價格回調而吸納優質物業，而是次獨家代理的中環大昌大廈7樓全層，屬市場矜罕的寫字樓物業，相信可吸引有意擴展業務的企業及投資者注目。 (大紀元時報, 03-19-2025)
甲級商廈空置率高企，租金持續受壓，核心商業區中環的甲級商廈2025/26年度（下年度）應課差餉租值（租值）普遍下跌，當中散業權指標甲級商廈皇后大道中九號頂層，下年度租值挫一成最傷。 差餉物業估價署（差估署）資料顯示，中環皇后大道中九號34樓頂層，租值連續第五個年度下滑，下年度租值為561.6萬元，較2024/25年度（本年度）租值624萬元跌10%。該物業2020/21年度時租值高達837.6萬元，即較高位插水33%。 該皇后大道中九號頂層戶，建築面積約8570方呎，「收租王」永倫集團在2018年初透過買賣公司股權的「買殼」形式購入，有指作價近5.3億元，呎價61800元，是本港歷來買賣呎價最高的商廈單位。 中環中心國金二期未止跌 至於同區皇后大道中99號中環中心頂層單位下年度租值亦跌逾6%，為79樓頂層1室，下年度最新租值為362.4萬元，比本年度租值386.4萬元，滑落6.2%。該物業2020/21年度租值為589.2萬元，同樣連跌5個年度，累跌達38.5%。 中環指標超甲級商廈國際金融中心二期（國金二期）租金仍未止跌，差估署資料顯示，國金二期58樓5室，下年度租值256.8萬元，按年跌3.2%，較2020/21年度高位336萬元累挫23.6%。 至於另一超甲級商廈中環長江集團中心58樓1、3及5室，下年度租值持平，錄1905.6萬元，終止連跌4年的頹勢；但較2020/21年度高位2724萬元，租值累降三成。 (yahoo財經, 03-18-2025)
陽光房地產基金（0435.HK）首席策略官及資產管理聯席主管沈頌華指出，本港寫字樓市況欠佳，整體空置率超過10%，加上今年落成量仍高，估計整體空置率維持約15%，難以下降，有待填補空缺後才有條件洽談加租；旗下灣仔大新金融中心出租率逾92%，優於大市，該區受新供應的影響不太大，出租率應可維持穩定，現行租金由2023年中的每方呎41.8元降至36.9元，假如只輕微加租2元，相信租戶未必會因此搬走。 着力縮短空租期 留住現客 投資及投資者關係總監葉美鈴補充，寫字樓不止看租金，更着重整體租金收入，所以要着力縮短空租期，公司策略之一是留住現有租戶，效果比起引入新租戶更划算。 問到會否改變寫字樓用途，沈頌華坦言，有考慮把位於北角及上環的乙級寫字樓改變為學生宿舍等，但基於成本因素，未必會短期內落實。葉美鈴稱，市場上用家接貨的成交有增加，公司願意商議不同方案，例如處於學區的商廈可改變設計後出售或出租等。 零售方面，沈頌華表示，旗艦商場上水中心購物商場及將軍澳新都城一期物業續租情況不差，租戶銷售表現仍算健康，他們着緊人手不足等其他成本問題多於租金，而開新店舖意欲正因此受損，相信零售業暫時未能突破困境；上水中心現行租金由2023年中的96元上升至103.9元，其作為社區商場，並非主打遊客生意，一直迎合社區需求變化，遊客減少不會造成全面影響。 冀房託盡快納入「滬深港通」 對於分派比率由97.9%降至94%，葉美鈴認為，比率與過往介乎95%至97%不算偏離很多，因市況未明朗，需要保守應對，而分派收益率達9.8厘，對投資者而言屬合理回報；過往回購金額不大，因股份註銷後會影響交投量，故未擬加大回購力度。 陽光房地產為本港僅存的11隻房託之一，談及房託有望納入「滬深港通」，行政總裁吳兆基說，最近五六年市況調整，審慎穩定派息帶來9.8厘回報，對內地投資者有吸引力，期望盡快有更清晰指引，相信本港受惠北水南下的機會大。 (yahoo, 03-17-2025)
尖沙咀作為香港著名的旅遊及商業核心區，區內商廈林立，商業氛圍濃厚，交通便利，生活配套完善，一直是投資者及企業進駐的熱門選擇。本地地產代理表示，該行獲委託獨家代理出售九龍尖沙咀梳士巴利道3號星光行高層34室，建築面積約1,371平方呎，意向售價約1,500萬元，意向呎價約10,941元。星光行海景單位成交呎價曾高見近2.1萬元，而現業主叫價較高位大幅回落近5成，物業同時放租，意向月租約4.5萬，平均呎租約33元。物業管理費亦相當實惠，平均每平方呎僅約1.8元，極具吸引力。 本地地產代理表示，上述物業配備全寫字樓裝修，採用玻璃幕牆設計，空間感十足，間隔方正實用，鄰近電梯大堂，方便出入。可眺望1881 HERITAGE的綠化景致及維港對岸的壯麗海景，環境優越。物業同時提供獨立冷氣系統，適合各行各業進駐，如教育機構及宗教團體等，並可支援週末、假日及24小時營業，靈活性極高。星行光為區內知名商廈，周邊生活配套一應俱全，各式食肆、娛樂消閒店舖林立，更毗鄰大型購物商場海港城，匯聚國際名店及星級酒店，商業及消費氛圍濃厚。交通方面，星光行地理位置優越，與尖沙咀碼頭巴士總站及天星渡輪碼頭僅一步之遙，步行至港鐵尖沙咀站亦只需數分鐘，四通八達，方便往返港九各區。 本地地產代理又指，星光行園景及海景雙景單位放盤一向罕有，目前市場上僅有兩個放盤，向來有價有市。翻查資料，星光行海景單位成交呎價曾高見近2.1萬元，而現業主叫價較高位大幅回落，實為入市良機，料將吸引投資者及實力用家關注。 (大紀元時報, 03-17-2025)
本地地產代理表示,承業主委託連租約放售中環威靈頓街98號翡翠中心中層全層單位。物業建築面積約1836方呎,意向售價約1210萬港元,折合每方呎售價約6590港元。 (AASTOCKS, 03-14-2025)
近期數據顯示，儘管甲級商廈的交投量持續低迷，但企業對商廈物業的需求卻呈現穩步上升的趨勢。這種現象不僅反映市場對未來經濟前景的樂觀預期，也揭示企業在擴張和業務升級過程中的戰略布局。 根據本地地產代理資料顯示，2月本港僅錄得1宗指標甲廈成交，這是自2023年11月以來的首次。但甲廈售價卻按月上升約0.6%。這一增長主要因為金鐘東昌大廈16樓全層的成交呎價高於市場平均水平，從而拉高整體售價。 儘管如此，市場上仍有不少企業持續吸納商廈物業，例如美資對沖基金Point 72以月租約660萬元租用恒地旗下的The Henderson高層多層樓面；據悉，該商廈約八成半的樓面已被租用。此外，友邦保險以月租約129.5萬元租用啟德Airside中層全層樓面，而金融機構如滙豐銀行及安達人壽則分別租用ICC及皇室堡的商廈樓面，涉及面積分別達2.8萬及4萬方呎。 此外，永倫集團以7.65億元的價格把青衣永倫800酒店售予香港機管局。這筆交易的平均每間房間價格僅為95.6萬元，較近期其他酒店成交價格為低。此外，機管局推出的新品牌「SKYTOPIA」計劃在香港國際機場附近興建休閒、旅遊、高端商貿及飲食的新地標。這一計劃一旦成功，將進一步提升香港作為國際航空樞紐的地位，並為旅客提供更便捷的住宿選擇。 這些大面積的租務成交不僅反映金融市場的回暖，也顯示出企業對未來業務擴張的信心。隨着金融機構紛紛租用商廈樓面擴充業務，市場對新供應或空置商廈樓面的吸納能力也在逐步增強。 筆者認為，從長遠來看，隨着香港經濟的逐步復甦和金融市場的回暖，商廈市場有望迎來更多的機遇。企業對商廈物業的持續吸納不僅是市場回暖的訊號，也是香港作為國際金融中心地位穩固體現。 (now財經, 03-14-2025)
世茂（0813）創辦人兼主席許榮茂，現放售中環中心37樓全層放售， 意向價約5.59億元。 本地地產代理表示，是次放售單位，全層面積約25,412平方呎，意向呎價約22,000元，市值約5.59億元，以現狀及交吉形式出售。該單位採用無柱式設計並擁有高樓底優勢，可享城市景觀及部分維多利亞港海景，全層附送豪華裝修，適合集團總部使用。 許榮茂夥拍多名投資者，2017年以402億元，購入中環中心多層，平均呎價約3.3萬元。按現時叫價計算，已低於當日平均呎價逾3成。 (香港經濟日報, 03-13-2025)
九置(01997)旗下銅鑼灣時代廣場新近錄大手租賃成交，涉及商場中層及高層共逾2.7萬平方呎。據了解，租客為葡萄牙足球傳奇C朗拿度(Cristiano Ronaldo)或相關人士。 上述舖位將由足球旗艦店及訓練中心進駐，目前舖位已進行「圍板」，圍板上標示著Cristiano Ronaldo的名言:「MY LIFE WITHOUT FOOTBALL IS WORTH NOTHING」，更寫有「全球首間旗艦店」字樣。 據了解，該舖位市值呎租逾150元，除旗艦店外，該商場13A樓涉及約1.7萬平方呎，亦剛由足球訓練中心承租，料市值呎租逾45元。 (經濟通, 03-13-2025)