近年銅鑼灣有不少重建項目，帶來大量商業樓面供應，其中位於告士打道的前怡東酒店舊址重建成新商廈One Causeway Bay，提供約50萬平方呎辦公室樓面，預計於明年第二季度落成。 耗資逾50億 建24層高甲廈 未來幾年銅鑼灣區內至少有10個商業項目，合共提供約266萬平方呎樓面，當中由文華東方酒店集團擁有的銅鑼灣告士打道281號香港怡東酒店，在2019年展開重建成一幢甲級商廈。據過往資料顯示，文華東方一度計劃放售有關酒店，曾經在2017年以暗標形式放售，更獲多間潛在買家洽購，惟最終宣布流標，發展商決定自行重建，在2018年宣布耗資逾50億元的重建計劃。 據文華東方早前為項目舉行平頂儀式，並且命名為港島壹號中心（One Causeway Bay），發展為一幢樓高24層的多用途甲級寫字樓，預期落成後寫字樓及零售樓面分別達到約50萬及約5.5萬平方呎，將由置地公司負責管理，預料將於明年第二季正式開業。 除了怡東酒店重建外，屬於銅鑼灣大地主的希慎興業近年亦積極擴張版圖，包括在2021年夥拍華懋斥約197.8億元投得加路連山道商業用地，已經獲屋宇署批出建築圖則，獲准興建2幢15及24層高的商廈（另設5層地庫），總樓面涉約108.1萬平方呎，料於2026年落成。 加路連山道商業地 樓面108萬呎 希慎亦積極收購區內舊樓，包括波斯富街85、87及89號項目，則於去年3月獲屋宇署批准興建1幢26層高（另設1層地庫）的商廈，總樓面約4.8萬平方呎。至於另一組位於霎東街2至4號舊樓亦獲財團收購，有關舊樓亦正比鄰希慎旗下項目利舞臺。 同時，希慎亦透過在旗下商廈群之間加建5條天橋及有蓋行人道路，提升物業價值。有關計劃貫穿希慎廣場、利園1至3期、5至6期，與加路連山道項目，亦正向政府申請興建地下行車隧道，該改造工程預計涉資逾20億元。 另外，新世界 收購銅鑼灣利園山道5至27號、波斯富街54至76號，及羅素街60號的舊樓群，收購亦接近尾聲，已經在2022年中向土地審裁處申請強拍，若以地積比率15倍展開重建成商業項目，可建樓面將達30萬平方呎，可作銀座式商廈或寫字樓等發展用途。 (經濟日報, 2024-08-21) 銅鑼灣出租
市場資訊
九龍區商廈租務相對較旺，而尖沙咀連錄跨國金融及保險業擴充個案，消息指，渣打銀行租用北京道一號全層，呎租達70元。 料作財富管理業務 屬擴充 市場消息稱，尖沙咀北京道一號商廈錄全層租務，涉及物業中高層全層，面積約1.2萬平方呎，以每平方呎約70元租出。由於該廈享優質全海景，並有半零售成分，向來租務亦理想，租金水平屬同區偏高。據了解，該層樓面原由一家美容集團租用3層，其後續租樓面降至1層，另外兩層交由業主重新招租。 據悉，新租客為渣打銀行，估計作財富管理業務之用，屬擴充性質。 同區續錄其他租務成交，消息指，尖沙咀指標甲廈之一的海港城商廈錄全層租務，涉及5座38樓全層，面積約2.4萬平方呎，以每平方呎約55元租出。 友邦再租海港城全層 據了解，新租客為友邦保險，集團於該廈已租用多層，涉及逾20萬平方呎，如今再進行擴充。 事實上，自從通關後，保險業為擴充較明顯的行業，而不少內地客到訪尖沙咀廣東道觀光及購物，加上鄰近高鐵站，故位處廣東道的海港城寫字樓部分租務亦頗理想，多次獲保險機構承租樓面。 其他租務成交上，消息指，尖沙咀星光行高層10室，面積約920平方呎，以每呎約33元租出。同廈低層20室，面積約754平方呎，以每呎約29元租出。另長沙灣中國船舶大廈低層全層，面積約2萬平方呎，成交呎租約30元。 (經濟日報, 2024-08-20) 北京道一號出租 星光行出租
本港商廈市況持續低迷，中環甲廈美國銀行中心近日有一籃子高層單位沽出，成交價較4年前買入價，帳面大幅貶值2,400萬元。據資料指，上述美國銀行中心中高層單位為04至07及13室，面積有6,632方呎，最新以連租約1.21億元易手，平均呎價約18,245元，屬市場價水平。據悉，單位現由金融財務公司承租，月租約22萬元，租約期至明年底，以成交價計算，新買家可獲租金回報率約2.2厘。 原業主2020年接香港美國商會貨 資料顯示，上述美國銀行中心一籃子單位原業主為活星地產集團創辦人兼主席李耀湘，於2020年以1.45億元向香港美國商會買入，持貨至今4年轉手，帳面虧蝕2,400萬元，期內蝕幅有16.5%。翻查資料，香港美國商會早於1996年以5,460萬元購入上述美銀一籃子單位，以4年前易手價1.45億元計，持貨28年帳面升值1.65倍，惟當時成交價被指為平賣，作價較當時市價低兩成。 (AM730, 2024-08-20) 美國銀行中心出租 中環出租
據本港媒體《經濟日報》引述消息稱，紅磡海濱廣場1座寫字樓錄得大手租務，主要涉及低層為主，包括1至3樓、5、8、13樓，以及部分樓層半層樓面。該廈1座每層約2.1萬平方呎，合共涉及約20萬平方呎。報導指，現時1至5樓目前由和黃集團自用，其他部分樓層現交吉。消息指，該批樓面現由工銀亞洲承租，呎租料約25元。消息人士透露，是次工銀亞洲租用樓面，主要給集團旗下後勤部門使用。集團自2007年起，租用觀塘創紀之城1期多層，涉約13萬平方呎，租約即將到期，決定放棄創紀之城，轉租紅磡海濱廣場，地區上可提升級數，並可享全維港景致。按是次租務成交計，為本年市場錄得最大呎數租務。對上一宗大手租務，為友邦保險租啟德全新甲廈AIRSIDE 4層約15萬平方呎樓面，作為整合業務。 (AAStocks, 2024-08-20) 紅磡海濱廣場出租
高息環境影響，加上港元偏強遏抑本地消費，促使市民外遊，令冠君產業信託截至今年6月底止中期租金收益總額按年減少4.5%至11.1億元，物業收益淨額跌4.1%至9.5億元，可分派收入挫11.9%至5.4億元，每基金單位分派減少12.7%至8.09仙。對於香港寫字樓空置率偏高，冠君行政總裁侯迅坦言，寫字樓供應充裕，短期看不到有大量需求吸納，但為了留住租客及維持出租率，已給予更具彈性的租務條款，又提前與租戶洽商續租，惟強港元及北上消費令下半年零售市道增添未知之數。 侯迅表示，中環甲級寫字樓市場的整體租賃動力持續低迷，但旗下花園道三號的出租率仍然展現韌性，留意到有更多來自資產管理公司和家族辦公室的租賃查詢，期內引入一批新的小型租戶，令寫字樓出租率達82.3%，而去年底為82.8%。同時，因應現有供求情況所造成的競爭格局，影響中環寫字樓和花園道三號的市場租金，其呎租為89.5元，低於去年底的91.7元，而該物業的租金收益按年減少9%至5.71億元。 侯迅透露，花園道三號大部分於今年到期的租約已經處理完畢。為了應對明年到期租約相對集中的情況，已主動接觸明年租約到期的租戶，以開展續約磋商。目前，超過兩成在2025年到期的租約確認續約。 朗豪坊商場銷售逆市升2.3% 旺角朗豪坊辦公樓方面，她指出，因疫後內地醫療美容旅遊的復甦速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了在朗豪坊辦公樓的業務規模，令出租率降至87.1%，而去年底為93.3%；該廈租金回軟，呎租由去年底的45.9元，降至今年6月的44.2元，租金收益按年減少4.5%至1.66億元。 朗豪坊商場表現繼續優於香港零售市道。儘管上半年香港零售銷售下跌6.6%，朗豪坊商場租戶的銷售額卻錄得2.3%升幅，美妝美容類別繼續成為增長動力。該商場租金收益按年升3.1%至3.78億元，呎租由去年底的185.3元，升至今年6月的187.2元。 展望未來，管理層表示，雖然市場普遍預期利率將於今年下半年開始下跌，但減息幅度仍存在不確定性。全球經濟前景亦因地緣政治緊張和政策風險而蒙上陰影。寫字樓組合方面，將在租賃策略上保持靈活，以滿足租戶要求。 備用信貸40億 足夠今明年所需 另外，冠君備用信貸額度達40億元，足以應付2024和2025年的再融資需求。為了進一步加強負債管理，將會繼續拓展新的銀行合作關係，以擴闊融資渠道。倘若利率下調，將會減輕浮息負債的利息負擔。 (大公報, 2024-08-20) 中環出租
本港代理行獲委託出售金鐘夏愨道16號遠東金融中心中層單位，物業建築面積約1539平方呎(未核實)，享開揚海景，提供全寫字樓裝修。物業現時以3800萬港元放售，呎價約2.4691萬港元，同時以每平方呎約50港元出租，月租約7.7萬港元。 (AAStocks, 2024-08-19) 金鍾出租
經濟復蘇進度未如預期之際，本港代理行研究部發表最新統計資料顯示，7月工廈買賣註冊成交量錄約154宗、按月跌4.3%，同期買賣註冊金額錄約15.77億元，按月升約5.6%（具體反映6月成交市况）；不過，7月工廈租賃市况好轉，上月工廈租務成交量錄得近372宗，按月升近17%。觀塘工廈呎租升1.8%最佳 本港代理行表示，7月工商物業租金指數（MIRI）最新報146.3點，按月升0.2%。分區方面，升幅最大為觀塘區，上月平均呎租約報約19.2元，按月升1.8%；屯門區最新平均呎租約12元，按月跌2.5%，為跌幅最大區份。 另外，本港代理行研究部綜合土地註冊處、反映指標工廈售價走勢的工商物業售價指數（MII），7月報331.1點，按月跌0.7%，其中屯門區平均呎價按月升幅最高，最新報約2846元，按月升1.6%；跌幅最大分區，為沙田/火炭/石門區，最新報約3996元，按月跌1.9%。 7月工廈售價跌0.7% 至於近期較矚目工廈買賣成交，包括觀塘開源道福昌大廈高層全層，獲投資者以約3500萬元承接，樓面面積近7800方呎、呎價約4500元。 (明報, 2024-08-19) 觀塘出租
本港代理行指，在高息環境下，借貸成本高昂，投資者觀望。綜合土地註冊處數據顯示，今年首7個月共錄1920宗註冊，按年跌約20.8%，金額錄約253億，按年減約10.4%。 工商舖三板塊成交全線下跌。今年首七個月工廈註冊量993宗，按年跌約23.1%，金額錄約86.0億，按年跌約10.1%，售價暫累跌約6.3%，租金今年以來累跌約2.1%。 金額253億按年減10.4% 今年上半年，買家不乏本地中小企用家，內地資金則以大型駐港機構為主，國有電訊企業買入北區工廠。外資取態偏審慎，期內較矚目為外資退休基金買入西環全層工廈。 商廈市場上，今年首七個月寫字樓註冊量391宗，按年跌約26.8%，金額錄約58.7億，按年跌約25.3%。上環88WL全幢及中環皇后大道中9號高層全層，分別以7億及3.1億成交。指標甲廈及乙廈售價今年以來累跌約12.3%及1.9%。 甲廈租金累跌約7.3% 甲廈租金今年以來累跌約7.3%，乙廈累升約3.2%，在息口高企以及地緣政局緊張環境下，本港股市集資活動淡靜。投資銀行業務連帶會計及法律等行業受衝擊。不過，隨着政府重啟投資移民計劃，加上財富管理行業將資產作全球布局，本港作為國際財富管理中心地位舉足輕重，保險及資產管理主導商廈租賃。 今年首七個月共錄536宗商舖成交，金額錄約108.4億，比去年同期分別減10.7%及上升0.03%，金額較去年同期微升，主因華懋集團今年3月以40.2億購入荃灣愉景新城基座商場及車場。上半年有不少中資餐飲品牌攻港，集中四大核心區，看準旅遊業和零售業復甦。民生區商舖受北上熱潮影響，空置率比去年上升。 (星島頭條, 2024-08-19) 上環寫字樓出租 中環寫字樓出租
年轉型為新一代商貿區的長沙灣，出現全新「打卡」熱點；在兩座新派甲級商廈地下，有一組如同像素（pixel）正方梯級，由瓊林街伸延至呈祥道後山蝴蝶谷的綠化帶，吸引網友及KOL慕名而來打卡；這個特色園林廣場，正是新世界（0017）旗下全新商廈「83瓊林街」的亮點，透過以人為本理念，為社區創造更多共享空間。 梯級式園林成新打卡點 近年落成的新派甲級商廈，不僅具備獨特外觀，物業的硬件配備亦要體貼租戶的需要。新世界旗下「83瓊林街」，着重建築與社區、員工之間互動，新世界高級項目總監陳志偉接受訪問時表示，「83瓊林街」顛覆古板的傳統建築風格，採用雙子塔設計，將戶外空間打造成梯級式園林廣場（Pixelated Steps），以圖像中的像素呈現。 演講廳可辦「粉絲」活動 他坦言：「希望成為年輕人打卡熱點，城市需要空間注入活力，否則只得馬路及高樓大廈，期望為社區、空間增添活力。」項目整個綠化空間面積約2.5萬方呎，由著名建築師嚴迅奇旗下Rocco Design Architects，伙拍新晉建築師Collective Studio，透過不同設計師的互動，為傳統工廠區的面貌帶來革新。 項目除着重數碼化、智能化的設計外，陳透露，項目多項設計均「跳出框框」，以多功能演講廳Town Hall為例，面積約1.6萬方呎、提供300個座位，內裏採用可折疊式座椅，以及可升降的長形桌面，除傳統講座或演講會，亦可將家具收起，改作表演場地、甚至舉「粉絲」聚會和活動。 商廈中庭位置設有共享空間（Social Hub），擺放多張小型梳化或座椅，促進商廈用戶之間的交流。陳志偉表示，集團期望為社區創造一個共享空間，促進人的互動。 總樓面114萬呎 四成獲預租 資料顯示，「83瓊林街」是新世界於2017年初以總作價逾77.94億元、每方呎樓面價約7808元中標的商貿地皮，為當時商貿官地新高成交價。項目由A、B兩座樓高23層商廈組成，總樓面約114萬方呎；其中A座樓面佔約74萬方呎，B座佔約40萬方呎，並設3.1萬方呎平台花園，兩旁亦設共10個舖位，停車場設於地庫1至3樓。 新世界今年3月透露，項目當時約有四成寫字樓樓面已獲預租，涉約46萬方呎，期望今年底出租率可上升至六成。(明報新聞網, 2024-08-19) 共享辦公室出租
受到全球經濟低迷影響，企業積極重整業務，有代理報告指，7月本港商廈市場租賃交投量按月上升約一成，按年亦上升約1.3%，惟受租金議價空間持續擴大影響，令成交金額下調幅度較大，按年更下調近13%。 代理報告表示，據該行資料，7月商廈市場錄得約466宗租賃成交，按月及按年分別上升約11.48%及約1.3%；成交金額則錄得約3,598萬港元，按月及按年分別跌約3.11%及約12.9%，反映在租金大幅下調的趨勢下，有效吸引企業轉租傳統核心區甲廈樓面。 月内亦錄得較為矚目的租務成交，包括中環皇后大道中九號18樓全層單位，面積約13,742方呎，以每月約68萬元租出，平均呎租僅約49.5元，較6年前呎租高位約98元相比，大跌近五成。 至於甲廈空置率方面，上月港島區整體空置率錄得約12.74%，較6月下降約0.1個百分點，惟對比去年同期約12.22%，仍上升約0.52個百分點，反映港島區甲廈空置情況仍然嚴峻，需待時間消化。 不過，在多個核心商業區中，金鐘及中環表現持續見改善，7月空置率分別錄得約8.43%及11.8%，按月分別遞減約0.03及約0.43個百分點，其中，金鐘更連續4個月呈下跌趨勢，按年更減少約2.12個百分點，反映更多企業傾向進駐該區甲廈。上環區表現較遜色，上月甲廈空置率錄得約12.93%，按月及按年分別上升約0.36及1.69個百分點。 九龍區方面，整體空置率錄得約13.43%，按月降低0.41個百分點，惟與去年同期對比仍增約0.61個百分點，其中，東九龍改善較為顯著，九龍灣及觀塘甲廈空置率分別錄得21.34%及13.08%，按月分別減少約1.33及約1.32個百分點，惟按年則升約0.83及約2.98個百分點。而尖沙咀按月則上升約0.63個百分點至8.96%，按年則下跌約0.6個百分點。 現時大部分企業對辦公室的擴充需求有所減弱，縮減成本為大勢所趨，加上本港多區甲廈新供應持續增加，業主傾向擴大租金議價，甚至以不同優惠作招徠，吸引優質企業進駐，令甲廈租務市場競爭更劇烈，甲廈租金走勢短期内仍會維持疲弱。 美國聯儲局月初宣布維持利率不變， 9月減息周期開始亦幾成定局，將有利改善國際營商及經濟發展氣氛，相信個別具實力企業會趁機物色優質寫字樓物業，故預料商廈租務市場及港島區整體甲廈空置率會持續改善。 港島及九龍區整體甲廈空置率錄得12.84%及13.84%，按年分別上升0.52個百分點及0.61個百分點，反映甲級商廈空置率仍見嚴竣。本港代理行預期，商廈租務競爭劇烈，租金走勢短期内會維持疲弱，而相信隨著租金議價空間進一步擴大，將會刺激更多企業搬位遷至傳統核心區甲廈，帶動租務交投上揚，甲廈空置率料會持續改善。(東網, 2024-08-18) 金鍾寫字樓出租 中環寫字樓出租
富國銀行削租太古廣場3座25%樓面 呎租84元續租 低5年半前同座高峰呎租三成面對環球經濟前景不明朗，具實力的租戶亦要面對現實，削減租用樓面。太古地產旗下金鐘太古廣場3座，新近繼續重整多條租約，由美國四大銀行之一富國銀行集團租用該廈3.2萬方呎的樓面，上月起除削減租用8000方呎或25%樓面至約2.4萬方呎外，更獲大業主減租，以呎租約83.5元續租5年，不但較10年前呎租約88元減約5%，更比2018年底同座高峰呎租123元急跌約三成。 資料顯示，位於皇后大道東1號的太古廣場3座，最新租務個案位於13及27樓兩層部分樓面，獲現有租客富國銀行（WELLS FARGO BANK, NATIONAL ASSOCIATION (INCORPORATED IN UNITED STATES OF AMERICA)）、以月租200.42萬元續租5年，據悉今次富國銀行續租樓面共約2.4萬方呎，呎租約83.5元。資料顯示，富國銀行2014年以月租281.94萬元租用上述13及27樓兩全層，合共約3.2萬方呎樓面。換言之，今次富國銀行續租，較10年前原有樓面削減約8000方呎或25%，若以最新呎租與10年前的約88元租用相比，最新呎租較10年低約5%。 呎租較10年前低5% 資料顯示，該廈32、33樓全層，涉約3.27萬方呎樓面，2018年12月獲太盟投資集團（PAG）租用，當時月租約402.55萬元，呎租高見123元，屬該廈呎租最高峰。換言之，富國銀行續租的呎租，較約5年半前高位回落約32%。另是次富國銀行減租兼削減樓面，租約期5年，至2029年中，以月租200.42萬元計，租金總支出逾1.2億元。不過，若對比10年前月租281.94萬元，5年內料慳租約4891.2萬元。 租期5年 料總租金逾1.2億 據太古地產早前公布6月底的營運數據，太古廣場（包括1座、2座及3座）整體租用率97%，今年該廈租金下跌約16%，其中太古廣場1及2座市值租金為每方呎90至100元，而太古廣場3座則為85至95元。除減租留客外，太古地產提早與租戶簽訂租約吸客。資料顯示，該廈18、19樓今年6月底獲新加坡商富達亞洲控股有限公司（FIL Asia...
中環指標商廈呎價出現大幅下跌，市場消息指，中環中心低層11室，面積約3,184平方呎，以4,200萬元沽出，呎價約13,191元。該單位處低層，望恒生總行的城市景，現由基金公司以每呎約36.5元租用，回報率約3.3厘。按是次呎價計，屬中環中心近十多年新低。 翻查資料，2017年財團斥402億元向長實購入75%業權後，個別投資者展開拆售。是次拆售樓層，曾由投資者蔡志忠持有，2019年以1.14億元沽出11號單位予投資者，呎價近3.6萬元。現持貨5年沽出，蝕7,200萬元離場，幅度高逾6成。 (HKET, 2024-08-14) 中環中心出租 中環寫字樓出租