市場資訊

國際評級機構標準普爾指，本港寫字樓租金今年將繼續下跌，估值並將跟隨，持有甲級寫字樓物業的主要地產商面臨物業估值下調的衝擊。 該機構發表報告，指本港地產商必須面對經濟不確定性及新落成寫字樓競爭，預期業主將採取更多措施挽留租戶，包括在續租時提供更大幅度減租。 該機構預測，本港甲級寫字樓租金今年將跌8至10%，跌幅大於原先估計的5%，意味租金回落至2012年水平。周轉出現問題的業主出售寫字樓的情況可能會增加，即使是最穩固的業主，其所持寫字樓物業估值也會受衝擊。 標普表示，相對過去5年租金持續下跌，主要地產商帳面估值一直相當穩定，但寫字樓被逼出售交易將提供基準估值，可能對寫字樓資產公允值打擊更為激進。該機構又指，過去一年本港寫字樓樓面面積吸納量增加，顯示增量需求可能會吸收新供應，不過需求仍不及新冠疫情之前。 (on.cc東網, 02-13-2025)

近期酒店物業受捧，最新為旺角MK11居停全幢，以1.88億易手，物業於15年間升值25%。 15年間升值25% 上址為旺角長沙街11號全幢酒店，樓高19層，建築面積逾2.6萬方呎，共提供100間客房，平均呎價7,231元，平均每個房間188萬。該物業曾於2022年7月以意向價約4億放售，平均呎價高達1.53萬，當時為參照2020年中易手的逸豪酒店（新填地街423至425號），作價約2.6億，呎價高達14,860元。 平均呎價7231元 最新成交若與2020年的漢普頓酒店成交價相比，大跌約50%，MK11居停全幢原業主苗姓廠家，於2009年7月購入該物業，作價約1.5億，當時稱漢普頓酒店，持貨15年在淡市沽貨，帳面仍獲利3,800萬，物業升值25%。該物業位於旺角二、三線街，不過與港鐵旺角站步程僅3分鐘。 (星島日報, 02-12-2025)

資深投資者黎永滔持有的中環士丹頓街9至11號全幢商住大廈，透過代理推出放售，意向價約1.8億港元，較去年初減價約1成。 測量師行獲業主委託公開招標出售上述坐落蘇豪區的物業，項目結合零售與住宅用途，區內少有的全幢單一業權商住大廈，是次截標日期為2025年4月10日。 現時全幢物業出租率約8成，並連同現有租約出售。面向俊榮里地舖由高級餐廳承租，住宅部分亦全數租出，為買家提供穩定的租金回報。大廈剛完成翻新工程，物業亦具備極大的收購及重建潛力，可合併地盤，開發為中環罕有的高端住宅或混合用途項目。 測量師行表示，在過去12個月，住宅及商住用途物業，以及零售物業是投資者最關注的兩大板塊。隨着香港政府推出的人才計劃，學生及勞工住宿需求上升，加上近期舉辦的多項大型活動吸引大量遊客，這些因素均推動了市場對住宅及零售物業的需求。士丹頓街項目結合這兩個板塊的優勢，住宅部分吸引高端專業人士及海外專上學生。而本大廈地舖近年引入了知名麵包蛋糕人氣品牌，深受本地及遊客歡迎。 測量師行補充，隨着美國聯儲局在過去3次會議中減息，以及市場預期中國將推出經濟刺激措施，香港的營商環境正逐步改善。利率下降及政策利好，為投資者提供一個理想的市場窗口。 (on.cc東網, 02-12-2025)

有「收租王」之稱的永倫集團近期大手放售物業，並接連成功沽貨，繼青衣酒店易手後，該集團亦沽出北角書局街巨舖，作價1.07億港元易手。物業於3年前疫市期間購入，帳面貶值62%。測量師行表示，成功促成北角書局街28號國賓大廈2樓及3樓全層（下稱「物業」）交易，總建築面積約2.2萬平方呎，作價1.07億港元，呎價約4864港元，連同現有租約售出。物業由護老院租客承租多年，目前擁有約129個宿位(根據社署網頁資料)，能為買家提供穩定的租金回報。該物業位置優越，三面單邊面向渣華道、書局街及馬寶道，並位於北角港鐵站上蓋，人流不斷。測量師行表示：「物業現時回報達8厘以上，買家看中高回報且具穩定收租能力的護老院物業，作長線投資。在利率高企加上商業市場反覆的大環境下，預料此等穩定高回報護老院物業將被市場快速消化。」永倫集團於2021年12月以永倫北角有限公司購入物業，作價2.79億港元，持貨逾3年，賬面損失1.72億港元，物業貶值62%。 (YAHOO財經, 02-12-2025)

本地地產代理表示，踏入2025年，港島甲級商廈市場氣氛有所回暖，業主出貨意欲提升。其中，中環中心業主決定將45樓全層及27樓部份樓面分拆出售，總市值約11.96億元，由本地地產代理獨家代理，叫價每平方呎21,800元起。 本地地產代理，該次出售單位合共約13個，建築面積由1,842至9,565平方呎不等，業主將先推出8個單位，其中45樓作為目前中環中心最高可供分拆出售的樓層，市場關注度較高。最大單位面積為9,565平方呎，叫價約2.32億元，折合呎價24,300元；27樓則推出4個單位，呎價介乎21,800至22,000元，吸引希望進駐中環的中小企考慮。 本地地產代理續指，中環中心地理位置優越，為香港第五高樓，吸引不少國際金融、法律及電訊企業進駐，包括星展銀行、穆迪分析、華泰國際等，亦受大陸企業青睞。物業內設有多個高速升降機、空中大堂及400個車位，並連接多條行人天橋，步行至中環及上環港鐵站僅需約6分鐘，交通便利，對企業具吸引力。 此外，近期港島甲廈市場錄得多宗成交，例如中環美國銀行中心中層單位以每平方呎約20,992元成交，上環信德中心招商局大廈亦錄得每平方呎約18,000元的成交價，顯示市場仍有需求。本地地產代理預期，中環中心今次分拆出售方案將吸引用家及投資者入市，進一步推動市場復甦。 (大紀元時報, 02-11-2025)

測量師行獲接管人委託為獨家代理，出售尖沙咀梳士巴利道3號星光行5樓506-512單位。該物業建築面積約5991平方呎，將以私人協商形式按現狀交吉出售，意向售價為7080萬元，呎價為11818元。　　　 星光行於1969年落成，為尖沙咀區內傳統甲級商廈，地理位置優越，附近交通配套齊全，完善連接海港城等大型商場。星光行供應一向以小型單位為主導，大面積單位供應稀少，是次出售單位為5樓506-512單位，建築面積約5991平方呎，為星光行中罕有的大面積單位。物業可享有維多利亞港全海景觀及標誌性的尖沙咀鐘樓景觀，樓面方正，有約八成高實用率，加上出入口正對升降機大堂，是星光行中罕有的優質放盤。　　　 測量師行表示，星光行過去的供應或成交大多為細單位，景觀亦以樓景為主。相比之下，是次受接管人委託出售的單位絕對是優質物業，無論是單位格局、景觀、正對升機大堂方面也擁有明顯優勢，適合不同類型的用家包括中小型企業、教育及宗教團體、商會及聯會等。預計是次公開出售將會吸引到不同類型的用家及鍾情星光行的投資者青睞。(經濟通, 02-11-2025)

淡市下，有投資財團連環減磅沽貨，一間台灣財團短時間連沽3項物業，旗下觀塘鴻圖道嘉鴻中心全幢工廈，最新以約2.58億易手，平均呎價2346元，物業於15年間貶值約10%。今番為該財團繼去年蝕讓賣觀塘商廈及北角酒店後，再錄蝕讓個案。 平均呎價2346元 市場消息透露，觀塘鴻圖道47號嘉鴻中心全幢工廈自從標售以來，獲投資者及財團積極洽購，不過有人給予「死雞價」每呎不足2000元，被業主所拒，近期該全幢獲準買家積極洽購，準買家以誠意打動業主，全幢以約2.58億易手，平均呎價2,346元。 該工廈業主早於去年10月標售該廈，當時意向價3.48億，並於11月底截標，隨後作第二輪競投，最終成功易手。 出租率約60% 該全幢工廈佔地面積約10,000方呎，樓高15層，總建築面積約109,974方呎，物業設有地下車場，另設有戶外空中花園，現時出租率約60%，呎租約13至14元。 該物業由台灣財團持有，10多年前連環在港購入工廈、商廈及酒店，上述嘉鴻中心全幢，為2011年向文化傳信購入，作價2.86億，及後命名嘉鴻中心，以最新成交價計算，持貨14年，蝕約2,800萬離場，幅度近10%。 連環蝕讓沽酒店工廈 該間台灣財團近年連環蝕讓沽貨，去年沽售旗下北角威菲路道21號Twenty One Whitfield酒店，作價2.68億，物業於2014年以3.95億購入，持貨10年蝕讓1.27億，物業貶值32%，新買家為港區全國人大陳振彬。 該台灣財團去年6月沽售九龍灣富臨中心27樓A及B座全層，作價約1.6億，A座全層面積約12,358方呎，附設約567方呎平台，連6個車位一併出售，成交價8,500萬，呎價約6,878元；B座全層面積11,722方呎，平台面積約677方呎，連同4個車位，以7,500萬易手，呎價6,398元。財團於2018年4月分別逾1.77億及逾1.67億向一手購入，涉約逾3.44億，帳面蝕逾1.84億或53%。 (星島日報, 02-11-2025)

利息高企令投資物業交投淡靜，測量師行認為，隨着銀行加快處理急售物業，相信上半年交投量上升，較為睇好商舖市場已走出谷底。 去年整體大額投資物業買賣市場淡靜，成交量接近新低，直至第四季氣氛有改善，市場先後錄得多宗大手買賣包括祥祺中心全幢商廈（26.5億元）、皇后大道中152號全幢商廈（10.8億元）等出現。 測量師行分析，銀行取態起關鍵作用，「高息持續，不少物業淪銀主盤，上半年原仍抱審慎態度。下半年有見市況未改善，甚至轉差，便決定面對現實，加快處理急售資產，降價沽貨，令成交量有所加快。」他相信，今年上半年會延續，在加快處理銀主盤下，交投量勝去年。 論到樓市基本因素，他謂現時實質利率仍維持約5.5厘，仍處偏高水平，令投資者乏興趣入市，「息口走勢應會向下，但降幅可能比預期中慢。」他亦提到，銀行對商用物業取態審慎，批按揭上不及住宅進取，故他希望今年整體經濟改善，令市場資金更多，樓市得以獲得支持。 對於各項物業走勢，近月商廈買賣增加，他認為因價格有大幅調整，正是用家入市時間，「公司租單位，裝修已逾千元呎，數年後若再搬遷便再增成本，倒不如趁低價自置物業。」但他相信，因商廈空置率仍高，難吸引各路財團爭奪，交投亦不多。另一較睇淡為工廈，因有見近期全新玻璃幕牆工廈，成交呎價不足5,000元，因此舊式工廈價格尚有下跌空間。 商舖受壓多年，卻有見底迹象，「一簽多行下，旅客數目增加，餐飲繼續開舖，相信舖市已見底，雖不是V形反彈，但呈U形穩定下來。」投資上，他指核心區回報率不會太高，而民生區高回報商舖，會吸引長綫收租客注視。 (香港經濟日報, 02-10-2025)

測量師行獲委任為獨家代理公開邀約出售香港金鐘道89號力寶中心1樓4號舖、閣樓1層1號單位及閣樓2層部份（下稱「物業」）。物業總建築面積約28,712平方呎，連現有銀行租約出售，公開邀約截止日期為2025年3月18日（星期二）正午十二時。 物業1樓至閣樓2層的樓底高度約40呎，每層負重5–7.5千帕，並內置電梯及樓梯組成三複式巨舖，非常靈活實用。此外，物業面向大堂的玻璃櫥窗闊達約173呎，能吸引人流目光。 物業位於金鐘尊貴地段，為頂級商廈的零售基座。經天橋可往中環及金鐘港鐵站，更無縫連接太古廣場、五星級酒店及多座甲級寫字樓，形成了一個多元化的商業圈。 測量師行表示：「本次出售的物業意向價約4.5億港元，現租戶為中信銀行（國際），每月租金收入約為150萬港元，為買家提供即時回報。此外，物業的高規格設備及氣派裝修，非常適合作為教育機構；金融機構或跨國集團之用，絕對是長線收租或自用物業的不二之選。」 (大紀元時報, 02-10-2025)

測量師行獲業主委任為獨家代理，出售大圍成運路2至8號橙色空間全幢工業大廈。物業將以公開招標形式出售，截標日期為今年4月9日(星期三)正午12時。 *大圍工業區享交通公路基建優勢* 　　橙色空間座落沙田大圍區，屬於九龍及新界之中心點，亦為九龍進入新界之後第一個必經站。物業位於大圍工業區，車輛在該工業區只需途經一盞交通燈，即可登上多條主要幹道，直接接駁大老山隧道、獅子山隧道、尖山隧道及城門隧道前往九龍各區，車程僅需10-15分鐘。可是，大圍工業區僅有八幢工業大廈，故業主們一向惜售。同區業主多數持有物業作自用或長線收租之用，如樓上集團中心屬自用集團總部，及生力工業大廈則目前正進行改裝工程，升級為數據中心作長線投資用途。 　　橙色空間為樓高9層之工業大廈，總建築面積約236148平方呎。大廈配套優良，提供3部電梯，地下樓底特高達5.4米，亦設有40呎貨櫃車位。物業地下附有車路直接連接1樓停車場，全層提供18個貨車位。物業亦設有三塊大型廣告牌，目前由大廈知名租戶使用，分別為電動車龍頭比亞迪及國際網購轉運商Buyandship。 *具改裝升值潛力* 　　測量師行表示，橙色空間座落於全香港版圖正中心，並連接多條主要幹道，無論駕車到港島及九龍各主要區域均在20分鐘車程內，甚至往返內地、機場亦不多於30分鐘，可謂一個極具戰略性的核心位置。此外，大廈外牆為全橙色搶眼設計，面向九龍往沙田尖山隧道出口來回，日夜車水馬龍，極具廣告效應。有關物業除目前作為傳統工廈倉庫作收租用途外，亦具備優厚改裝升值潛力，為長線投資用途首選。 (經濟通, 02-10-2025)

灣仔為商業核心區，區內商廈受捧。本地地產代理表示，灣仔駱克道212至220號洛洋閣商業大廈中層A室，建築面積約1,280方呎，意向售價約900萬，意向呎價約7,031元。 適合健身室等行業 本地地產代理表示，物業連全寫字樓裝修，設有2個房間及獨立廁所，間隔方正，景觀開揚。大廈設中央冷氣，單位亦另外安裝分體冷氣，可供24小時使用，特別適合健身室等行業。大廈每層僅提供兩伙，亦設兩部電梯，人流物流上落快捷。物業位處灣仔核心段，2分鐘步程可達港鐵灣仔站，5分鐘步程可達港鐵會展站。 本地地產代理指，物業鄰近多個知名商廈，如中環廣場、會展廣場辦公大樓，以及鷹君中心等等，商業氣氛濃厚。 (星島日報, 02-10-2025)

近期舖位紛錄蝕讓個案，最新為中環嘉咸街一個地舖，以2,080萬成交，平均呎價2.08萬，持貨14年跌幅28%，新買家為投資者，料回報逾4厘。 投資者料回報逾4厘 市場消息透露，中環嘉咸街30號地舖，建築面積約1,000方呎，以2,080萬成交，租客Tuk Tuk Thai Restaurant，料月租約7萬，新買家為投資者，料回報4厘，原業主於2011年8月以2,908萬購入舖位，持貨14年帳面虧損828萬，物業跌幅28.47%。 邊收租兼博收購 盛滙商舖基金創辦人李根興表示，該舖門闊約16呎，深約48呎，實用面積約750呎，樓齡60年，舊樓5層高，買家購入舖位可博收購，接近SOHO及皇后大道中，旁邊市建局地盤於2017年10月以每呎2.68萬批出。他補充說，附近嘉咸街45號地舖最近以每呎50元租出，30號位置較佳，呎租70元合理。 舖位錄蝕讓個案 近期舖位紛錄蝕讓個案，譚仔米線「五哥」譚澤均及「四妹」譚艷萍等持有天水圍新北江商場1期一樓C69號舖，面積約2162方呎，以1,100萬易手，由譚仔家族成員「五哥」譚澤均、譚艷萍及相關人士，於2012年5月以3,680萬購入，持貨約12年半帳面蝕2,580萬，幅度約70%。 近年譚仔撤出該舖，優品360以每月10萬承租，新買家料回報10.9厘。 投資者郭應龍沽售西營盤第三街168至172號地下1號舖連閣樓，地下建築面積約800方呎，閣樓約950方呎，合共約1,750方呎，以1,200萬沽出，呎價約6,857元。租客火鍋店自2006年起進駐，現時月租約5.8萬，料回報5.8厘。 郭應龍於2022年5月以1,470萬購入，持貨兩年半蝕讓270萬，幅度18.4%。再上手業主於2018年12月以2,390萬承接舖位，持貨3年半帳面虧損920萬或38.5%。 (星島日報, 02-10-2025)