市場資訊

政府公布下年度不會推售商業用地，測量師行表示，此舉讓市場有空間消化現有供應，亦可紓緩香港寫字樓高空置率情況。 同時，政府考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，提供更多用途上的彈性。然而市場仍處於高息環境，去年賣地成績不理想，來年賣地表中的8幅住宅用地未必能達到政府的目標。未來的減息速度及政府推地規劃，均會直接影響發展商投地取態，以及日後私人房屋興建與供應。 (on.cc東網, 02-26-2025)

測量師行發表報告，維持預測今年本港樓價回升5%，主要受惠於美國預期減息可紓緩本地供樓壓力，認同市場觀點指住宅會是首個見底的房地產板塊，但下調寫字樓租金預測，由之前估可反彈2%，改為預料再跌5%，因空置率高企及新供應湧現；相信整體零售市場表現相對寫字樓好，預期每月零售銷售走勢可望回穩，並在未來幾個月恢復按年增長。 選股偏好太地九置 選股方面，測量師行偏好具可持續派息能力的公司，例如太古地產（1972.HK）及九倉置業（1997.HK），因為有強勁資產負債表或自由現金流支撐；預期新地（0016.HK）、領展（0823.HK）及恒隆地產（0101.HK）能受惠樓市及零售銷售的潛在回穩因素帶動。 測量師行又指，要留意具併購或重組潛力的公司，例如長和（0001.HK）。地產股陸續公布截至去年底止業績，該行認為，要留意恒地（0012.HK）、嘉里建設（0683.HK）及港鐵（0066.HK）可能削減派息或調整股息政策。 調整地產股目標價 該行調整其追蹤的地產股份2024至2026財年每股盈利預測，由降8%至升23%不等，目標價調整幅度介乎跌13%至漲11%不等。其中，維持太古地產目標價20元不變，九倉置業目標價由29.4元降至26.5元。 (yahoo財經, 02-26-2025)

美國銀行中心位於中環核心商業地帶，而物業一大賣點，是連接區內兩大全新超甲廈項目，令商業氣再升級。 美國銀行中心位於中環，由港鐵中環站出口僅步行5分鐘，而大廈商場出口，設有接駁天橋連至金鐘廊，可通往金鐘港鐵站。除港鐵外，大廈附近設有多個巴士站及可步行至電車站，來往港九新界各地。比鄰有天橋連接東昌大廈、力寶中心及金鐘廊，天橋網絡更延伸至高等法院、政府合署及太古廣場，四通八達。另大廈備設有停車場，提供大量月租時租停車位，適合駕車人士。 兩大超甲廈去年入伙 該地段是傳統商業地段，而中環向來新商廈供應極少，區內近一年出現兩新項目，分別為恒地 （00012） 旗下The Henderson，以及長江中心2期，兩項目去年先後落成，合共提供逾100萬平方呎商業樓面，而美國銀行中心處於兩大項目中間，令地段商業氣氛再升級。 飲食配套上，物業設有商場提供小量的快餐店；或上班人士可由天橋步行至太古廣場及金鐘廊，同時間亦可選擇步行至中環或鄰近大型商場，如國際金融中心ifc等。 (香港經濟日報, 02-25-2025)

本港市道持續疲弱，甲級寫字樓空置率問題越趨嚴重。本地地產代理數據顯示，港島和九龍甲廈空置率均有升勢，最新數字分別為14.1%和16.2%，兩者同為近3年新高，其中九龍灣為26%，「重災區」啟德更達46.8%。地產人士形容空置率現時正處於歷史高位，指甲廈消化速度慢，而且有新大廈落成，單位難以租出，業主現時已各出奇謀招租，包括減租挽留現有租客等。他期望財政預算案的措施可挽商界信心，願意投放資金開拓業務，藉此改善空置率。 本地地產代理向《Yahoo新聞》提供2022年1月至2025年1月甲廈空置率數據，港島及九龍甲級寫字樓的空置率，整體呈現升勢。在中環、金鐘、銅鑼灣、尖沙咀、九龍灣、觀塘6個地區之中，有3個地區（九龍灣、觀塘及中環）均創下3年新高；啟德則剛納入統計，未見空置率趨勢。 作為本港商業中心的港島區，空置率由2022年3、4月的低位9.6%，逐步上升至去年1月的12.7%，其後雖然一度回落至10月的12.3%，但近3個月再呈升勢，最新空置率達到14.1%。 九龍區2022年1月空置率為12.3%，雖然於同年11月一度下跌至低位11.6%，但之後反覆向上，2024年8月錄得13%後，升至今年1月的16.2%，即半年之內增加3個百分點。 甲廈劈租一至三成 本地地產代理接受《Yahoo新聞》訪問時表示，現時甲級寫字樓空置單位的消化速度相對低，加上有新增供應，甲廈空置率正處於歷史高位。除了空置率高之外，他指甲廈租金「下跌嘅水平都大」，介乎逾10%至逾30%不等，港島區整體跌福由15至30%，東九龍平均超過20%。 以中環為例，空置率自2022年2月跌至低7.9%後一直反覆向上，去年4月升至12.4%後，一度回落至同年12月的11.9%，但踏入2025年即攀升至14.7%，按月上升2.8%。 中資機構減少落戶香港 後勤遷平租地區 本地地產代理續指，港島甲廈用家以金融業務、證券、基金公司為主，或屬大型會計師樓、專業團體，但近年他們較少新增營業地點，導致消化速度變慢。另外，過去不少中資機構來港為了打響公司招牌或建立形象，都會在核心商業區（CBD）落戶，但近年中資大機構落戶香港的力度減少，加上經濟不景，很多機構為求降低租金支出，將後勤基地搬離核心商業區，改租港島東、九龍一帶，令到該區甲廈空置率無法降低。 中環：兩「巨無霸」吸同區客 零散甲廈租務低迷 本地地產代理指，中環區內一些較零散的甲廈，空置率維持高位，由5、6%至10多%不等，相反一些知名度較高的甲廈如國金一二期，空置情況未算太高。他解釋，去年中環先後有兩幢「巨無霸」落成，分別為恒地「The Henderson」和長實「長江中心二期」，加起來合共提供逾百萬呎樓面面積，消化速度不算特別快，至今仍在積極招商，但樓宇質素較好、租金更優惠等因素之下，會吸引到同區舊租客搬至，導致區內舊大廈空置率較高。 去年曾創出十年新低呎價的中環中心，據報有多戶放售。本地地產代理表示，中環中心以往由長實單一業主持有，租務控制可能控制得較好，現時業權分散後，各個業主或有個別取態，「可能（售價）嗌貴啲、嗌平啲，或者租金平啲」，部份樓層亦分間成細單位等待出售，導致該廈空置率水平頗高。 九東：3年增606萬呎 經濟下行未及消化 九龍區方面，九龍灣甲廈空置率於過去3年一直為全港最高並持續破頂。2022年7月錄得低位19%後反覆向上，至2024年7月升至21.3%，2025年1月更錄得26%，意味大約每四個相同面積的單位之中，就有一個空置。 觀塘空置率則較為反覆，2023年1月錄得10.1%之後，一度升至2024年6月的14.4%，之後回落至同年10月的11.1%，但近月再次急升，今年1月更錄得14.6%，為3年以來最高。 本地地產代理表示，九龍東的空置率問題與政府政策有關，很多發展商在「起動九龍東」政策之下買地興建商廈，數據顯示近3年已有10幢新項目落成，涉及樓面面積606萬呎，「中環之前空置（率）先得約1%，租金亦係不斷上升，形成咗市場上需求嘅商業樓面，都要去搵另一個地方去發展同疏導……奈何市況變化，令呢啲供應消化唔到」。他指，現時整體環境變化大，港島區租金已下調了10至20%，吸引了部份想減輕租金成本的商戶續租，預料要隨經濟復甦，歐美、東南亞和內地企業來港，九龍東的消化速度才會有改善，「要睇未來兩三年成個經濟局勢先得」。...

置地公司表示，歡迎夏禮文律師行進駐中環。該交易是在過去12個月期間中環寫字樓市場最大的交易之一，進一步鞏固置地公司作為法律業界租戶主要業主的地位。 國際律師行夏禮文律師行現已遷入香港中環歷山大廈。夏禮文租用大廈第22層和23層，共計兩層約2.2萬方呎的總樓面面積。有關的租賃協議已正式生效，而其新辦公室已於2月正式啟用。在金鐘經營近30年後，夏禮文決定遷址至中環核心地帶，反映該行在大中華地區的持續增長及投資承諾。 夏禮文於1978年進駐香港，是首批進入香港市場的國際律師行之一。香港辦事處是該行在亞洲首個辦事處，亦是目前其在倫敦總部以外最大的辦事處。夏禮文目前在香港擁有17名合夥人及40名律師，他們均是該行大中華地區團隊合計80名律師中的成員。在2024年，夏禮文通過任命兩名在建築、基建和項目領域擁有卓越成就的合夥人及其團隊，進一步加強該行在香港的業務能力。 夏禮文香港辦事處管理合夥人Peter Murphy表示，很高興能進駐到位於歷山大廈的嶄新前沿辦公室。這次搬遷標誌着夏禮文在香港47年歷史中的一個重要里程碑，同時也進一步鞏固對大中華區客戶的持續承諾。新辦公室將支持在區內的業務增長計劃，並為員工和客戶提供一個現代及先進的工作環境。 截至2024年6月底，法律業界租戶佔置地公司中環寫字樓所有物業租戶中的31%，其所租用的面積合共超過118萬方呎。目前置地公司中環物業組合容納整個「大中環區」內近四分三的大型律師行租戶。 (on.cc東網, 02-25-2025)

去年中，友邦保險大手承租啟德地標甲廈AIRSIDE，涉4層共15萬呎樓面，市場注目，該宗租賃由測量師行促成。 儘管甲廈供應多，AIRSIDE短時間租出大部分樓面，測量師行分析，該項目位處啟德，極具地利，是港鐵路及東鐵路交匯處，本身配備大型商場外，鄰近更有崇光百貨、體育館等大型商業、娛樂及體育設施，而且地方廣闊，園景優美。 尖沙咀商廈選擇多 他表示九龍商廈分布三個區域，尖沙咀、旺角及紅磡屬九龍中，九龍西包括長沙灣、荃灣及葵涌，東部包括牛頭角、觀塘及啟德，用家不乏跨國公司。傳統來說，尖沙咀海港城是旗艦，近年多了K11，九龍站上蓋擁有ICC及未來的IGC，ICC及K11有銀行後勤部門、證券公司及中資公司。 基於地利因素，海港城受保險及銀行業垂青，方便內地客來港簽單，尖沙咀商廈租金雖然最高，但商廈種類及級數多，選擇多，呎租介乎25元至50元。 東九龍空置率高 九龍中四通八達，以保險及需要見客的樓上舖（醫美行業）為主，東九龍以前是工業區，現時較多旅遊公司、保險及銀行後勤部門及電子公司，西九龍包括荔枝角、荃灣及葵涌，由於接近碼頭，物流業及船運聚集於此。 東九龍空置率高，新租以東九龍佔先，呎租20元有不少選擇，不同行業對商廈要求不同，從事外勤見客的行業，寫字樓接近港鐵站；顧客上門的公司，接近港鐵站外，需要有大型商場及食肆等配套，某些行業只要求附近道路暢通。 (星島日報, 02-24-2025)

中環甲級寫字樓錄矚目租務個案。有報道指，恒基地產（0012）甲級寫字樓The Henderson錄得大手租務個案，該廈27樓至30樓合共5.5萬平方呎，新近以呎租約120元租出。新租客為美國知名對冲基金公司Point72。 據悉，Point72目前租用中環遮打大廈作總部，涉及3.5萬平方呎，是次新租樓面反映該機構升級兼擴充。 (香港01, 02-24-2025)

近月多個港島區商廈相繼錄得買賣成交，部份為用家入市，反映商廈價格已回落到相當吸引水平，用家企業入市增多，帶動睇樓量更見上升。有業主趁勢委託本地地產代理作特約代理，負責中環區知名甲級商廈美國銀行中心極高層單位租售事宜，意向價約5,274萬元，意向月租約11萬元。 本地地產代理表示，是次放售單位位於金鐘夏慤道12號的美國銀行中心34樓05室，建築面積達約2,637平方呎（未核實），以呎價約2萬元放售，涉資約5,274萬元，同時單位亦以呎租約42元招租，意向月租約11萬元。物業坐擁維多利亞港醉人海景景色，室內亮麗開揚，大門正對升降機口，可提供優質工作環境。單位亦配備完整寫字樓裝修，物業將以交吉形式出售，買家可預約參觀。本地地產代理補充，該單位原業主於2010年以約5,221.3萬元購入，若今番成功沽出，料平手離場。 本地地產代理稱，近期多個港島區商廈錄得成交，其中北角英皇道510號港運大廈12樓及13樓兩層，面積合共約40,380平方呎（未核實），由英基學校協會以約3億元購入；同時，是次放售物業的同廈單位近期錄得成交，美國銀行中心28樓10至11室，面積合共約2,613平方呎（未核實），上月以約20,991元呎價沽出，成交價約5,485萬元。 本地地產代理認為，美國銀行中心為區內指標甲廈，樓高37層，地下至2樓為商舖，3樓及4樓為停車場，5樓以上為寫字樓，用戶包括集團總部、銀行、金融、醫生及會計等專業行業。由於該廈大部份單位屬分散業權，故買賣及租務交投在區內指標商廈表現中較為突出，因而成為市場焦點，而今番高層放售盤源屬區内罕有，相信可吸引有意擴展業務的企業及投資者注目。 (大紀元時報, 02-21-2025)

近期甲廈市場吹淡風，租金繼續在尋底，金鐘海富中心一個全層單位，丟空逾一年，以每呎25元租出，較4年前下跌逾50%，重返15年前「金融海嘯」時水平。 每月租金約26萬 湯臣集團於2022年8月以1.93億「低撈」金鐘海富中心二座13樓全層，建築面積約10,627方呎，於2023年10月收樓後，以每呎37元放租該物業，單位未租出，直至最新租賃市場有少許起色，業主亦將租金叫價改至每呎30元，以吸引租客，最終在還價後以每呎25元租出，租金重返2009年「金融海嘯」時，月租約26萬。 租金較四年前跌逾50% 該廈在疫情前呎租普遍55至60元，亦意味着最新租金較4年前下跌逾50%。湯臣集團購入該廈時，每呎造價約18,161元，當時低市價約20%，亦是該廈過去8年呎價新低，原業主於2004年以6,800萬購入，惟及後淪為銀主盤，物業較18年前成交價升約1.25億，升幅約1.8倍。若以現時最新租值，回報約1.7厘。 不過，業內人士指，租客只是簽下兩至三年約，一旦商廈市況恢復正常，料該單位回報可望升至3至4厘的正常水平，始終以每呎不足2萬購入核心區甲廈，並不算高價。該廈最高呎價曾高逾3.5萬，於2018年錄得。 據湯臣集團於2022年時公布，該集團以1.93億購入金鐘海富中心2座13樓全層，屬長期投資，相信本港將繼續作為主要國際城市，受益於政府有利的大灣區政策及中國強勁的經濟增長，預期收購事項將提升該集團物業投資組合，產生穩定的經常租金收入，並進一步加強集團於本港長遠發展，公司於適當時候可能將該物業用作為本港總部。 該廈1座最高成交呎價於2018年11月錄得，正八集團主席廖偉麟沽售海富中心1座11樓04室，面積約6,452方呎，作價2.3億，平均呎價35,647元，屬該廈新高，該單位為短炒，於半年間升值25%。 (星島日報, 02-21-2025)

智通財經APP獲悉，測量師行今天發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，1月香港中環甲級寫字樓錄得的淨吸納量爲各分區寫字樓市場中最高。截至1月底，空置率也由11.6%回落至11.3%。測量師行表示：“截至1月底，香港整體空置率輕微上升至13.3%。部分分區市場的空置率有所改善，金融機構持續在中環擴充，令空置率略見回落；灣仔/銅鑼灣空置率亦改善0.2個百分點。” 測量師行補充：“我們也開始看到駐港的地區總部於2024年回升，爲過去5年來首度錄得升幅。駐港的地區總部於2024年底同比回升5.5%至1410家，對香港寫字樓租賃市場有支持作用。” 測量師行表示：“1月整體甲級寫字樓租金持續下跌，環比跌0.2%。中環及灣仔/銅鑼灣租金進一步下跌，分別下調0.1%及0.2%。同時，港島東和九龍東租金分別下跌0.8%及0.3%。” 儘管整體租賃市場在1月份錄得-8.75萬平方英尺淨吸納量，但中環的淨吸納量爲8.11萬平方英尺，爲各市場中最高。值得注意的是，美國對沖基金Point72在中環The Henderson承租5.5萬平方英尺(可租用面積)的空間，用於擴展業務。 (Investing, 02-19-2025)

樓市氣氛回暖，連帶商廈市場亦受惠，近月多個港島區商廈相繼錄得買賣成交，部分為用家入市，反映商廈價格已回落至吸引水平，並帶動睇樓量上升。有業主趁勢委託本地地產代理作特約代理，負責中環甲級商廈美國銀行中心極高層單位租售，意向價約5,274萬元，意向月租則約11萬元。 本地地產代理表示，是次放售單位為金鐘夏慤道12號美國銀行中心34樓05室，物業建築面積約2,637方呎，以呎價約2萬元放售，涉資約5,274萬元，同時單位亦以呎租約42元招租，意向月租約11萬元。物業坐擁維多利亞港海景景色，室內亮麗開揚，大門正對升降機口，可提供優質工作環境；單位亦配備完整寫字樓裝修，將以交吉形式出售，買家可預約參觀。他又稱，該單位原業主於2010年以約5,221.3萬元購入，若今番成功沽出，料平手離場。 同廈高層戶成交價5485萬 本地地產代理指，近期多個港島區商廈錄得成交，其中北角英皇道510號港運大廈12樓及13樓兩層，面積合共約40,380方呎，由英基學校協會以約3億元購入。同時，是次放售物業的美國銀行中心，近期亦錄得成交，單位為28樓10至11室，面積合共約2,613方呎，上月以約20,991元呎價沽出，成交價約5,485萬元。 樓高37層的美國銀行中心為區內指標甲廈，地下至2樓為商舖，3樓及4樓為停車場，5樓以上為寫字樓，該廈用戶包括集團總部、銀行、金融、醫生及會計等專業行業。由於該廈大部分單位屬分散業權，故買賣及租務交投在區內指標商廈中，表現較為突出，因而成為市場焦點，而今番高層放售盤源屬區內罕有，相信可吸引有意擴展業務的企業及投資者注目。 (am730, 02-19-2025)