核心甲級商廈再錄成交，「小巴大王」馬亞木家族新近以約4,229萬元沽售中環環球大廈23樓兩伙單位，成交呎價僅約18,259元，呎價重返15年前水平。不過，馬亞木家族早於2004年以約1.32億元購入23樓全層，當時呎價約9,096元，持貨21年間，物業呎價升逾一倍。 據資料顯示，上述成交單位為中環環球大廈23樓03至04室，建築面積約2,316平方呎，外望海景。單位新近以4,228.8萬元沽出，呎價18,259元，重返15年前水平。單位連租約出售，租期至2028年1月，月租約11.1萬元，料享3.1厘回報。 持貨21年 呎價升逾一倍 據瞭解，原業主為YAN YAN MOTORS LIMITED（人人汽車有限公司），公司董事為馬僑文、馬僑武、馬僑生等人，皆為「小巴大王」馬亞木的兒子。 該家族於2004年8月斥約1.32億元購入23樓全層單位，建築面積約1.45萬平方呎，平均呎價9,096元。換言之，該物業呎價於21年間升逾一倍。 頻沽甲廈 中環中心減價14%拋售 值得留意的是，馬亞木家族近期多次拋售甲廈物業。對上一宗為今年4月底，將中環中心45樓全層及27樓部分樓面減價14%去貨，建築面積由1,842至20,686平方呎，意向呎價1.88萬元起，較2017年買入時平均呎價約3.3萬元跌約43%。 (香港01, 05-30-2025)
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Research & News
【日本過江龍／3COINS／大國藥妝／零售業／零售市道】日本知名雜貨店3COINS銅鑼灣香港首店，即將在今年7月份開幕，另外大國藥妝也計劃在尖沙咀開店。其實若翻查2019年起攻港的日本品牌，包括DONKI及松本清等，由新冠疫情開始已不斷在各大商場「插旗」，後者更在短短3年內開設13間門店。 雖然本港零售及餐飲市道低迷，結業潮至今未停過，不過綜合多名經濟學者的分析，香港或成為日本品牌邁向內地市場的踏腳石，由於對於內地旅客而言，南下香港相比飛往日本更為方便，適逢香港租金下調，估計日本品牌採取「人棄我取」的策略，透過知名度帶動商場人流的優勢，向業主商討更合適的租金。 此外，香港社會正值消費降級，淘寶商品更是大行其道，惟部份市民或期望購入由日本製造或監管質素的平價貨品，加上香港商品的售價仍較日本高；反觀日本經濟停滯不前，企業盈利的成長空間有限，因此擴展香港市場則成為另一條出路。 (香港01, 05-29-2025)
測量師行最新發表的2025年5月投資市場報告指出，2025年5月初，在中美貿易緊張局勢緩解及減息的影響下稍為提升投資者信心。儘管辦公室及商舖基本面持續疲軟，但低融資成本及部分用家購置自用物業的活躍交易，為市場帶來短期支撐。詳細分析請參閱附上的報告。 - 關稅緩解提振信心: 中美雙方達成90天的關稅減免協議，將部分商品關稅降至30%及10%，緩解全球投資者憂慮，短期市場情緒有所改善。 - 融資成本下降: 港元走強及資本流入推動1個月HIBOR降至0.60%(截至5月28日)，為2022年以來最低水平，減輕高負債投資者的還款壓力。 - 投資情緒依然低迷: 雖然股市開始復甦，但2025年第一季的非住宅大額交易總值為40億港元，同比下降42%，僅佔2024年總交易量的十分之一。 - 用家主導: 香港交易所、機場管理局及宗教機構等自用買家積極購置物業，帶動優質資產成交，如交易廣場一期的9個樓層及部分零售單位以每平方呎3.2萬港元高價售出，比近期分層甲級辦公樓交易溢價約70%。 - 租金與價格下行壓力持續: 第一季度甲級寫字樓及優質街舖租金分別下跌1.6%及3.6%，預計全年價格將再跌5-10%，供過於求問題未解。 - 測量師行預測2025年餘下時間，甲級寫字樓價格將下跌5-10%，而優質街舖價格則下跌5%。 測量師行表示:「90天的關稅減免緩解了美中貿易緊張局勢，提升了投資者信心。港元走強和資本流入使得1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)降至1%以下，為房地產投資者帶來緩解。未來市場動態將取決於利率和銀行貸款政策。」 測量師行指出：「展望未來，利率走勢及銀行貸款政策將主導市場動向。部分金融機構預期銀行同業拆息(HIBOR)或將逐步回升，更預測至2025年年中，1個月...
商廈市場低迷，不過部分投資者趁機撈底入市。科達地產主席湯君明早前購入中環振邦大廈全層單位，作價1,100萬元，呎價約7,080元。據悉其因本身已持有該廈單位，是次見單位造價合適決定再增持。 上述涉及的單位為中環皇后大道中58至60號振邦大廈中層全層單位，面積約1,554平方呎，大廈屬乙級商廈。單位於上月底以1,100萬元沽出，折合呎價約7,080元。 湯君明增持同廈單位 資料顯示，新買家以Silverlite Company Limited作登記，公司股東及董事均包括湯君明等。據悉，湯君明指是次入市皆因本身已經在該廈持有物業，所以對該廈熟識，而是次單位造價合理，故決定再增持投資。 原業主於1994年以800萬元購入單位，現以遺產貨形式售出，持貨約31年，最新成交價帳面升值300萬元，升幅約38%。 (香港01, 05-27-2025)
智通財經APP獲悉，香港甲級寫字樓租金表現依然疲弱。測量師行發佈5月份香港物業市場報告，據該行統計，截至今年4月份，雖香港各區甲級寫字樓租金環比大多維持不變或僅錄輕微跌幅，但同比則全線下跌，跌幅介於2.5%至12.9%。而長沙灣的甲廈空置率為各區最高，達25%。 報告顯示，至今年4月份，香港各區甲級寫字樓租金環比僅錄輕微波動，大部分區域的租金環比維持不變，未有區域的租金環比錄得升幅，而跌幅最大的區域為旺角/油麻地，環比跌約1.5%。不過，各區甲級寫字樓同比全線下跌，跌幅介於2.5%至12.9%，其中跌幅最大的為北角，其次為九龍東，同比跌11.2%，金鐘則同比跌10.5%，而跌幅最小的區域則為灣仔。 空置率方面，空置率最高的區域為長沙灣，達到25%，緊隨其後的是九龍東，錄約20%，北角空置率則錄約16.3%。 住宅方面，該行表示，受節日季節影響，住宅市場交投持續淡靜，但因近日香港銀行同業拆息調整以及股市復甦等，本地買家的查詢明顯增加。至於租務市場方面，半山區的住宅租賃活動相對活躍，特別是區內800至1000平方英尺的單位。 (AASTOCKS, 05-27-2025)
據本地地產代理統計顯示，4月本港商廈錄約466宗租賃成交，涉樓面約110.9萬方呎，較3月錄約558宗、涉188.6萬方呎樓面，按月分別下跌約16.5%及41.2%。 本地地產代理表示，隨中美達成90天關稅互降協議，5月市場氣氛有望回暖。 上月商廈市場錄較矚目租賃成交，為香港賽馬會租用希慎（0014）銅鑼灣利園共3層樓面，涉利園一期25及26樓全層及利園二期31樓全層，涉面積料逾4.78萬方呎，消息稱馬會以呎租約58元承租，推算月租合計約277萬元，租期兩年。 九龍港島甲廈空置率微降 至於甲級商廈空置率，4月九龍整體空置率有改善，整體空置率15.17%，按月降0.49個百分點；港島整體空置率錄13.65%，按月跌0.21個百分點。 分區方面，觀塘空置率錄23.58%，按月減0.84個百分點，表現最佳；另外，中環為14.25%，按月則跌0.36個百分點。 (明報, 05-26-2025)
有業主最新放售中環旗下寫字樓低層全層，意向價共約1.09億元，較7年前買入價挫約33%，據悉單位現由為豐泰地產投資或相關人士持有。 本地地產代理表示，是次放售物業位於中環皇后大道中138號威享大廈2樓全層，總面積約8,520平方呎，亦可分拆為2個單位出售，面積由約3,524平方呎起。目前業主意向呎價約12,800元，意向價由約4,510萬元起，即全層共涉及約1.09億元。他補充，原業主於2018年以約1.61億元購入後一直作長線收租，是次因應重整投資組合而放售，換言之，單位目前意向價較7年前買入價挫約33%。 而據市場消息透露，原業主為豐泰地產投資或相關人士，除了上述全層，亦持有項目的UG層及1樓。 本地地產代理續稱，翻查過往資料，威享大廈甚少買賣成交記錄，最近一宗要追溯至2016年初，其4樓全層以約6,150萬元出售，按建築面積約3,485平方呎計算，成交呎價約17,647元，可見是次業主叫價相當克制。同時，該廈用家大多為自用買家及長情租客，累計過去5年間，全層租務成交單位的平均呎租約為37元。 另外，隨近期市場多個利好消息出爐，除同業拆息利率（Hibor）屢創新低，降低銀行資金成本，港交所早前亦以63億元向置地購入中環交易廣場一期42至50樓全層及平台多個舖位，涉及實用面積約14.7萬平方呎，用作港交所總部之用，消息有助帶動中環商廈買賣氣氛。 (香港經濟日報, 05-26-2025)
測量師行指出，比較其他城市，香港甲廈樓齡偏高，樓齡逾30年佔全港甲廈樓面44%，加上未來供應充裕，老牌甲廈若被置之不理，將被淘汰，不過，若然作「策略性」升級，注入新動力，有利於出租及買賣，一些個案中，只要作些少投資，得到意想不到的大回報。 樓齡逾30年佔44% 測量師行最新研究報告指，目前全港接近一半（44%）甲廈樓齡逾30年，比例將於2030年升至55.1%，直至2035年，約20%甲廈樓面或面臨淘汰，該行預期，直至2026年，甲廈租售價將下跌超過10%，樓齡逾30年、欠保養商廈跌幅可能高達20%。 測量師行表示，港核心區於2015年前落成的甲廈，比例高達97.4%，高於其他國際城市；未來五年將有830萬方呎甲廈新供應，相等於過去10年淨吸納量總和，市場競爭進一步加劇。老舊甲廈若未能升級翻新，難以滿足租户期望，面臨空置率上升，租售價下跌。 ESG標準新甲廈受捧 測量師行續說，目前新舊甲厦表現分化，市場出現「優質遷移」，擁有ESG標準的新甲廈受捧，企業重視員工福祉與品牌形象，租戶傾向選擇靈活度高、符合可持續發展標準的甲廈。去年全年，樓齡5年內的甲廈錄逾100萬方呎吸納量，樓齡逾30年錄負4.4萬方呎吸納量。目前新舊甲廈租金差距為每方呎2.9元、創下歷史新低。於2018年中商廈高峰期，兩者差距為15.6元，而於2010年期間，更高達16.4元。 測量師行補充，單靠減租難以取悅租戶，預計租金差距將繼續擴大，預計直至2026年，甲廈租售價將下跌逾10%，樓齡逾30年的甲廈跌幅料高達20%，老舊甲廈若不升級，將難以維持資產價值。 「微調」或「重塑」各式其式 為甲廈作「策略性升級」，業主可以選擇輕度的「微調」，或深度的「重塑」，因應物業的情況作出選擇。 測量師行表示，除了輕度改造外，若然甲廈面對嚴重老化或租戶流失，可考深度翻新（Deep retrofit），針對結構、系統、服務或功能進行全面升級。例如，重新設計和翻新某個區域，包括洗手間或外牆，以及取得綠色建築認證，提升資產質素與營運效率，解決大廈功能過時的問題。 「深度翻新」減9%空置 測量師行分析道，若以10年計算，完成深度翻新的甲廈，較未作任何翻新的物業，空置率低9個百分點，租金溢價高達4.6%，平均每年淨營運收入增加3300萬，有效為大廈作資產增值。他舉例說，東九龍觀塘道348號宏利廣場，透過升級管理系統及冷氣機系統，節省10%用電量，回本期少於一年半；中環興瑋大廈斥資2400萬元，於大廈外牆加裝3D LED電視，結果，每年獲得額外收入逾2600萬，此數目，相等於逾10層寫字樓租金收入，投資回本期少於一年。 根據該行個案，一些輕度改造情況，若以十年計算，回報可觀，足以抵禦5.3%資產價值貶值；相反地，若果物業未經翻新，根據該行預期，可於未來10年面臨高達20.3%租售價跌幅，業主應根據物業現況及市場定位，審慎評估升級路徑，制定最合適策略，鞏固競爭優勢，以及確保長遠回報。 (星島日報, 05-26-2025)
永倫家族積極減磅 金鐘甲廈意向價蝕讓逾1億元放售 已故「收租王」永倫集團創辦人倫志炎的家族近年成為市場焦點，多次減持物業套現。最新消息顯示，倫氏家族成員倫耀基等已委託代理放售金鐘遠東金融中心一個逾2,700平方呎的高層海景寫字樓單位，意向價約6,116萬元，呎價約22,000元。該物業於2017年的商廈高峰期購入，當時價錢高達1.65億元，呎價接近6萬元。按現時意向價計，跌幅逾1億元或63%，成為近期寫字樓市場最大蝕讓個案之一。 上述物業由堡超有限公司持有，該公司股東為WINLAND FAR EAST LIMITED，董事包括倫耀基及許潔慧。據市場消息，最新放售的單位位於金鐘遠東金融中心47樓01室，面積約2,780平方呎，屬極高層海景單位。發展商表示，該物業以意向呎價22,000元放售，即意向總價約6,116萬元，並可交吉出售。 永倫集團近期其他蝕讓個案： 「收租王」永倫集團連環沽貨 售慈雲山旺舖蝕3550萬貶值60% 「收租王」蝕讓灣仔永倫立方全幢商廈連命名權 每月收租逾500萬買家回報高 多次攻頂入市商廈 回顧倫氏家族在2017至2019年商廈市場高峰期，曾以破頂價購入多個核心區甲級寫字樓，包括中環皇后大道中9號、金鐘遠東金融中心及美國銀行中心等。然而，隨著商廈市場前景不明朗，倫氏家族近年陸續減持物業。 翻查資料，倫氏家族於2017年以約1.65億元購入遠東金融中心39樓全層（面積10,800平方呎），當時呎價接近6萬元。但根據今年3月的同廈成交紀錄，該單位以約2億元成交，呎價僅約18,000元，顯示市場價格已大幅回落。 除此以外，倫氏家族於2018連環破頂購入多個商廈。18年4月21日以約6.6億元購入遠東金融中心33樓全層，以樓面10,800方呎計，呎價61,111元，當時已成為全港商廈呎價新高紀錄。同期又再以約5.3億元購入皇后大道中9號34樓全層，呎價高達61,800元，至今仍是香港分層甲廈呎價最高紀錄。然而，該物業於去年底以約3.52億元出售，較購入價低1.78億元，跌幅達34%。 商廈減持頻繁 近期多次大額交易 倫氏家族今年以來頻頻出手物業，涉及多宗大額交易： ▶2023年3月：灣仔謝斐道52至58號金鐘大廈...
紀惠集團近期持續放售旗下物業資產，過去十多年每次沽貨均有獲利，不過最新錄得的一宗成交卻成為集團首宗蝕讓。 消息指，紀惠旗下中環租庇利街1至3號喜訊大廈地下B舖，建築面積約1,537平方呎，面向中環街市，毗鄰中環中心停車場入口。該物業於今年3月推出市場放售，最初叫價4,200萬元，放售2個月，最終以3,880萬元「蝕讓價」成交，累減320萬元或7.6%，折合呎價2.52萬元，與購入價7,280萬元相比貶值近一半。 該舖位現時由連鎖咖啡店J.Co Donuts & Coffee租用，月租為12.5萬元，預計新業主將能享有3.9厘的租金回報率。 紀惠於2011年1月以7,280萬元購入此舖位，集團曾表示因對準備活化的中環街市前景感到樂觀而入市。持貨14年，是次轉手帳面蝕讓達3,400萬元，期内舖價蒸發了46.7%。 (yahoo財經, 05-21-2025)