據本港地產商最新統計，10月商廈市場錄得約526宗租賃成交，涉及樓面面積約156萬方呎，分別較9月約446宗及約108萬方呎，增加約17.9%與約44.2%，港島及九龍整體甲級商廈空置率都回落，並以東九龍下跌幅度更大，其中，觀塘空置率按月遞減約1.87個百分點至11.07%，創年內新低。 行家表示，10月商廈市場錄得租賃成交及涉及樓面面積，較去年同期分別大幅上升約26.4%及約50.5%，反映整體商廈吸納情況理想，企業擴充樓面態度亦轉趨積極。上月市場錄得較為矚目的大手租務成交，如金管局以呎租約58港元承租九龍站環球貿易廣場22樓、25樓及27樓共3層樓面，面積共約10.8萬方呎，涉及月租約626.4萬元。 至於甲廈空置率方面，10月九龍區整體空置率錄得約13.48%，按月下跌約0.51個百分點。當中，觀塘錄得的比率為今年該區最低，而九龍灣亦同見改善，最新空置率錄得約24.47%，按月跌約1.14個百分點。而尖沙咀空置率最新錄得約8.52%，按月微升0.13百分點，按年同期比較則跌0.67個百分點。 至於港島區，上月空置率整體錄得約12.34%，按月下降約0.07個百分點，而與去年同期約11.8%相比，則上升約0.54個百分點，個別核心區則錄有顯著改善迹象，其中銅鑼灣10月錄得空置率約8.8%，按月及按年分別下跌約0.49及約0.53個百分點，而金鐘區仍為港島區空置率最低地區，最新錄得約7.51%，按年改善幅度達2.09個百分點。 陳稱，受惠於息口下調和較早前股市走勢強勁等利好因素，本地商業氣氛回暖，令寫字樓租賃個案有明顯增加，而最新一份《施政報告》亦繼續大力發展「總部經濟」，吸引海外及內地公司來港設立總部或分部，相信相關政策可有效激活本地寫字樓租賃市場，加上最新美聯儲局於11月再度減息，對整體營商環境而言有推動作用，相信租務市場會維持活躍，對後市抱審慎樂觀態度。 (on.cc, 17/11/2024)
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Research & News
祥祺集團主席陳紅天旗下多項物業去年遭接管，事件有進一步發展。《彭博》引述消息人士指，中移動香港正洽講位於紅磡的祥祺中心，目前正商討細節，目標在今年底前完成交易，在符合某些條件下，要約價最高約30億元，較2022年時估值約70億元大跌逾57%。 祥祺中心前身為One HarbourGate東座全幢，是市場上矚目的全幢甲廈，包括商廈連商舖，由陳紅天於2016年6月以45億元買入，用作集團總部。當時造價位列全港寫字樓最高第六位，九龍區排行第三，以總樓面約28萬方呎計算，呎價約16,071元，較中國人壽保險(海外)在2015年購入毗鄰的One HarbourGate西座(中國人壽中心)高出近8%。陳紅天其後將祥祺中心抵押給多家銀行，在2019年獲得高達46億元貸款。消息人士指，這些銀行包括兩家中資銀行，以及以恒生(00011)為首的本地財團。 去年3月，祥祺中心大堂貼出通告，指根據抵押人與恒生之間、於2019年4月抵押協議，恒生委任羅兵咸為抵押資產接管人。有關抵押資產包括祥祺中心A、B座商廈，連同155個車位及八個電單車車位。祥祺集團在去年5月，承認貸款已於當年3月違約。不過，該甲廈一直未有買家洽購，接管人於今年7月委託第一太平戴維斯以公開要約方式出售，要約截止日期為8月20日，當時物業估值約35億元。如今要約值最高僅30億元，若交易得以落實，意味陳紅天持貨8年賬面虧損15億元或33%。 (Orange News, 15/11/2024)
甲廈買賣增，美孚「師奶兵團」最大炒家林太，近日以8,500萬元沽出上環新紀元廣場商廈單位，持貨14年獲利逾1,600萬元。上環皇后大道中新紀元廣場8樓3個單位易手，涉及面積約7,171平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約11,853元。單位由銀行以每呎約42元租用，新買家可享4.3厘回報。 翻查資料，該單位原由美孚「師奶兵團」最大炒家林太持有，她於2010年以6,898.8萬元購入單位，持貨14年轉手，獲利約1,601.2萬元，升值約23%。 今年初政府撤辣，美孚「師奶兵團」林太於3月份透過文福投資名義購入2個美孚單位，其中美孚新邨5期蘭秀道11號低層D室，實用面積556平方呎，屬於2房間隔，3月1日獲投資者以530萬元承接，購入單位後投資者於4月初加價至628萬元放盤，6月底調整叫價以598萬元求售﹐最終7月底以570萬元易手，獲利40萬元離場。 (hket, 14/11/2024)
第一太平戴維斯承業主命公開出售中環些利街2至4號LL Tower商廈基座，物業包括地下及2至3樓，總建築面積約7,082方呎，以現狀連租約出售。 該公司投資部副資深董事胡子申表示，物業現時估值約1.5億至1.6億港元，現時租金回報率約4厘，為買家提供穩定的租金收入。物業位於中環核心商業區，屬區內罕有銀座式商廈樓面供應。 LL Tower為一幢於2019年落成的銀座式商廈，物業基座目前主要由餐飲商戶承租。每層建築面積約2,256至2,551方呎，樓宇特點包括高樓底和5,000帕的承重能力，並配備67–101A三相電供應。 (on.cc, 14/11/2024)中環出租
有投資者放售中環核心區商舖，本地測量行獲委託出售中環皇后大道中9號嘉軒廣場2樓201及202號相連舖，面積約1,680方呎，將連租約一併出售，意向價5000萬元，呎價約2.97萬元。 現時該相連舖由珠寶店租用。本地測量行表示，嘉軒廣場商場部分自2018年起，6年多以來未有任何成交，商舖由一位海外家族投資者持有多年，希望在區內重新配置其投資組合，故放售物業。資料顯示，商舖業主2010年以2680萬元購入，若以意向價5000萬元售出，帳面料獲利2320萬元或約87%。 （明報， 12/11/2024） 中環出租
本港甲級商廈成交增加。本港地產商發表的《商廈快訊》報告指出，10月共錄得9宗指標甲廈成交，按月增加兩宗，而今年首10個月則錄得85宗成交，較2022年及2023年的數字分別增加約37.1%及約14.9%。租售價方面，指標甲廈售價按月下跌約2.8%，而租金則按月微升約0.6%。 租賃成交方面，市場再錄得有資產管理行業擴充樓面。美資對沖基金Millennium Management以月租約239萬港元租用中環國際金融中心2期中高層樓面，以及萬方家族辦公室以月租約113萬元租用中環中心中層樓面。此外，內地電商京東旗下企業亦以月租約33萬元，租用同區怡和大廈高層。 行家表示，政府在新發表的《施政報告》中推出多項強化香港財富管理業務的政策以及放寬改裝酒店和商廈為學生宿舍的限制，有助鞏固本港作為國際財富管理中心的地位，預料資產管理相關的行業將會成為商廈的主要租戶。 目前商廈空置率高企，放寬改裝商廈的限制有助舒緩目前商廈市場供過於求的局面，建議政府提出標準補地價的方案或收取容忍費的措施，從而加快商廈業主改裝旗下物業的進度。 行家指出，10月金鐘及上環皆有甲廈物業以超過10年的低位成交，此外，目前不少東九龍甲廈平均呎價亦低於1萬元的水平，預料未來將有更多投資者在低價吸納優質商廈物業。 (on.cc, 12/11/2024)
仲量聯行表示，物業位處尖沙咀金巴利道80號，樓高14層，建築面積約19,923平方呎 ;，市值呎價約1萬，商舖部分約3,500平方呎，現時租予食肆 ; 1樓至12樓為持牌旅館，提供45間客房。物業將以現狀及連現有租約出售，市值約2億元。 據悉，物業由鄧成波家族於2018年以3.3億元買入，最新市值較買入價蝕讓約1.3億元或近4成。另外大廈曾於2020年叫價3.88億元放售，現市值較4年前下跌近一半。 大鴻輝放售灣仔巨舖估值7億 大鴻輝放售灣仔軒尼詩道巨舖，第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文表示，灣仔軒尼詩道71至85號及駱克道72至86號熙華大廈地下A1號舖及其外牆，建築面積約13266方呎，以現狀連約出售，最新估價7億，月租約183萬，由滙豐銀行承租逾20年，剛續租，該物業擁三面單邊，近200呎超闊門面望軒尼詩道、盧押道及駱克道，層與層高度達5.33米，距離灣仔港鐵站僅需2分鐘步行。 （星島， 12／11／2024）
港島傳統核心商業區全層商廈需求大，有業主罕有放售中環亞洲大廈頂層全層連天台，意向價僅約1,350萬港元，較高峰期成交價折讓約23%。 本港地產商，該行代理推售上述寫字樓，物業坐落干諾道中33號，單位為15樓全層，面積約893方呎，連入則天台房約500方呎，項目將以交吉出售，意向呎價約15,118元。物業擁有最長年期的999年地契，單位面對交易廣場，享有海景。大廈樓高16層，當中包括15層辦公樓層及1層零售樓層，設兩部載客升降機，物業毗鄰香港站及中環站，適合自用及開辦家族辦公室等用途。 今年8月亞洲大廈新近錄得一宗全層租務成交，月租金高見4.5萬元，呎租約50元，依此計算，今次放售的物業回報率可逾4%。而過去10年間，該廈只錄得約3宗買賣成交，當中成交價最高的為7樓全層，於2015年以約1,750萬元易手，呎價約19,596元，與目前意向價相比，折讓幅度約23%。 （on.cc, 12/11/2024） 中環出租
測量行報告指，上季亞太區商業地產投資創2022年以來單季新高，但2024年首三季香港投資額按年跌3%。 測量行的數據和分析顯示，2024年第三季亞太區商業地產投資按年增長28%至388億美元，創下2022年加息周期啟動以來該地區單季最高投資額，並實現連續四個季度增長。年初至今，亞太區商業地產投資總額高達963億美元，較去年同期增長82%。 今年首三季香港商業成交總額為31億美元(約241億港元)，按年下跌3% ; 第三季的投資額為13億美元(約101.1億港元)，較第二季高出58%。 香港測量行表示：「香港年初至今，工廈及物流中心的交投相對較活躍，商舖及寫字樓買賣交投仍然淡靜。香港兩度跟隨美國減息，對香港物業投資市場有正面作用，預期今年第四季，商用物業交投將上升，尤其政府將推出政策鼓勵商用物業及酒店轉作學生住宿，料全幢商廈及酒店的成交將趨增。」 亞太區市場方面，除住宅外，所有主要地產領域的交易量均有所增長，其中跨境投資額表現強勁，年初至今總計達145億美元，較去年同期增長6%，主要受惠於海外投資者對寫字樓和物流資產的濃厚興趣。 日本仍然是亞太區最活躍的市場，在遊客人數創新高的推動下，市場錄得數宗大型酒店資產組合收購交易，帶動第三季度交易額達到84億美元。新加坡市場同樣表現出色，第三季度交易額達44億美元，較2023年第三季度增長118%，主要受惠於機構投資者對工業和零售資產的強勁需求。 測量行表示：「亞太區第三季度交易量在多重利好因素推動下激增，隨著主要區域市場借貸成本預期下降，相信這一趨勢有望進一步增強。同時，由於房地產估值觸底，預計2025年將是絕佳的入市時機，提早部署的投資者可面臨較少競爭。」 亞太區寫字樓和物流地產投資佔總交易量一半以上。其中，首爾和東京寫字樓市場表現亮眼，基本面尤其穩健。首爾市場需求旺盛，租金升幅持續跑贏通脹，且2025年並無新增甲級寫字樓供應。第三季度，東京甲級寫字樓的空置率接近-3%，租金連續三季上漲。受大型資產組合交易帶動，物流市場保持活躍，日本市場因租金前景良好而備受國內外投資者青睞。澳洲物流地產交易量亦出現回升，其中悉尼和墨爾本等主要市場尤為顯著。 此外，全球數碼基礎設施、可再生能源和能源安全等發展趨勢方興未艾，帶動大型基礎設施投資逐漸興起，並與數據中心等另類商業地產出現交集。由於KKR第二期亞太基礎設施投資基金（64億美元）等基金已完成募資，2024年上半年以亞太區為中心的基礎設施募資表現強勁，錄得132億美元。亞太區佔2023年全球新增可再生能源發電容量的七成，隨著該區可再生能源供應激增，預計未來將吸引更多資金流入相關基礎設施領域。 測量行表示：「隨著亞太區通脹放緩及聯儲局於9月減息，亞太區各央行已陸續開啟減息周期。預計房地產收益率將隨之下降，但長期利率料將高於過去十年水平，投資者需密切關注市場反應。另一方面，亞太區的透明度持續快速提升，並自2022年以來錄得平均最大升幅。更高的透明度有助吸引更多投資，我們期待看到這一因素將如何影響亞太區投資者的投資意欲。」 （hket, 12/11/2024）
由資深投資者「小巴大王」馬亞木家族持有的中環中心27樓全層，於去年拆售至今一年，近日終錄得成交。消息指，中環中心27樓兩伙單位，新近獲買家以約1.04億元承接，呎價逾20,500元，較7年前買入價跌近38%。據悉，新買家為馬來西亞籍人士。 據資料指，中環中心27樓1及13室，建築面積共涉5,062方呎，上月以約1.04億元交吉沽出，成交呎價約20,545元，較2017年買入時平均呎價約33,000元，大跌近38%。資料又指，新買家以「Kamron (HK) Limited」公司名義入市，該公司董事護照簽發地為馬來西亞。 組財團斥402億購中環中心逾七成樓面 翻查資料，「小巴大王」馬亞木於2017年11月夥多位投資者，合共斥約402億元購入中環中心超過七成樓面，當時平均呎價約33,000元，而馬亞木為當中「大股東」，持有多達13層全層樓面。是次馬亞木家族以約1.04億元沽售27樓兩伙單位，即帳面呎價下跌12,455元或近38%。 (am730, 12/11/2024)
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