觀塘區近年發展迅速，成為東九龍新興商貿區之一，區內多個優質商廈項目陸續落成，吸引眾多企業進駐，令商業物業租務氣氛更趨活躍。近期觀塘區先後錄得多宗商廈租務成交個案，有業主把握形勢，委託本港代理行獨家代理負責位於觀塘One Harbour Square兩個高及低層全層單位出租事宜，意向呎租約20餘元，較以往該廈最高租金折讓至少四成。 One Harbour Square位於觀塘海濱道181號甲級商廈，是次放租的5樓及27樓全層單位，建築面積分別為約16,396及18,972方呎，樓層分布於高層及低層，可滿足租客的不同需求，目前均已交吉，意向呎租約20餘元。據悉，業主於2014年7月曾以4.78億元購入5樓及27樓，其中5樓曾以每月約80萬元放租，每方呎叫價約48.8元；27樓曾以每月約51萬元出租，平均呎租約27元。 代理行指出，One Harbour Square樓高28層，其中5樓為該廈唯一的飲食樓層，設有廚房，「風火水電」等必要設施一應俱全，且附送面積合共5,200方呎的特大特色全海平台。該樓層可分開作兩個舖位租用，其中1號舖約7,200方呎，連約2,719方呎平台；2號舖約9,196方呎，連約2,481方呎平台。單位可享臨海景緻、豪華大堂，適合宴會廳、私人會所和各式餐飲經營需求；27樓全層合共約18,972方呎，享280度無敵煙花海景，間隔實用方正，並具備獨立行政洗手間及獨立茶水間，合各行各業作企業總部之用。 過去1年間錄得9宗租務成交 代理行稱，One Harbour Square作為東九龍臨海地標甲級商廈，具備多項優勢，包括由名牌發展商新鴻基地產發展及管理，地理位置又十分優越，鄰近巴士總站、碼頭、海濱公園及大型商場，且鄰近牛頭角地鐵站，交通十分便利。同時，該廈亦設有停車場，可滿足用家需要，對企業相當有利。資料顯示，One Harbour Square於過去1年間錄得9宗租務成交，當中一個中層全層於今年2月以約50萬元租出，呎租價約27元，而今年錄得的成交以中低層為主，故今次推出27樓「鳳凰樓層」更為矚目，全層可享有280度煙花海景單位相當罕見，而5樓可作飲食樓層更見矜罕。 (AM730, 2024-08-06) 九龍東寫字樓出租
市场资讯
香港寫字樓去年整體空置率為14.9%，當中甲級寫字樓空置率為16%，創有紀錄以來新高。有地產業人士指，疫後經濟復甦未如預期，部分外資公司縮減辦公室，加上早年動工的項目相繼落成，導致市場供過於求，料將持續數年。未來5年，本港將新增920萬方呎的寫字樓供應，恐再推高空置率。有發展商嘗試改變物業用途，如改作零售或共享空間等，惟有分析指，零售市道不振，效果有限。有專家坦言，本港寫字樓「死局」難以拆解，短期內難見轉機，宜靜觀其變；有建議指，政府可吸納非傳統客源，如東南亞、非洲等地的家族辦公室落戶本港，以填補外資流失的空缺。 4月底，差餉物業估價署公布《香港物業報告2024》，揭示本港寫字樓空置率持續向上，去年整體空置率為14.9%，而甲級寫字樓空置率達16%，超過1998年亞洲金融風暴（15.3%）和2003年沙士時期（13.7%）的水平。根據測量師行近期發布的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》，本港甲級寫字樓上半年新增供應達150萬方呎，整體總空置面積達1500萬方呎，空置率達16.9%，其中中環空置率達14%，為自2004年以來新高。 外資公司縮小辦公室規模 本港代理行指，許多外資公司都減少租用或縮小辦公室規模，如「貝克麥堅時」及「西盟斯律師行」等律師事務所，都由中環搬遷至鰂魚涌太古坊；本地機構同樣有遷移的趨勢，證監會早年將辦事處由中環長江中心遷往鰂魚涌港島東中心，原本只租用其中9層，及至去年購入12層辦公室全層。 另有本港代理行剖析，寫字樓需求受疫情及地緣政治等因素影響，前者令企業規模「縮水」，後者或令西方機構卻步而不落戶香港。疫後經濟復甦不似預期，再加上部分企業有限度地維持在家工作模式，寫字樓整體需求不升反跌。 令人憂慮的是，未來5年市場將新增合共920萬方呎的寫字樓供應，其中79%將於今年及明年落成，即年均新增供應達180萬方呎，當中包括怡東酒店舊址重建項目One Causeway Bay、西九龍站上蓋的International Gateway Centre及中環新海濱3A用地項目等，市場需時消化。 空置率持續高企，加上未來仍有新供應，如何活用寫字樓空間成為本地市場的重大難題。各大發展商先後祭出對策，如置地公司把太子大廈及告羅士打大廈部分寫字樓樓面改為零售用途；新世界集團也把部分寫字樓改作半零售用途，接受不同潛在租戶，如出租予醫療中心、美容相關企業等，鞏固其出租率和收入來源。有發展商亦改造寫字樓為共享空間，提供會議室等輔助設備，以加強大廈的吸引力。至於尚未動工的寫字樓項目，億京向城規會申請將九龍灣國際展貿中心用地改為住宅、商業及工業展覽館等綜合用途。 (星島網, 2024-08-06 ) 中環寫字樓出租 太古坊出租
九龍灣國際展貿中心重建方案包括改為住宅、商業及工業展覽館等綜合用途。 未來仍有大量寫字樓項目落成，空置率或持續高企，對業主造成壓力。有市場人士認為，租金水平至2028年才有望實現正增長。 根據差餉物業估價署於上月公布的《香港物業報告（每月補編）》，以上環的甲級寫字樓為例，今年1月至5月的租金反覆，由高位每平方米月租829元，跌至5月低位486元，單月少於5宗交易。此外，根據測量師行亦公布最新一份物業報告，指出6月港島區甲級寫字樓的平均呎租跌至63.8港元，而中環整體呎租，亦較去年同期下跌8.7%。 空置率上升對業主構成壓力，中環區曾連續4年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，現時租金亦連跌逾兩年。 (星島網, 2024-08-06 ) 中環出租
九龍倉置業上半年商場收入及營業盈利上升，其中，海港城商場收入增加7%，營業盈利上升6%；出租率97%。（港台圖片） 九龍倉置業中期收入微升0.4%至65億元，營業盈利跌0.5%至近49.2億元。期內，酒店收入升7%至近7.5億元，但營業盈利減少64%至2400萬元。投資物業收入升近2%至55.4億元，營業盈利升近1%至近47.2億元。發展物業收入跌近64%至800萬元，營業盈利因以前年度調整而錄得7400萬元，去年同期錄得虧損1300萬元。上半年商場收入及營業盈利上升，其中海港城商場收入增加7%，營業盈利上升6%；出租率為97%。時代廣場商場收入增加4%，營業盈利升6%；出租率為94%。但寫字樓業務租務氣氛持續疲弱，海港城寫字樓收入跌2%，營業盈利跌5%；出租率為88%。時代廣場寫字樓收入跌8%，營業盈利跌10%；出租率為87%。 (RTHK, 2024-08-06 ) 海港城出租 時代廣場出租
核心商業區寫字樓空置率高企，超甲廈亦要拆細單位才能出租。中環超甲廈國際金融中心一期One ifc，一層中層全層，涉及逾2萬平方呎，近期拆細出租，其中有逾1.13萬平方呎樓面獲中資公司承租，月租料約113萬元，呎租約100元，呎租水平較高峰期逾200元大挫超過一半。 據了解，上述樓層為國金一期21樓全層，租用面積約20,402平方呎，業主為恒地（0012），多年來一直自用作展銷中心。該物業今年改為放租，意向月租306萬元，呎租約150元。 近期一家中資公司落實租用其中21樓1至4室，租用面積約11,325平方呎，月租約113萬元，呎租約100元。最新呎租水平較最初意向呎租低33.3%。至於國金一期21樓餘下樓面，目前依然在市場上放租，意向呎租由每呎150元降至最新的135元。 2018年商廈高峰期呎租逾200元 翻查資料，在寫字樓高峰期時，國金一期呎租水平曾高達逾200元水平。如2018年國金一期高層7至8室，面積2,966平方呎，以每月逾59.3萬元租出，呎租高達逾200元。 (香港01, 08/2024) 中環寫字樓出租 國際金融中心出租
香港置地﹙Hongkong Land﹚公布中期業績，截至6月底止的上半年，受累於物業公允值重估損失，虧損擴大至8.33億美元（64.9億港元），基礎虧損則為700萬美元﹙約5,460萬港元﹚，當中包括因應內地發展物業作出的一次性撥備2.95億美元(約23億港元)。 在中環持有置地廣場等貴重物業的「中環大業主」，其中環寫字樓組合空置率7.3%，較去年底7.4%水平略為改善；每方呎呎租進一步下滑至103港元，上年同期為107港元。 地產股業績在逆市周期備受關注，恒隆地產（101）早前公布，中期純利按年大挫56%，兼大削派息，股價曾大挫逾一成。 截至今年6月底止中期，恒隆地產股東應佔純利按年跌55.7%至10.61億港元，應佔基本純利17.35億元，按年跌22%，公司指出與租賃營業溢利跌，及財務費用增加有關。中期息0.12元，減少33.3%。 恒隆集團 (10)、恒隆地產 (101) 榮譽董事長陳啟宗於今年6月中出席《彭博》亞洲財富峰會時曾指出：「整個市場都正處地獄 (Everybody is in hell)」。 九倉系發出盈警。九龍倉集團 （4） 及九龍倉置業 （1997） 均預期中期可能由盈轉虧。九倉表示，根據集團投資物業半年度獨立重估，截至6月30日止6個月的應佔投資物業重估虧損，淨額可能超過同期的基礎淨盈利，或錄得股東應佔虧損，為數介乎25億至28億元之間，相對2023年同期則錄得股東應佔盈利近7億元。(新傳媒, 2024-08-02 ) 中環寫字樓出租
太古地產公布，截至今年6月30日止六個月，太古廣場及太古坊辦公大樓物業的租金調幅分別為跌16%及10%，租用率分別為97%和93%，較去年底分別跌1個百分點及升2個百分點。太古廣場一座/二座每平方呎租金90至100元，三座每平方呎租金85至95元。 零售物業方面，於今年6月30日，集團旗下的太古城中心和東薈城名店倉租用率均維持100%，太古廣場購物商場由去年底的96%回升至100%。今年上半年，太古廣場購物商場、太古城中心和東薈城名店倉零售銷售額分別跌13.1%、4.3%和2.6%。 (Etnet, 2024-08-02) 金鐘寫字樓出租 太古廣場出租
據本地媒體引述市場消息指，「舖王」鄧成波家族旗下的兩項位於觀塘的物業最近被銀主接管，總市值約13億元。 這兩項物業分別為觀塘駱駝漆中心全幢以及開源道60至62號駱駝漆大廈的多個地舖。駱駝漆中心全幢總建築面積為85,116平方呎，鄧成波家族於2014年以10.8億元買入，2017年曾以28.8億元放售但未獲承接，其後在2022年3月降價至14億元，2023年4月再降至11.2億元，今年初再次下調至11億元，但仍未找到買家，最終被銀主接管。 另外一項物業駱駝漆大廈的多個地舖總建築面積約28,494平方呎，市值去年曾達7億元，年初降價2億元求售仍乏人問津，目前市值約3億元。該物業由特賣場和花旗銀行承租，但花旗銀行預計於9月約滿遷出。 鄧成波家族近年來已接連有物業被接管，此次觀塘兩物業因市場需求疲弱和高息環境難以承受，最終淪為銀主盤。 (大紀元, 2024-08-06) 觀塘出租