香港商廈市道仍受高空置率及租戶審慎取態影響，陽光房地產基金（435）財務及投資者關係總監葉美鈴接受本報專訪時表示，市場雖已出現初步穩定跡象，惟尚未重返加租周期，該集團正透過提升出租率，以改善整體收入及派息。她又指，旗下非核心區寫字樓已採取應對策略，預先為單位提供基本裝修，吸引中小企更快進駐營運，目前在鞏固租金水平及出租率成效不錯。
陽光房地產基金在本港擁有10個乙級寫字樓項目，葉美鈴指出，其旺角、北角等非核心區寫字樓，主要面向教育、美容等服務業租戶，擁有相對固定客源，承租能力較穩定，可在一定程度上紓緩傳統辦公室需求偏弱的影響。她指出，目前為吸引中小型租戶，正增加提供附基本裝修的分間單位，讓租戶可較快投入營運，而該集團則可透過收取較高租金水平來回收裝修開支，「如果我哋提供裝修，等佢哋一進駐就立即營業，而作為回報，租戶喺租金上每平方呎畀多幾蚊嚟彌補資本開支，呢個策略成效相當唔錯，會做多啲呢類型安排，促成交易。」她稱，會按個別項目評估回報期，及設定資本開支上限。
料租金需時重拾升勢
對於整體寫字樓租金趨勢，陽光房地產基金首席策略官及資產管理聯席主管沈頌華表示，隨着未來新寫字樓供應逐步減少，加上中環金融及資產管理業需求回暖，整體市道未必會進一步明顯惡化，不過租金要重拾升勢仍需時間。她稱，寫字樓租約一般為期兩至三年，過去已簽訂的負租金調整會逐步反映於收入，故集團目前除處理續租外，亦着力填補空置單位，「要由零收入變成有租金收入」，對整體收益而言，較單純改善續租租金更直接。
引入房地產科技精簡人手
該集團旗艦甲級商廈的灣仔大新金融中心現時出租率約92%，沈頌華表示，該物業毋須以大幅減租搶客，亦正受惠部分企業重新考慮遷至傳統港島商業區，但該集團仍會因應市場定價務實洽租。葉美鈴補充，大新金融中心的銀行及金融機構租戶比例已升至約四成。隨着中環租戶需求回升，旗下上環物業亦受惠，出租率改善至九成以上。
成本控制亦是陽光房託的工作重點，沈頌華表示，面對電費及人工持續上升的壓力，近年在部分乙級商廈引入房地產科技以精簡人手，相關投資一般可於一至兩年回本，同時透過各項資產管理措施提升營運效率。
零售方面，沈頌華承認北上消費及外遊持續影響本地市場，但社區商場受衝擊相對較小，該集團現正調整商戶組合，減少純服裝店，增加醫療專科、牙科、美容及教育等民生服務。她指出，上水中心商場人流大致穩定，並已引入內地餐飲品牌，商場亦透過小紅書等渠道加強接觸訪港旅客。
重新審視收購及出售機會
對於餐飲等前期投資較高的商戶，葉美鈴表示，該集團嘗試採取較低底租、較高營業額分成的安排，有助降低租戶開業初期的經營壓力，基金亦可在商戶生意改善時分享上行收益，並透露有新開業餐廳在首兩個月已達到繳納分成租金的門檻。
另外，資本運作方面，沈頌華表示，留意到近期10億元或以下的細價物業市場開始恢復活躍，學生宿舍等資產亦值得留意，集團將重新審視收購及出售機會，但現時未有接近落實的交易。
陽光房託中期可分派收入1.64億元，按年減少2.7%，期內收入3.82億元下降2.2%，整體物業組合續租租金下跌7.6%。葉美鈴表示，陽光房託過去3至5年的分派比率大致維持在94%至97%，今年中期有關比率為94.3%，每基金單位分派8.8仙，年度化分派收益率約8.1%。葉美鈴稱，基金會保留小量資金作日常營運及資本開支，在維持具吸引力的分派回報與提升資產價值之間取得平衡。
(星島日報, 08-25-2026)
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