美國聯儲局於上月再度減息，為年內第三次減息，為大型企業擴充業務增添信心，上月租用樓面增幅顯著。本地地產代理最新統計，去年12月商廈市場錄得約336宗租賃成交，涉及樓面面積約131萬方呎，較去年同期分別減少約0.88%及上升約21.74%。港島區整體空置率輕微改善，惟九龍區則見上升。本地地產代理預期，去年12月份聯儲局再度減息，加上美國總統特朗普正式上任，對華政策進一步確定，有助進一步提振經濟氛圍，配合部分企業趕及短期落實業務發展規劃，相信1月份商廈租賃市場會維持平穩。 本地地產代理表示，資料顯示，去年12月份商廈市場錄得約336宗租賃成交，按月及按年分別減少約25.66%及約0.88%；而涉及租用面積約131萬方呎，較11月份的約116萬方呎增約13.08%，按年對比亦上升約21.74%，反映上月份大手租務較多，個別大型企業亦加快落實租務安排，其中市場消息指，金鐘太古廣場1座兩層高層合共涉及樓面約4.5萬方呎，以每方呎約90元租出，月租約400萬元，為近期核心區商廈大手租務，新租客為台灣凱基銀行，成為凱基銀行首間台灣以外的海外分行。 九龍整體空置率上升 至於甲廈空置率方面，去年12月份港島區整體空置率錄得12.68%，按月下降0.1個百分點，而與去年同期11.71%相比，則上升0.87個百分點，個別核心區則錄得顯著改善，其中銅鑼灣區去年12月份錄得空置率8.79%，按月及按年分別下跌0.22及0.68個百分點，而金鐘區空置率按年改善幅度大，減幅錄得0.48百分點。 至於九龍區空置率則有待觀察，整體空置率錄得13.66%，按月及按年分別增加0.13及0.66個百分點。尖沙咀空置率最新錄得8.33%，按月升0.42個百分點；觀塘錄得約11.62%，按微跌0.19個百分點，惟按年仍有1.54個百分點的差距；而九龍灣空置率亦維持於25.19%的高水平。 本地地產代理稱，政府的「總部經濟」政策已開始見效，近月外資公司來港設立總部及分部等租賃個案亦有明顯增加，加上受惠於息口多次下調及美國特朗普正式上任，對華政策亦有所確定等利好因素，相信不少企業即將會落實業務發展，對本地寫字樓租務市場有正面幫助，預料短期內租務市場會平穩發展。 (am730, 01-26-2025)
市場資訊
香港工業式微已久，但多區仍有大量工廈有待「活化」，並遇上不少挑戰。有外地回流香港的大業主在樓市高峰期2019年參與了政府推出的活化工廈計劃，花逾8,000萬元活化觀塘區舊式工廈，並更改為商廈用途，但面對市場前景未明，坦言「好大挑戰」。不過，大業主仍然計劃推出「零租」優惠給有意發展藝術的年輕人，希望令大廈更具文化氣息。 Mak Group董事Vincent接受《星島頭條》訪問表示，現已重建完成的MG 162商廈，前身為華康工業大廈，建於1960年代，當年由爺爺經營橡膠鞋廠，並提供給越南及美國作軍事用途，但其後第二代移民外地，大廈空置逾30年，直至第三代回港後才知道有已空置多年的大廈，並參與了2018年推出的活化工廈2.0計劃。 在活化計劃下，工廈可以在免補地價下轉為商廈用途，同時新增零售及餐飲用途，改裝後亦須預留10%樓面作藝術發展用途。 Mak Group另一董事Jenny提到，該工廈荒廢超過30年，外觀和內部已十分殘破，但因為看到海濱道一帶不斷發展，例如牛頭角有宏利廣場、海濱匯，JP Morgan等亦有進駐該區，加上周末也有家長帶小朋友去海濱公園玩耍，覺得有一定消費潛力，於是公司在2019年花逾8,000萬元進行重建MG 162商廈。目前物業重建後樓高8層，每層有1至5個單位，面積由600至11,000平方呎，平均呎租13元至14元不等。 事實上，活化工廈最早追溯至2009年，中間曾經擱置，其後在2018年10月重啟計劃，規定工廈改裝後須預留10%樓面作政府指定用途，或容許相關工廈重建項目可放寬最高核准非住用地積比率，上限為20%。值得留意的是，去年公佈的《施政報告》將多項快將到期的活化工廈措施，再延長至2027年底，但原先工廈改裝後須預留10%樓面作政府指定用途的規定，已經移除。 業界憂今年呎租跌逾10% 然而，工商廈市道仍面對下行風險。本地地產代理表示，全港整體工商廈租務市場成交每況愈下，2024年首季約2,570宗、第二季跌至約1,800宗，第三季再回落至約1,600宗，第四季更跌至歷史新低約1,200宗。以觀塘區為例，即使是鄰近港鐵站的駱駝漆大廈，高層亦有不少空置單位。他又預計，2025年鄰近港鐵站的工商廈呎租會下跌5%，遠離港鐵站的工商廈呎租更會跌超過10%。 Jenny則表示，MG 162商廈在去年7月落成後面對招租壓力，雖然預留餐飲的樓面面積，但面對消費降級、不少市民出外及北上消費，直言「好大挑戰」，目前有部份單位已出租，商戶包括為媒體製作公司、寵物酒店及保安公司等。另外，她表示，計劃推出「零租」優惠給有意發展藝術的年輕人，暫定「零租」期為半年，冀望可以帶旺人流。 細單位分租市場逆市受捧 另一方面，觀塘區分租市場卻很活躍，本地地產代理指經濟不景氣時，如果是創業需要地址收件，約50呎至300呎商務中心或分間工作室仍是有市場需求，因為金額及負擔較少，平均呎租亦可達26至27元。相比之下，大單位的工商廈租務較為無力，平均呎租由16元至20元不等。 成交方面，他指2017年至2019年為觀塘區工商廈的高峰，全新高層工商廈平均呎價約1.2萬元，但現時已跌逾一半，平均呎價約6,000元，部份低層呎價跌至約4,000元。他又指，去年底偉業街145號越成工業大廈一個低層約6,000呎單位，成交價為1,038萬，呎價更跌至1,730元。 (星島日報, 01-25-2025)
測量師行日前發表的《香港地產市場觀察》報告指出，去年12月整體甲級寫字樓租賃市場錄得負44,600方呎淨吸納量，主要歸因於缺乏大型租賃成交。去年底整體市場空置率輕微上升0.1%至13.2%。其中，港島東及九龍東的空置率分別上升至12.4%及18.6%，而中環空置率則維持在11.6%。 去年12月租金跌0.5% 測量師行表示，去年12月整體市場租金按月下跌0.5%。主要分區市場中，中環及九龍東租金持續下跌，分別下調0.4%及0.8%。此外，灣仔/銅鑼灣及港島東的租金亦分別下跌了0.5%及0.8%。由於今年仍不乏寫字樓新供應，租金及空置率仍會受壓。 租賃需求集中五大商業區 去年佔有98.3%的甲級寫字樓淨吸納量來自中環、灣仔/銅鑼灣、香港東、尖沙咀及九龍東五個主要分區市場，反映主要商業區租金顯著回落後，對租客極具吸引力。上月較為觸目的成交為Oak Tree Investments承租中環國際金融中心二期14,600方呎(租用面積)，將由花園道三號遷出。 測量師行表示，去年寫字樓租賃需求約有98.3%集中於五大商業區，相信原因之一是主要商業區的整體甲級寫字樓租金已較2019年的高峰期下跌約40%，加上，商業區近年有多幢新商廈落成，無論樓宇規格、質素及每層樓面面積較大均較見進步，對目前注重成本及希望提升辦公空間的租客均具吸引力。 (am730, 01-24-2025)
測量師行發布《香港地產市場觀察》報告，指去年98.3%的甲級寫字樓淨吸納量，是來自中環、灣仔/銅鑼灣、香港東、尖沙咀及九龍東等5個主要分區市場，反映主要商業區租金顯著回落吸引租客。測量師行指出，上述商業區甲級寫字樓租金已較2019年高峰期下跌約40%；加上商業區近年有多幢新商廈落成，在樓宇規格、質素及樓面面積大有進步，吸引注重成本及希望提升辦公空間的租客。去年12月甲級寫字樓租賃市場錄得負4.46萬方呎淨吸納量，主因缺乏大型租賃成交。去年底整體市場空置率微升0.1個百分點至13.2%；其中，港島東及九龍東的空置率分別升至12.4%及18.6%，而中環空置率維持11.6%。測量師行表示，上月整體寫字樓市場租金按月下跌0.5%。主要分區市場中，中環及九龍東租金續跌0.4%及0.8%；灣仔/銅鑼灣及港島東租金分別跌0.5%及0.8%。由於今年仍不乏寫字樓新供應，租金及空置率仍會受壓。 (YAHOO財經, 01-23-2025)
測量師行今天發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，去年佔有98.3%的甲級寫字樓淨吸納量來自中環、灣仔/銅鑼灣、香港東、尖沙咀及九龍東五個主要分區市場，反映主要商業區租金顯著回落後，對租客極具吸引力。 去年12月整體甲級寫字樓租賃市場錄得負44,600平方呎淨吸納量，主要歸因於缺乏大型租賃成交。去年底整體市場空置率輕微上升0.1%至13.2%。其中，港島東及九龍東的空置率分別上升至12.4%及18.6%，而中環空置率則維持在11.6%。 測量師行表示，去年12月整體市場租金按月下跌0.5%。主要分區市場中，中環及九龍東租金持續下跌，分別下調0.4%及0.8%。此外，灣仔/銅鑼灣及港島東的租金亦分別下跌了0.5%及0.8%。由於今年仍不乏寫字樓新供應，租金及空置率仍會受壓。 (YAHOO財經, 01-23-2025)
上月聖誕節及元旦假期港人外遊創高峰，根據入境處數字，由12月20日至29日起計，10天內共錄得接近361萬香港居民出境，與去年同期相比上升約兩成，整體零售市道氣氛相對疲弱，最新舖位租務交投亦錄得價量齊跌。 據本地地產代理統計，12月商舖市場共錄得約209宗租賃成交，涉及成交金額錄得約1,959萬元，按月分別下跌約35.49%及44.36%。本地地產代理預測，1月份新年檔期為傳統消費旺季，相信會有不少節慶相關行業趁機短租舖位營商，預料商舖租務會稍增至約250宗水平。 本地地產代理表示，資料顯示，12月份錄得209宗的租務成交，較11月份急跌約35.49%，按年亦跌約28.42%；成交金額錄得約1,959萬元，按月跌約44.36%，按年則跌約37.51%。月內錄得個別大宗租務成交，尖沙咀彌敦道26號地庫、地下及1樓3號舖，面積約8,500平方呎，成交月租約100萬元，平均呎租約118元，由星資證券行長橋證券承租。 至於空置率走勢方面，本地地產代理續稱，12月份核心消費區商舖空置率平穩發展，中環區表現最為突出，最新空置率錄得6.93%，按月調低約0.41個百分點，按年亦跌約1.25個百分點；銅鑼灣區空置率最新錄得約6.04%，按月亦錄得約0.05個百分點的跌幅。另一方面，九龍區包括尖沙咀及旺角區空置率按月分別錄得0.04及0.01個百分點的輕微增幅，但按年則有明顯改善，尖沙咀空置率較去年同期為低，減幅約3.11個百分點。 本地地產代理指出，根據入境處數據，去年12月20日至29日起外遊高峰期間，10天內共錄得接近361萬香港居民出境，以香港750萬人次人口計算，反映接近約半數港人曾出境外遊，與去年同期相比上升約兩成，令本港零售市道氛圍轉淡靜，直接削弱租戶開業的信心，導致租務價量齊跌。本地地產代理相信，1月份新年檔期為傳統消費旺季，加上深圳一簽多行措施亦見奏效，內地旅客來港數字亦見增多，吸引不少與節慶相關的租戶如花店、利是封店等趁機短租舖位經營，相信可有效消化吉舖，改善整體空置量，料租務宗數可增至約250宗水平，惟由於短租個案涉及面積及金額較少，相信成交金額會維持偏低水平。 (香港經濟日報, 01-22-2025)
沙田石門一帶近年轉型成為商貿區，其中在安心街一帶改劃2幅官地作「商業」用途，計劃將提供約122.7萬平方呎樓面，屬於區內比較大型的商業項目。 過往以工業及住宅發展為主的石門及小瀝源一帶，在過去10年亦有不少商業項目落成，政府在2011年至2014年年間，先後推出4幅商貿地，分別興建成現時京瑞廣場1、2期等項目，再加上區內部分工廈重建成酒店，或改裝成商廈，均令到石門一帶開始出現轉型。 至於政府方面，亦物色區內有潛力的官地以改劃成商業發展，進一步加速石門轉型以及增加商業樓面供應。當局近年就建議改劃石門安心街，以及鄰近的小瀝源的3幅用地作商業發展，其中比較大規模為臨近城門河地段的2幅用地。 (香港經濟日報, 01-22-2025)
金鐘作為本港核心商業區，甲級寫字樓雲集，吸引眾多優質企業進駐。本地地產代理表示，現有力寶中心第二座中層05室放租，物業建築面積約1,930平方呎（未核實），意向呎租約39元，每月租金約7.5萬元。單位景觀開揚，附設全寫字樓裝修，目前交吉，可即租即用。 該單位間隔靈活，包括4個房間、會議室及儲物室等，適合多類型行業需求。力寶中心設有12部載客升降機及1部消防升降機，並提供停車場及上落客位，交通便利。本地地產代理指出，大廈租戶涵蓋各國駐港總領事館、基金及投資公司等，濃厚的商業氛圍有助提升企業形象。 力寶中心位置優越，設有有蓋通道連接港鐵金鐘站及周邊大型商場如太古廣場和金鐘廊，周邊零售及餐飲配套完善，提供便利的商業及生活設施。本地地產代理補充，近期力寶中心租務成交呎租介乎約33至44元，該單位定價屬市價範圍，吸引實力用家承接。 (大紀元時報, 01-21-2025)
銅鑼灣航空大廈低層全層放售，由本地地產獨家代理，意向價約3,429萬元，平均呎價7,500元，較2019年高位呎價回落逾五成。單位面積約4,573平方呎（未核實），配備豪華裝修、4.5米特高樓底及實用閣樓，享維園及城市景觀，屬舖契用途，靈活性高，可用作寫字樓、零售、美容及會所等。 該物業位於銅鑼灣高士威道8號，樓高28層，由新時代置業興建，設計時尚，毗鄰多間酒店及香港中央圖書館，地理優勢突出。據本地地產代理表示，航空大廈過去成交紀錄為2019年11樓全層，面積約2,729平方呎（未核實），呎價達17,222元，創該廈新高，因此是次放售單位叫價已較高位回落約56%。 目前大廈出租率高，用戶涵蓋金融、貿易、教育及數碼營銷等行業，僅餘一全層單位放租。此次放售單位折讓幅度吸引，適合自用或投資，預計市場反應熱烈。 (大紀元時報, 01-20-2025)
商廈市場去年迎來兩次減息，本地地產代理表示，上半年寫字樓買賣市場難有見起色，期望下半年內地政策見效，經濟重現升軌，預測全年寫字樓售價跌5至10%。核心區如中環、金鐘及尖沙咀的甲廈抗跌力較強，有傳統用家支持，預計跌幅5%內。 港島區錄16宗成交 2024年第四季錄約156宗商廈成交，按季及按年分別增28.9%及21.9%，為2024年季度最佳表現，全年累計錄約537宗成交，比2023年減少約11.5%。第四季港九指標商廈成交相當突出，港島區指標商廈錄約16宗成交，按季增一倍，全年港島區錄約31宗指標商廈成交，較2023年20宗升55%。九龍區指標商廈第四季交投見增長，錄約8宗成交。買家看準減息周期始動，加上商廈價格由高位暴跌，遂加快入市自用或投資。 整體空置率近14% 本地地產代理稱，商廈租賃交投穩定，第四季錄約1363宗租務，總計2024年約5502宗租務，較2023年約5458宗微升，涉總承租面積約1481.43萬方呎，較2023年微跌，反映企業趨向縮減樓面。截至2024年底，整體空置率接近14%，涉樓面1300萬方呎，再創新高。今年預計增加約400至500萬呎新供應，為租金帶來壓力，預料再下調5至10%。 (星島日報, 01-20-2025)
由裕泰興集團已故創辦人「九叔」羅肇唐的次子羅守輝持有、位於尖東加連威老道94號的明輝中心零售基座，落實以8.8億元沽出，新買家為香港城市大學。值得留意，該商場疫情前的意向價約27億元，而在去年放售時，市場估值也高達16.8億至19.2億元。以最新市傳成交價約8.8億元計算，較高峰期叫價27億元，大劈價67%。 據資料顯示，上述明輝中心零售基座物業以8.8億元沽出，新買家為香港城市大學（CITY UNIVERSITY OF HONG KONG）。該物業為一座地庫至三樓之基座商場，物業鄰近港鐵尖沙咀站、尖東站及紅磡站。商場佔地共7層，批核之建築面積共約90,222平方呎。物業將以交吉形式出售。 該物業基座商場佔全幢明輝中心的不分割份數超過50%，每層樓面面積約10,316至14,477平方呎。地庫至3樓之業主擁有絕對自主權更改變動此7層的間格及用途。 羅守輝放售尖東明輝中心商場 估值低至16.8億 疫情前叫價27億 曾斥2.3億翻新物業 設觀光升降機、大型LED顯示屏 此外，業主於2017至2020年耗資逾2.3億元為物業翻新，除設有全新子彈觀光升降機及高清玻璃幕牆外，更裝有三枚大型LED顯示屏及六塊廣告牌，為物業帶來廣告效益。 業主於疫情前的意向價約27億元，2023年5月份推出放售時，市場估值為16.8億至19.2億元。 (香港01, 01-16-2025)
東涌及周邊地段未來料有4個商業項目推出，其中規模最大的航天城11 SKIES項目，預計於今年起陸續落成，其娛樂體驗設施部分料於今年第2季陸續開幕。 政府在最新施政報告公布，將聯同機管局擴大「機場城市」，以建構世界新地標，包括發展亞洲博覽館第二期、設置遊艇港灣及空運鮮活市集等，可見當局期望發展該區的決心。而觀乎目前供應，如計入赤鱲角機場，東涌及周邊料將有4個商業項目供應，合共為區內增逾590萬平方呎商業樓面，當中新世界 （00017） 發展的航天城11 SKIES規模最大，總樓面面積達380萬平方呎。 娛樂設施料第2季開幕 航天城11 SKIES將會提供大型零售、娛樂設施及3幢甲級寫字樓K11 ATELIER 11 SKIES，整項目總投資額逾200億元。項目的零售部分佔約266萬平方呎，提供逾800間商舖，另外設有57萬平方呎的沉浸式體驗娛樂設施，首階段娛樂設施將於2025年第2季開幕，而項目的零售、餐飲等服務則會配合機場與航天城整體項目的發展時間，計劃於今年第4季起逐步投入服務。 同時，其3幢寫字樓涉及總樓面約57萬平方呎，早在2022年7月已經陸續入伙，辦公室的單位面積介乎約1,696至33,868平方呎，吸引不少金融機構、健康醫養及初創企業進駐。 另外，未來該區及附近亦有大型鐵路商住項目發展，包括港鐵 （00066） 旗下的東涌東站及小蠔灣2個項目。 (香港經濟日報, 01-15-2025)