香港寫字樓物業的供求失衡持續，內地情況亦是相若，國際信貸評級機構惠譽的企業評級董事鄧碧瑩不諱言，中港房地產行業展望惡化，其覆蓋的內地和香港商業地產投資公司，明年經營環境挑戰重重。預計這些企業寫字樓組合的續租租金調升率，無論內地或香港，都將會出現低雙位數百分比的收縮，不利企業的營運指標，惟幸減息周期或減輕這些公司的財務壓力。
甲廈空置率恐升至19%
惠譽預計，目前寫字樓供過於求的局面將持續至2025年，內地多數主要一、二線城市寫字樓空置率仍將高達20%以上。香港甲級寫字樓新增供應量更將增加一倍，其中大部分或將於明年第四季度竣工，並且當前疲弱的經濟前景或令新增寫字樓的使用率變得不確定。該機構預計，到明年末，香港甲級寫字樓空置率將從2024年的16至17%，進一步升到18至19%。
不過，該行亦認為，儘管過去一年租金率有所下降，但因為寫字樓租戶有「流向優質資產」的傾向，進而令香港甲級寫字樓的出租率保持大致穩定。尤其是因租金走低改善了香港傳統核心商務區寫字樓的可負擔能力。展望明年，高端寫字樓租金進一步下降或將繼續鼓勵企業搬遷，惟要留意搬遷成本和不確定的企業前景可能會嚇退部分租戶的升級決策。
中港零售續約租金下行
至於在減息周期下，惠譽相信，其評級覆蓋的多數企業將可受惠，抵銷經常性EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）的下滑，利息覆蓋比率將保持穩定，或者在某些情況下可獲得溫和改善。
對於零售物業，該行預計，明年中港兩地零售物業續租租金調升率將出現中性至略微收縮的趨勢。主要原因包括香港人北上遊令本土消費承壓，而且無論中港，由於消費能力減弱，奢侈品零售消費依然不振。更甚的是，由於港元強和日圓弱的原因，香港部分零售將流失至日本。
(東方, 2024-12-07)
