政府終於宣佈暫停推進交椅洲人工島，意味「明日大嶼」基本上名存實亡，當日被吹噓的「第三個CBD」幻想也正式破滅。政府多年來尋尋覓覓，想在中環以外建立其他CBD，隨着被寄予厚望的啟德/九龍東這個所謂「CBD2」陸續走樣，當局的願景至今仍未實現。筆者認為，其實不用「眾裡尋他千百度」，第二個CBD（即中環2.0）的真命天子一早已存在，這個地方正是有齊高鐵站及機場快線站，兼且坐擁綜合文化藝術區的西九龍。
眾所周知，本港中環一帶的傳統CBD商業區早已飽和，2011年時任特首曾蔭權在《施政報告》提出「起動九龍東」願景，把啟德跑道區連同觀塘、九龍灣兩個商貿區打造成「CBD2」。可是，郵輪碼頭的徹底失敗、單軌列車被煞停再翻生、多幅商業用地被改劃做住宅，加上1萬個簡約公屋單位硬塞入內，不認還需認，「CBD2」願景已經嚴重走樣甚至爛尾。
或者有人會認為，WFH盛行，辦公室需求減少，CBD已變得不太重要。不過，筆者認為本港仍然以金融中心作定位下，在中環以外的確仍需要另一個CBD，這是毋庸置疑的。但世界不斷在變，尤其疫情過後，新的CBD不應再複製中環舊模式，亦不是劃一個佔地很大的新地區，塞入大量商廈再加一個海濱公園就當成是CBD。現代的CBD佔地不需太大，辦公室數量應貴精不貴多，交通銜接到內地同時也要方便連繫國際，更重要的是要有商業以外的休閒消費、文化藝術及綠化空間設施配套。
西九龍就有齊上述條件，這裡最獨一無二的優勢就是2018年通車的高鐵站。自從國家將香港納入大灣區發展策略後，可便捷往來中港商業區的西九高鐵站，成為未來區內「一小時生活圈」的關鍵基建，從西九坐高鐵到深圳北只需14分鐘，在商務出行上有很大優勢。對於國際性企業來說，CBD是否短時間內往來機場也十分重要，由九龍站乘機場快線往機場只需約22分鐘，這方面絕對可媲美中環。
此外，連接九龍東西的中九龍繞道（油麻地段）預計今年通車，繁忙時段由油麻地往返九龍灣的車程，將由30分鐘大減至約5分鐘，屆時由九龍東去西九參加商業文娛活動將極其方便，這種四通八達的交通配置，充分突顯出西九核心樞紐的地位。除了交通接駁功能外，繞道油麻地出入口上蓋，更有一個面積達3.2萬平方米的園景平台，與西九高鐵站巴士總站的園景平台相連，形成一條貫通油麻地至西九文化區的行人走廊。這條鬧市中罕有的連貫綠化帶，方便旺角、大角嘴、油麻地、佐敦的居民步行前往西九高鐵站或西九海濱，大大提升各區之間的連繫性。
由於新世代CBD不再是純商業區，放工時間後不應再一片死寂，故此西九龍區內固有的傳統旺區如尖沙咀、佐敦，正好成為絕佳的休閒消費地方。至於近年搞得有聲有色的西九綜合文化藝術區，匯集了表演展覽場地、海濱長廊，還有M＋博物館及故宮文化博物館，集合中西文化特色。綜合來說，繞道工程與西九文化區造成的協同效應，將西九龍CBD的價值大大升級，這對於外資企業來說，肯定是一個極具吸引力的賣點。
舉個例子，跨國投資銀行瑞銀集團預計將於2026年進駐高鐵站上蓋的新建辦公大樓內，最近九龍站上蓋的ICC 99樓，也有滙豐落戶其中，設立佔地逾2萬平方呎的卓越尊尚財富中心，並創下「最高樓層的銀行」的健力士世界紀錄。這些都顯示跨國企業重視這一區發展潛力，也是西九龍有力成為新CBD實實在在的認證。西九龍未來還有多個甲級寫字樓發展項目推出，主要行高級路線，重質不重量，在多種有利條件下相信不愁沒有大企業垂青。
政府在尋找新CBD方面，已經行了太多冤枉路，啟德／九龍東、人工島以至北都的洪水橋也曾經被視為新CBD，至今有些已是明日黃花，有些更已無人再提起。筆者希望政府細心看看西九龍「燈火闌珊處」，這一帶根本就是最現成的CBD，日後只要當局加以輔助整合，完善區內交通細節，相信這裡必可發光發亮，成為本港發展新動力之地。
(yahoo財經, 09-20-2025)
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