租賃關鍵字
- 區域定義
- 租期
- 中斷條款/銷售與重建條款
- 轉租權
- 優先租用權
- 租金
- 管理費
- 政府差餉及租金
- 免租期
- 免租許可期
- 裝修津貼
- 印花稅和法律費用
- 保證金
- 保險
- 裝修按金及批圖費
- 保證
- 移交條件及恢復
- 停車場
- 租賃協議形式
區域定義
- 實用面積
實用面積是指單位內專屬於租戶的可用面積。它代表可供租戶使用的實際空間，不包括公共區域，例如走廊、樓梯間或共用設施。實用面積通常包括單獨的辦公空間、會議室、但不包括私人衛生間以及指定供租戶專用的任何其他區域。這是租戶支付費用並在單位內佔用的區域。 - 可租用面積
可租用面積，也稱為可出租面積或可出租面積，是指單位內可出租給租戶的總面積。它包括淨面積和公共面積的比例份額。公共面積可能包括走廊、電梯、大廳、樓梯、共用衛生間以及物業內多個租戶使用的其他公共空間。可租用面積代表業主可以向租戶提供出租的總空間，通常使用標準化方法進行測量，以確保租金計算的一致性和準確性。 一般的實用率為75 至90% 不等。 - 建築面積
建築面積代表單位的總建築面積，包括所有可用空間、公共區域和服務區域。它包括實用面積、租用面積以及建築物內的機械房、公用設施空間、儲存區域和共享設施等任何其他區域。總面積包括房產佔地面積內的所有面積，提供房產總規模和範圍的整體衡量。它通常用於評估建築效率、建築成本以及建築法規的合規性。實用率可能只有70% 或更低。
租期
在商業租賃中，租賃期限是指承租人同意從業主處佔用和租賃商業房產的時間長度。它代表租戶和業主之間的合約協議的期限，概述了租戶有權使用和占用租賃單位的具體期限。
租賃期限
在香港，辦公空間的典型租賃期限為2至3年。一些較大或較成熟的企業選擇更長的租賃期限，即 5 至 10 年。
附有續約選項的租賃
具有續租選擇權的租賃，也稱為租賃續租條款，是租賃協議中的一項條款，授予租戶在初始租賃期限之後延長或續租一段時間的權利。此選項允許租戶繼續佔用房屋並延長租戶和房東之間的合約關係。續租的特定條款和條件，例如續租期限和任何相關的租金調整，通常在租賃協議中概述。
租金檢討條款
租金檢討條款，也稱為租金調整或租金上漲條款，是租賃協議中的一項條款，允許在租賃期間內定期調整租金金額。商業租賃協議中通常包含租金審查，以考慮市場狀況、通貨膨脹或其他可能影響房產租金價值的因素的變化。租金審查條款概述了確定新租金金額的方法或公式，並規定了租金調整的時間間隔。這可以是每兩年或每三年一次、或在租賃期內的特定年期進行。
退租條款 / 買賣及重建條款
退租條款
退租條款，也稱為終止條款或提前終止條款，是租賃協議中的一項條款，允許租戶或業主在固定租期屆滿之前終止租約。該條款提供了彈性和終止租約的機會，但需遵守租賃協議中的具體條件和通知要求。對於可能需要搬遷或縮小業務範圍的租戶或可能需要該場所作其他用途的業主來說，退租條款可能是有益的。
行使退租條款的條件和要求可能會有所不同，但通常包括提前在指定時間內提供通知、遵守特定條件（如租金欠款、維修）以及可能支付違約金或履行租賃協議中的其他義務等因素。退租條款通常是在簽署租賃協議時進行協商和達成的。
買賣及重建條款
買賣及重建條款，有時也稱為重建條款或再開發條款，是租賃協議中的一項條款，允許業主在物業計劃出售或進行重建時終止租約。該條款賦予業主權利，在出售物業給新業主或進行大規模翻新或重建時終止租約。
在這種情況下，業主可能會向租戶提供有關拟售或重建計劃的通知，租賃協議將概述有關終止租約的具體條款和條件，包括通知期限、補償金額以及提供給租戶的任何搬遷援助。買賣及重建條款通常保護業主在重新定位或最大化物業價值方面的利益。
在香港的商業租約中，通常有六個月的提前通知期。
轉租權
轉租權，也稱為轉租條款或轉租規定，是租賃協議中的一項條款，授予租戶將租賃場所的全部或一部分轉租給第三方的能力。該條款允許租戶將他們租賃的空間轉租給另一個個人或企業，即轉租客，同時仍然保持與業主的主要租賃協議。
優先租用權
優先租用權是一項合約條款，授予特定方在物業或機會提供給其他人之前，有機會進行交易或達成協議的權利。在商業租賃的背景下，優先租用權通常指的是一項條款，給予租戶選擇權，如果業主決定將特定物業租賃給他方，租戶可以選擇租用此特定物業。、
租金
基本租金
基本租金為合約租金，指的是商業租賃協議中租戶與業主之間約定的固定或基本租金金額。在應用任何調整（如租金上漲或營業額租金）之前，這是租賃協議中指定的初始租金。面租金通常以每平方英尺或每月的固定金額表示，並作為計算租戶租金負擔的基礎。
有效租金
有效租金：
有效租金，也稱為淨有效租金，是考慮到業主任何津貼（如免租期和免許期）後，租戶在租賃期內實際支付的租金金額。它代表了租賃期內的平均月租金或年租金，考慮到業主提供的任何免租期、租戶改善補貼或其他財務安排。
有效租金是通過將租賃期內的總財務考慮（包括任何預付的津貼）除以租賃期的總月數或年數來計算的。它提供了對租戶在租賃期間的持續財務承擔的更準確的呈現，並可以更好地比較不同租賃報價或結構。
營業額租金
營業額租金通常在零售租賃中出現，也稱為百分比租金或以收入為基礎的租金，是商業租賃中一種基於租戶銷售額或收入的租金結構，而不是一個固定金額。在這種安排中，租戶除了或代替面租金外，還按照其銷售額或收入的一部分支付租金。營業額租金使業主能夠分享租戶的成功，並將租金支付與租戶的業績相匹配。
管理費
管理費是支付給物業管理公司或個人物業經理的費用，作為他們代表業主監督和管理物業的服務。管理費是每月定期支付的費用，需要提前支付。該費用可能會受到管理公司定期調整或修訂的影響。通常，管理費包括與維護和運營物業的公共區域相關的各種費用，例如中央空調費用和公共區域清潔費用。這些費用涵蓋了維護和保養共享空間，使所有租戶受益。
政府差餉和地租
政府差餉
政府差餉是香港政府對城市內所有可估定物業徵收的一種財產稅。差餉是根據物業的估計租金價值計算的，金額為該價值的5%，該價值由差餉物業估價署確定。
政府地租
政府租金是適用於香港特定區域的物業的一種支付形式，包括新界、九龍邊界街以北的新九龍，以及位於香港島或九龍的物業，其土地租約在1985年5月27日或之後簽發或延長。雖然政府租金是對物業業主徵收的，但通常會在商業租賃協議中轉嫁給租戶。
政府租金的評估是基於物業的可估定價值的3%。可估定價值由差餉物業估價署確定，代表了物業的年租金價值的估計。可估定價值的任何後續變化都將導致對政府地租的相應調整。
免租期
免租期是指在租賃協議期間的一段指定期間內，租戶無需向業主支付租金。這是業主向租戶提供的一種協商讓步，通常作為各種原因的獎勵或補償。
免租期通常用於業主激勵租戶租賃特定物業，或在租戶入住初期提供支持。它可以用於吸引新租戶、鼓勵續租、促進租戶改善，或在業務啟動階段提供經濟援助。
免租期的持續時間由業主和租戶協商確定，通常在租賃協議中具體規定。根據協商和具體情況，免租期可以從幾個月到一年不等。
免租許可期
免租許可期通常指的是被授權人獲得使用特定物業或資產的許可或授權的時間段。這是被授權人在授權期限內具有合法權利佔用、利用或進入被授權物業或資產的約定時間。
授權期限的性質與租金免費期類似，業主可以利用授權期限來進行租賃協商。
裝修津貼
裝修津貼通常指業主或其他實體提供的財務激勵或津貼，以協助租戶支付租賃空間裝修或定制所涉及的成本，以滿足他們的特定需求和要求。
裝修津貼的可用性和條件可能因業主、物業和租賃協議而有所不同。通常裝修津貼是作為租賃條款的一部分進行協商的，可能取決於租賃期限、租金金額或租戶的業務類型等因素。
印花稅和法律費用
印花稅
印花稅是對租賃協議徵收的稅款，以確認和執行它們的法律地位。
目前的稅率如下：
未定義或不確定：根據年度租金或平均年度租金的0.25%
不超過1年：根據應支付的總租金的0.25%
超過1年但不超過3年：根據年度租金或平均年度租金的0.5%
超過3年：根據年度租金或平均年度租金的1%
法律費用
法律費用包括與租賃協議的談判、準備和執行相關的法律服務和專業建議所產生的費用。
在香港商業租賃的背景下，通常習慣上，業主和租戶各自承擔與準備和審查租賃協議相關的法律費用。然而，值得注意的是，在某些情況下，涉及分層樓宇或某些開發商的情況下，無論租戶是否選擇聘請獨立的律師事務所代表他們，租戶可能需要支付部分，通常是業主法律費用的一半。
保證金
保證金是指租戶向業主支付的一筆金錢，作為對租賃義務履行的一種財務保證或擔保。該保證金用於保護業主免受租戶可能對租賃條款的任何潛在違約行為的損害。
保險
保險在大多數商業租賃協議中，業主通常要求租戶購買特定保額的財產保險。這種保險旨在保護免受可能因火災、洪水或對帷幕牆或玻璃等物品的損害而產生的第三方責任。這項要求旨在確保租戶對租賃場所可能產生的風險和責任擁有足夠的保護。
裝修按金及批圖費
裝修按金
裝修按金，又稱裝修保證金或翻新押金，是租戶向業主支付的一筆金錢，作為對在裝修或定制租賃場所的過程中可能發生的任何損害或改變的保證金。它為業主提供了一種對租賃期限結束時對裝修準則不符或潛在的還原成本的非遵守提供財務保護。具體的裝修押金金額通常在房東和租戶之間協商一致並在租賃協議中明確指定。裝修押金在裝修完成後可以退還。
批圖費
批圖費是由業主或其授權代理人收取的費用，用於審核和批准租戶租賃商業物業的裝修申請。該費用涵蓋與評估租戶裝修申請。批圖費通常是一次性支付，無論申請的結果如何，都不予退還。
裝修保險
在裝修期間，租戶可能有義務獲得一定金額的裝修保險，以防止在租賃場所裝修過程中可能發生的損失或損害。該保險提供對第三方受傷和對他人造成的損害的保障。
保證
個人擔保
個人擔保是個人（通常是企業主或高階主管）所做的法律承諾，對公司或另一方的債務或義務承擔個人責任。透過簽署個人擔保，個人同意在公司或一方未能履行其義務的情況下承擔個人的財務義務。它為貸方或債權人提供了額外的一層安全保障，如果主要債務人違約，他們可以向擔保人的個人資產提供追索權。租戶有時會要求個人擔保，特別是新創公司或歷史很短或財務資本薄弱的公司。
銀行擔保
銀行擔保是銀行代表租戶發行的金融工具，為房東提供保證和財務保障。它是銀行對承租人的義務將得到履行的承諾，如果承租人未能履行這些義務，銀行將向房東賠償至保證金額。
移交條件及恢復條件
交接條件
移交狀況是指出租屋從房東移交給承租人時的狀態或狀況。它包括空間的物理狀況，以及租賃協議中概述的任何特定要求或條款。
在租賃單一產權建築物的情況下，房東通常會提供包括平整地板和完整天花板系統（包括天花板、燈箱、噴水系統和中央空調管道）的移交條件。
精裝單位通常指的是「原樣」狀態，裝飾是前租戶留下的。
恢復條件
恢復條件是指在租賃期結束或租賃終止時將租賃房屋恢復到原來狀態的要求和義務。它概述了租戶必須採取的行動，以刪除其入住期間所做的任何更改、修改或添加，並將房屋恢復到指定狀態。
停車場
由於核心商務區的停車位通常有限，因此大型空間佔用者可能會優先考慮確保停車位以容納其員工和客戶。透過單獨的許可協議來滿足停車需求，房東和租戶都可以確保停車安排得到適當記錄並達成一致，從而提供清晰度並避免潛在的衝突。
租賃協議形式
在單一產權建築物中，租賃協議通常由房東或其律師起草，通常遵循標準化格式，其條款和條件適用於建築物內的所有租賃。考慮到各種可能性以及困難租戶的潛力，這種標準化方法對於為房東提供一致的保護是必要的。
另一方面，對於分層產權建築物，租賃協議的形式通常更簡單。它可以由租賃代理人、房東的律師準備，甚至可以從當地的書店購買。在高度重視合約法適用的香港，業主和房客均受到相關法例的良好保障。
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