租赁关键词
- 区域定义
- 租期
- 退租条款 / 买卖及重建条款
- 转租权
- 优先租用权
- 租金
- 管理费
- 政府差饷及租金
- 免租期
- 免租许可期
- 装修津贴
- 印花税和法律费用
- 保证金
- 保险
- 装修按金及批图费
- 保证
- 移交条件及恢复
- 停车场
- 租赁协议形式
区域定义
- 实用面积
实用面积是指单位内专属于租户的可用面积。它代表可供租户使用的实际空间，不包括公共区域，例如走廊、楼梯间或共用设施。实用面积通常包括单独的办公空间、会议室、但不包括私人卫生间以及指定供租户专用的任何其他区域。这是租户支付费用并在单位内占用的区域。 - 可租用面积
可租用面积，也称为可出租面积或可出租面积，是指单位内可出租给租户的总面积。它包括净面积和公共面积的比例份额。公共面积可能包括走廊、电梯、大厅、楼梯、共用卫生间以及物业内多个租户使用的其他公共空间。可租用面积代表业主可以向租户提供出租的总空间，通常使用标准化方法进行测量，以确保租金计算的一致性和准确性。 一般的实用率为75 至90% 不等。 - 建筑面积
建筑面积代表单位的总建筑面积，包括所有可用空间、公共区域和服务区域。它包括实用面积、租用面积以及建筑物内的机械房、公用设施空间、储存区域和共享设施等任何其他区域。总面积包括房产占地面积内的所有面积，提供房产总规模和范围的整体衡量。它通常用于评估建筑效率、建筑成本以及建筑法规的合规性。实用率可能只有70% 或更低。
租期
在商业租赁中，租赁期限是指承租人同意从业主处占用和租赁商业房产的时间长度。它代表租户和业主之间的合约协议的期限，概述了租户有权使用和占用租赁单位的具体期限。
租赁期限
在香港，辦公空間的典型租賃期限為2至3年。一些較大或較成熟的企業選擇更長的租賃期限，即 5 至 10 年。
附有续约选项的租赁
具有续租选择权的租赁，也称为租赁续租条款，是租赁协议中的一项条款，授予租户在初始租赁期限之后延长或续租一段时间的权利。此选项允许租户继续占用房屋并延长租户和房东之间的合约关系。续租的特定条款和条件，例如续租期限和任何相关的租金调整，通常在租赁协议中概述。
租金检讨条款
租金檢討條款，也稱為租金調整或租金上漲條款，是租賃協議中的一項條款，允許在租賃期間內定期調整租金金額。商業租賃協議中通常包含租金審查，以考慮市場狀況、通貨膨脹或其他可能影響房產租金價值的因素的變化。租金審查條款概述了確定新租金金額的方法或公式，並規定了租金調整的時間間隔。這可以是每兩年或每三年一次、或在租賃期內的特定年期進行。
退租条款 / 买卖及重建条款
退租条款
退租条款，也称为终止条款或提前终止条款，是租赁协议中的一项条款，允许租户或业主在固定租期届满之前终止租约。该条款提供了弹性和终止租约的机会，但需遵守租赁协议中的具体条件和通知要求。对于可能需要搬迁或缩小业务范围的租户或可能需要该场所作其他用途的业主来说，退租条款可能是有益的。
行使退租条款的条件和要求可能会有所不同，但通常包括提前在指定时间内提供通知、遵守特定条件（如租金欠款、维修）以及可能支付违约金或履行租赁协议中的其他义务等因素。退租条款通常是在签署租赁协议时进行协商和达成的。
买卖及重建条款
买卖及重建条款，有时也称为重建条款或再开发条款，是租赁协议中的一项条款，允许业主在物业计划出售或进行重建时终止租约。该条款赋予业主权利，在出售物业给新业主或进行大规模翻新或重建时终止租约。
在這種情況下，業主可能會向租戶提供有關拟售或重建計劃的通知，租賃協議將概述有關終止租約的具體條款和條件，包括通知期限、補償金額以及提供給租戶的任何搬遷援助。買賣及重建條款通常保護業主在重新定位或最大化物業價值方面的利益。
在香港的商业租约中，通常有六个月的提前通知期。
转租权
转租权，也称为转租条款或转租规定，是租赁协议中的一项条款，授予租户将租赁场所的全部或一部分转租给第三方的能力。该条款允许租户将他们租赁的空间转租给另一个个人或企业，即转租客，同时仍然保持与业主的主要租赁协议。
优先租用权
优先租用权是一项合约条款，授予特定方在物业或机会提供给其他人之前，有机会进行交易或达成协议的权利。在商业租赁的背景下，优先租用权通常指的是一项条款，给予租户选择权，如果业主决定将特定物业租赁给他方，租户可以选择租用此特定物业。 、
租金
基本租金
基本租金为合约租金，指的是商业租赁协议中租户与业主之间约定的固定或基本租金金额。在应用任何调整（如租金上涨或营业额租金）之前，这是租赁协议中指定的初始租金。面租金通常以每平方英尺或每月的固定金额表示，并作为计算租户租金负担的基础。
有效租金：
有效租金： 有效租金，也称为净有效租金，是考虑到业主任何津贴（如免租期和免许期）后，租户在租赁期内实际支付的租金金额。它代表了租赁期内的平均月租金或年租金，考虑到业主提供的任何免租期、租户改善补贴或其他财务安排。
有效租金是通过将租赁期内的总财务考虑（包括任何预付的津贴）除以租赁期的总月数或年数来计算的。它提供了对租户在租赁期间的持续财务承担的更准确的呈现，并可以更好地比较不同租赁报价或结构。
营业额租金：
营业额租金通常在零售租赁中出现，也称为百分比租金或以收入为基础的租金，是商业租赁中一种基于租户销售额或收入的租金结构，而不是一个固定金额。在这种安排中，租户除了或代替面租金外，还按照其销售额或收入的一部分支付租金。营业额租金使业主能够分享租户的成功，并将租金支付与租户的业绩相匹配。
管理费
管理费是支付给物业管理公司或个人物业经理的费用，作为他们代表业主监督和管理物业的服务。管理费是每月定期支付的费用，需要提前支付。该费用可能会受到管理公司定期调整或修订的影响。通常，管理费包括与维护和运营物业的公共区域相关的各种费用，例如中央空调费用和公共区域清洁费用。这些费用涵盖了维护和保养共享空间，使所有租户受益。
政府差饷和地租
政府差饷
政府差饷是香港政府对城市内所有可估定物业征收的一种财产税。差饷是根据物业的估计租金价值计算的，金额为该价值的5%，该价值由差饷物业估价署确定。
政府地租
政府租金是适用于香港特定区域的物业的一种支付形式，包括新界、九龙边界街以北的新九龙，以及位于香港岛或九龙的物业，其土地租约在1985年5月27日或之后签发或延长。虽然政府租金是对物业业主征收的，但通常会在商业租赁协议中转嫁给租户。
政府租金的评估是基于物业的可估定价值的3%。可估定价值由差饷物业估价署确定，代表了物业的年租金价值的估计。可估定价值的任何后续变化都将导致对政府地租的相应调整。
免租期
免租期是指在租赁协议期间的一段指定期间内，租户无需向业主支付租金。这是业主向租户提供的一种协商让步，通常作为各种原因的奖励或补偿。
免租期通常用于激励租户租赁特定房产或在租户入住初期为其提供支持。免租期可用于吸引新租户、鼓励续租、促进租户改善环境或在企业启动阶段提供财务援助。
免租期的持续时间由业主和租户协商确定，通常在租赁协议中具体规定。根据协商和具体情况，免租期可以从几个月到一年不等。
免租许可期
免租许可期通常指的是被授权人获得使用特定物业或资产的许可或授权的时间段。这是被授权人在授权期限内具有合法权利占用、利用或进入被授权物业或资产的约定时间。
授权期限的性质与租金免费期类似，业主可以利用授权期限来进行租赁协商。
装修津贴
装修津贴通常指业主或其他实体提供的财务激励或津贴，以协助租户支付租赁空间装修或定制所涉及的成本，以满足他们的特定需求和要求。
装修津贴的可用性和条件可能因业主、物业和租赁协议而有所不同。通常装修津贴是作为租赁条款的一部分进行协商的，可能取决于租赁期限、租金金额或租户的业务类型等因素。
印花税和法律费用
印花税
印花税是对租赁协议征收的税款，以确认和执行它们的法律地位。
目前的税率如下：
未定义或不确定：根据年度租金或平均年度租金的0.25%
不超过1年：根据应支付的总租金的0.25%
超过1年但不超过3年：根据年度租金或平均年度租金的0.5%
超过3年：根据年度租金或平均年度租金的1%
法律费用
法律費用包括與租賃協議的談判、準備和執行相關的法律服務和專業建議所產生的費用。
在香港商業租賃的背景下，通常習慣上，業主和租戶各自承擔與準備和審查租賃協議相關的法律費用。然而，值得注意的是，在某些情況下，涉及分層樓宇或某些開發商的情況下，無論租戶是否選擇聘請獨立的律師事務所代表他們，租戶可能需要支付部分，通常是業主法律費用的一半。
保证金
保證金是指租戶向業主支付的一筆金錢，作為對租賃義務履行的一種財務保證或擔保。該保證金用於保護業主免受租戶可能對租賃條款的任何潛在違約行為的損害。
保险
保险在大多数商业租赁协议中，业主通常要求租户购买特定保额的财产保险。这种保险旨在保护免受可能因火灾、洪水或对帷幕墙或玻璃等物品的损害而产生的第三方责任。这项要求旨在确保租户对租赁场所可能产生的风险和责任拥有足够的保护。
装修按金及批图费
裝修按金
装修按金，又称装修保证金或翻新押金，是租户向业主支付的一笔金钱，作为对在装修或定制租赁场所的过程中可能发生的任何损害或改变的保证金。它为业主提供了一种对租赁期限结束时对装修准则不符或潜在的还原成本的非遵守提供财务保护。具体的装修押金金额通常在房东和租户之间协商一致并在租赁协议中明确指定。装修押金在装修完成后可以退还。
批图费
批图费是由业主或其授权代理人收取的费用，用于审核和批准租户租赁商业物业的装修申请。该费用涵盖与评估租户装修申请。批图费通常是一次性支付，无论申请的结果如何，都不予退还。
装修保险
在装修期间，租户可能有义务获得一定金额的装修保险，以防止在租赁场所装修过程中可能发生的损失或损害。该保险提供对第三方受伤和对他人造成的损害的保障。
保证
个人担保
个人担保是个人（通常是企业主或高阶主管）所做的法律承诺，对公司或另一方的债务或义务承担个人责任。透过签署个人担保，个人同意在公司或一方未能履行其义务的情况下承担个人的财务义务。它为贷方或债权人提供了额外的一层安全保障，如果主要债务人违约，他们可以向担保人的个人资产提供追索权。租户有时会要求个人担保，特别是新创公司或历史很短或财务资本薄弱的公司。
银行担保
银行担保是银行代表租户发行的金融工具，为房东提供保证和财务保障。它是银行对承租人的义务将得到履行的承诺，如果承租人未能履行这些义务，银行将向房东赔偿至保证金额。
交接条件及恢复条件
交接条件
移交状况是指出租屋从房东移交给承租人时的状态或状况。它包括空间的物理状况，以及租赁协议中概述的任何特定要求或条款。
在租赁单一产权建筑物的情况下，房东通常会提供包括平整地板和完整天花板系统（包括天花板、灯箱、喷水系统和中央空调管道）的移交条件。
恢复条件是指在租赁期结束或租赁终止时将租赁房屋恢复到原来状态的要求和义务。它概述了租户必须采取的行动，以删除其入住期间所做的任何更改、修改或添加，并将房屋恢复到指定状态。
恢复条件
恢复条件是指在租赁期结束时或租赁终止时将租赁场所恢复到其原始状态的相关要求和义务。它概述了租户必须采取的行动，以消除其在入住期间所做的任何改动、修改或添加，并将场所恢复到指定状态。
停车场
由于核心商务区的停车位通常有限，因此大型空间占用者可能会优先考虑确保停车位以容纳其员工和客户。透过单独的许可协议来满足停车需求，房东和租户都可以确保停车安排得到适当记录并达成一致，从而提供清晰度并避免潜在的冲突。
租赁协议形式
另一方面，对于分层产权建筑物，租赁协议的形式通常更简单。它可以由租赁代理人、房东的律师准备，甚至可以从当地的书店购买。在高度重视合约法适用的香港，业主和房客均受到相关法例的良好保障。
另一方面，对于分层地契的楼宇，租约通常形式较简单。租约可由租赁代理、业主律师拟备，或从本地书店购买。香港高度重视合约法的运用，业主和租户均受相关条例的保障。
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