香港辦公室市場結構轉變：供應壓力增加租金上漲

香港寫字樓市場供應持續增加，租賃和買賣壓力顯著。

這種供過於求的局面來自多方面因素：中美地緣政治緊張，大陸商業環境惡化，交易活動減少。西方企業紛紛撤資或縮減在港支出，加上儘管中港已全面通關，國際銀行撤資的情況仍未改變，使陸資企業的回流難以填補市場需求。

根據2023年統計處數據，香港境外母公司的駐港地區總部數量自2020年至2023年減少了168家。其中不少是甲級寫字樓租戶，導致租約終止，市場空置率進一步上升。

在駐港外企中，大陸占比26%、日本17%、美國15%，其餘國家合計41%。外資離港或成為寫字樓業務收入下降的主要原因。

儘管有部分陸資湧入，但在大陸經濟疲弱的背景下，難以完全填補外資離場的空缺。

空置率高企與隱形損失的擴大

世邦魏理仕報告顯示，2024年上半年甲級寫字樓總空置面積升至1,500萬平方呎，中環區空置率達14%，創二十年新高。

差估署最新數據顯示，按8月中環每平方米833元（港元，以下同）的平均租金計算，空置空間每年潛在租金收入約129.45億元，但目前無法實現，成為「隱形損失」。

截至2023年底，寫字樓總空置率為14.9%。甲級寫字樓空置率16.0%，高於1998年金融風暴的15.3%及2003年沙士的13.7%。各分區甲級寫字樓空置率均逾10%，範圍為10.0%至17.3%。

核心區逐漸失色

高利率環境和地緣政治緊張，令投資者對寫字樓市場保持觀望態度。企業縮減辦公面積，遷至非核心區以節省成本。傳統金融中心如中環，以其政府機構和金融機構的集中優勢，長期以來在租賃市場上保持領先。然而，隨著市場需求變遷，其優勢逐漸失色。

依差估署數據，2024年8月中環甲級寫字樓平均租金按年下降約18.7%；8月中環租金指數為234.6，遠低於去年同期的262.8。

根據中原工商舖季刊，2024年5月，世茂集團以約7.3億元出售中環中心63樓的全層寫字樓，成交呎價約為2.8萬元，這一價格相較於2017年3.3萬元的平均購入價，幾乎顯示出虧損交易的情況。

由於租金高企和成本壓力，九龍東和尖沙咀等新興地區成為租戶的新選擇，這些地區的租金僅為中環的一半吸引了大量對成本敏感的企業，改變了香港商業地產的布局。

財報揭示業主承受壓力

香港寫字樓市場面臨持續壓力，業主的財務表現受到顯著影響。主要上市房地產公司如長實集團（01113）、恒隆地產（00101）、恒基兆業地產（00012）、新鴻基地產（00016）、太古地產（01972）、嘉里建設（00683）和九龍倉置業（01997）的財報顯示，2023至2024年上半年部分公司虧損顯著。

與2023年同期數字相比，2024年上半年各公司淨利普遍下滑，其中新鴻基地產的淨利減少49.7億元最多，其次是九龍倉置業減少28.47億元，恒基兆業地產減少21.37億元

本港房地產公司普遍面臨高空置率、租金下滑及需求疲弱的挑戰。

2024年上半年，上述房地產公司揭露的辦公室租賃收入表現不一，恒基兆業約12.92億元，與去年持平；恒隆約為5.07億元，同比下降8%；長實約為8.9億元，相比去年減少7.68%；新鴻基年減3%；太古同比減少6.96%；嘉里按年減少6%；九龍倉收入下降2%，營業盈利減少5%。

經查各大房地產公司財報，從其對市場的回應可見所面對的壓力：「長實」表示寫字樓和零售物業的租賃需求疲弱；「恒基兆業」指出租金持續受壓的原因是租賃需求放緩及未來大量新增供應；「九龍倉」稱市場受到經濟疲弱及供應過剩的雙重夾擊；「嘉里」則預測香港和內地的住宅需求將持續疲弱；「恒隆」稱過去半年經營環境為近年最嚴峻；「新鴻基」認為不明朗的經濟前景拖累了寫字樓需求；「太古」表示在經濟不確定性下，企業在租賃辦公空間時態度更為審慎。

面對營收壓力，香港寫字樓業主採取降租、彈性條款等策略，並逐步轉向非核心區域或開拓新業務。若需求短期內無法回升，財務壓力恐加劇，影響長期盈利。市場復甦的關鍵在於全球經濟改善、政策支持及香港的地緣政治定位。若外資恢復信心並擴展業務，寫字樓市場才有望重現活力。

(大紀元，3/11/2024)